Theo ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DRH Holdings, từ năm 2022, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) tổng hợp, trình bày khó khăn của 148 dự án trên địa bàn lên UBND Thành phố để có hướng thể tháo gỡ pháp lý dự án cho doanh nghiệp. Hiện tại, công tác tháo gỡ đâu đó vẫn đang tích cực, nhưng nhìn chung là vẫn chưa có một lời giải mạch lạc cho những vướng mắc.
Tán thành con số 70% khó khăn của các dự án bất động sản đến từ pháp lý mà HoREA đưa ra Tọa đàm “Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản” do Báo Người Lao Động tổ chức ngày 9/11, ông Sơn bày tỏ: “Tại sao tỷ trọng lại lớn như vậy? Vì sao vướng mắc pháp lý bất động sản chiếm tới khoảng 70% - 80% khó khăn và thậm chí là hơn nữa?”.
CEO DHR Holdings cho rằng, bản thân các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã chọn lựa những đường đi ít gập ghềnh nhất, song những khó khăn về chính sách như pháp lý đầu tư, pháp lý cho thị trường bất động sản là không thể lường trước được và thực sự trở thành rủi ro với tỷ trọng rất lớn trong công việc đầu tư phát triển bất động sản.
Nếu lấy cơ cấu vốn của dự án như một sơ đồ 4 - 3 - 3 trong bóng đá, doanh nghiệp phát triển dự án có khoảng 30% vốn tự có, 30% huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Giả sử 40% vốn vay và vốn huy động từ các tổ chức tín dụng.
Trường hợp dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, với chi phí bình quân 15% vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% tổng mức đầu tư dự án và trong vòng 5 năm dự án không triển khai được, doanh nghiệp sẽ bị lỗ luỹ kế đến 30% tổng mức đầu tư.
“Chỉ cần làm một phép tính nhỏ, nếu khó khăn như vậy thì thiệt hại thế nào?”, ông Sơn nói đồng thời cho rằng con số 30% đây cũng chính là phần vốn đầu tư ban đầu của doanh nghiệp. Và trong trường hợp này, 30% vốn đầu tư ban đầu của doanh nghiệp xem như bốc hơi trọn vẹn,
“Trong trận bóng này, đội bóng mất sạch hàng tiền vệ”, ông Sơn chia sẻ.
Nói thêm về tỷ lệ vốn còn lại, ông Sơn tính toán ngoài nghĩa vụ đối với các tổ chức tín dụng, ở 30% huy động của khách hàng còn lại, dù trước đây, doanh nghiệp bán căn hộ chỉ 30 triệu đồng/m2, trong khi hiện tại dự án bên cạnh bán 50 triệu đồng/m2, nhưng các nghĩa vụ phát sinh như phải đền bù cho khách hàng đã mua dự án, do chậm giao nhà, phát sinh do giá vật liệu xây dựng biến động... là không tránh khỏi.
“Nếu tính theo sơ đồ bóng đá thì doanh nghiệp đã thua lại thua tiếp hàng tiền đạo…”, ông Sơn ví von thêm.
Dù vậy, ông Sơn cho rằng, làm những phép tính trên không phải hoàn toàn đổ lỗi hết cho chính sách. Ông đánh giá cao nỗ lực của các sở, ban ngành trong tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Như vừa rồi, DRH Holdings có triển khai một dự án ở Đồng Nai, UBND Tỉnh có chỉ đạo hỗ trợ cho những dự án đã hết hạn chủ trương đầu tư được cộng thêm 17 tháng do ảnh hưởng khó khăn bởi Covid-19.
Tương tự, ở TP.HCM, đối với các dự án xin chủ trương đầu tư, các sở, ngành cũng đã tạo điều kiện rất lớn cho doanh nghiệp không phải đi thực hiện lại chủ trương đầu tư. Nhưng đâu đó, ngoài nỗ lực của một vài cơ quan sở, ngành địa phương, còn bức tranh chung của thị trường vẫn còn nhiều vấn đề.
Cùng quan điểm, ông Bùi Ngọc Đức, Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh cho rằng, các quy định hiện nay áp dụng theo pháp luật nhưng lại mang tính địa phương cao, điều này gây cản trở cho các doanh nghiệp.
“Làm thế nào cho đúng pháp luật là câu hỏi rất khó cho doanh nghiệp. Việc này, ảnh hưởng lớn không chỉ với lĩnh vực bất động sản mà cả môi trường đầu tư tại Việt Nam”, ông Đức nhận định.
CEO Tập đoàn Đất Xanh cho biết một năm qua, không chỉ Đất Xanh mà các doanh nghiệp khác cũng gặp nhiều khó khăn. Trong đó chủ yếu là vướng mắc pháp lý. “Gần như mỗi lần đi kiến nghị chúng tôi cũng đặt câu ‘cầu khẩn’ lên đầu rồi sau đó mới liệt kê những khó khăn.
Dẫn lại trường hợp của mình, ông Đức cho biết Tập đoàn Đất Xanh gặp nhiều vướng mắc. Cụ thể là dự án ở Đồng Nai đang vướng các quy trình, thủ tục liên quan đến khâu cập nhật biến động đất đai.
“Dự án này chúng tôi mua từ năm năm 2019, đến năm 2020 thì quy định pháp luật liên quan có hiệu lực. Chúng tôi đã triển khai đầy đủ thủ tục từ giấy phép, chủ trương đầu tư đến khi có đất ở lại vướng tiếp thủ tục đăng ký cập nhật biến động đất đai. Cứ thế, chúng tôi phải cứ loay hoay hoàn thành thủ tục”, ông nói.
Điều đáng nói, lô đất này được Đất Xanh mua lại, quy định về công tác đền bù lại có hiệu lực sau. Nhưng doanh nghiệp trước đây bỏ qua thủ tục này, địa phương cũng bỏ không. Do đó, doanh nghiệp đã phải loay hoay 1 - 2 năm chỉ để hoàn thành thủ tục đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp”, ông Đức cho hay.
TP.HCM đã giải quyết được gần 30% kiến nghị của doanh nghiệp
Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng Phòng phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM) cho biết 9 tháng đầu năm tăng trưởng bất động sản âm hơn 8% so với đầu năm. Nhưng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường đã qua. Hiện nay có hai nội dung vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật. Đó là các dự án bất động sản trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen.
Bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Chưa kể, việc tham mưu, đề xuất của các bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng khác nhau. Việc này dẫn đến yếu tố chuyển tiếp cần trao đổi, nhìn nhận thống nhất và xin ý kiến của bộ, ngành, Tổ công tác chính phủ để áp dụng cho thống nhất.
Đối với 148 dự án, với 189 kiến nghị, đến nay đã giải quyết được gần 30%. Thành phố đã ban hành trình tự nhà ở xã hội và xây dựng lại chung cư cũ, dự án nhà ở thương mại đang tiếp tục tham mưu. Quy định hiện nay làm trình tự thực hiện dự án kéo dài nên việc giải quyết vướng mắc cũng trình tự.
Vì vậy, ngoài tổ công tác tháo gỡ vướng mắc, Sở sẽ tham mưu giải quyết vướng mắc liên ngành, nhận diện khó khăn vướng mắc thời gian tới để thống nhất quy định pháp lý để giải quyết cho đồng bộ.
