Dự án Officetel The Lotus Center: Băn khoăn hợp đồng ký quỹ

Mua nhà bằng… thỏa thuận ký quỹ

Thông tin quảng bá trên một số website của đơn vị bán hàng cho biết, dự án Officetel The Lotus Center có vị trí đắc địa trên mặt đường Võ Chí Công, phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, Hà Nội. Dự án có tổng diện tích khoảng 2 ha, do Vimefulland làm đơn vị phát triển có quy mô 5 tầng hầm và 40 tầng nổi.

Trong đó, từ tầng 1 - 5 là shophouse và trung tâm thương mại, còn từ tầng 6 - 40 là khu căn hộ officetel với tổng số khoảng 3.219 căn, tương đương 75 - 93 căn/sàn với khoảng 40 thang máy.

Phản ánh tới Báo Đầu tư Bất động sản, một độc giả tên Trần Văn Hùng cho biết, sau khi tiếp nhận thông tin trên website dự án, anh có gọi tới số hotline và được một nhân viên tự xưng là tư vấn viên của dự án tên Đạt cho biết, dự án officetel The Lotus Center là dự án đẳng cấp của chủ đầu tư Vimefulland. Dự án có nhiều tiện ích và đẳng cấp, hứa hẹn mang nhiều lợi nhuận và xứng đáng đầu tư vào thời điểm hiện tại, dự kiến bàn giao vào quý IV/2020.

Theo nhân viên trên, tính đến nay, đơn vị bán hàng đã bán được tới hơn 100 căn officetel, và hàng ngày có khá đông khách hàng quan tâm. Vì thế, nếu có nhu cầu thì khách hàng nên tham gia ngay từ giai đoạn này để có suất đầu tư hợp lý, đồng thời cũng được hưởng nhiều lợi ích khi chủ đầu tư đang đưa ra nhiều ưu đãi hấp dẫn để đẩy nhanh thanh khoản.

Cảm thấy thông tin do nhân viên tư vấn phù hợp với nhu cầu đầu tư của mình, nhưng khi chuẩn bị tiến hành các thủ tục mua bán tiếp theo, nhận được mẫu hợp đồng do nhân viên này gửi, anh Hùng mới phát hiện ra, thay vì ký kết hợp đồng chuyển nhượng như thông thường, thì hợp đồng này lại thể hiện theo hình thức ký quỹ ba bên. Theo đó, bên bán - bên mua sẽ tiến hành tham gia một hợp đồng ký quỹ, đồng thời Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) Chi nhánh Quang Trung sẽ là ngân hàng cung cấp dịch vụ ký quỹ.    

Khi khách hàng tỏ ý không đồng ý với phương thức mua bán theo kiểu hợp đồng ký quỹ thì nhân viên tư vấn giải thích, dự án này hiện nay vẫn chưa hoàn thiện xong các thủ tục pháp lý, nên mới ký kết với khách hàng theo hình thức ký quỹ.

Thực tế, nếu đúng như lời nhân viên tư vấn nói thì có thể thấy đây là hình thức lách luật để huy động vốn của khách hàng khi dự án chưa được phép mở bán. Tuy nhiên, Đạt khẳng định rằng, khách hàng có thể hoàn toàn yên tâm, bởi sau 6 tháng nếu không hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, khách hàng sẽ nhận lại đủ số tiền ký quỹ kèm mức lãi suất do ngân hàng áp dụng vào thời điểm ký kết hợp đồng ký quỹ.

Dẫu vậy, khi nghiên cứu nội dung hợp đồng mẫu, đặt vấn đề về các điều khoản xử lý khi xảy ra tranh chấp chủ yếu “chế tài” khách hàng mà rất ít điều khoản ràng buộc chủ đầu tư khi không hoàn thành các thủ tục pháp lý cần thiết, thì anh Hùng cho biết, Đạt ậm ừ không trả lời và hướng sang chuyện khác.

Gập ghềnh quá trình hoàn thiện pháp lý

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dự án án officetel The Lotus Center nằm trên lô đất có ký hiệu TM1 rộng gần 20.000 m2 nằm trong Khu đô thị Nam Thăng Long (Ciputra Hà Nội) do Công ty TNHH Phát triển khu đô thị Nam Thăng Long - liên doanh giữa Tập đoàn Đầu tư phát triển bất động sản CIPUTRA (Indonesia) và Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị Hà Nội (UDIC) - làm chủ đầu tư.

Tại Quyết định số 2870 và 2871/QĐ-UBND ngày 26/12/2008 của UBND TP. Hà Nội phê duyệt quy hoạch chi tiết và ban hành điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết Khu đô thị Nam Thăng Long - Giai đoạn 3, tỷ lệ 1/500, khu đất này có chức năng thương mại - dịch vụ, văn phòng, khách sạn cao cấp… với mật độ xây dựng khoảng 37,2% và cao tối đa 31 tầng.

Tuy nhiên, do nhiều vướng mắc, trong đó theo nhiều nguồn tin là từ việc thiếu vốn, dự án trên khu đất TM1 đã không được liên doanh Ciputra và UDIC thực hiện. Chính vì thế, tới tháng 4/2018, liên doanh này đã phải bán lại lô đất TM1 cho đối tác mới là Vimefulland.

Sau khi tiến hành ký kết hợp đồng thỏa thuận đặt cọc mua lại dự án này, Vimeffuland đã đề nghị phía Công ty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long gửi công văn xin ý kiến Bộ Xây dựng về việc đề xuất điều chỉnh chức năng ô đất TM1 sang căn hộ du lịch, văn phòng lưu trú với cam kết sử dụng kinh doanh lưu trú du lịch ngắn hạn, không hình thành đơn vị ở; tầng cao công trình tối đa 40 tầng, mật độ xây dựng khối cao tầng tối đa 40%.

Sau đó, Bộ Xây dựng đã có văn bản phản hồi việc điều chỉnh chức năng ô đất TM1 thuộc thẩm quyền của UBND TP. Hà Nội. Theo đó, việc điều chỉnh phải bảo đảm phù hợp Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội; phù hợp khả năng đáp ứng về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực. Phương án và chỉ tiêu cụ thể áp dụng cho Dự án do các cơ quan chức năng của TP. Hà Nội xem xét, quyết định theo thẩm quyền.

Hồi cuối tháng 2/2019, UBND TP. Hà Nội đã có thông báo Kết luận của Chủ tịch UBND Thành phố xem xét về việc điều chỉnh quy hoạch tại Khu đô thị Ciputra. Theo kết luận, lãnh đạo Thành phố thống nhất về nguyên tắc chủ trương điều chỉnh quy hoạch kiến trúc một số ô đất do Sở Quy hoạch - Kiến trúc đề xuất dựa trên kiến nghị của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, việc điều chỉnh này sau đó không thực hiện được do khi vấp phải ý kiến phản đối của người dân đang sinh sống tại khu đô thị này do cư dân lo ngại việc tăng số tầng sẽ khiến quy hoạch Khu đô thị kiểu mẫu tại Hà Nội bị phá vỡ, tăng mật độ. Trong khi đó hạ tầng kỹ thuật không thay đổi sẽ khiến khu vực này trở nên ngày càng quá tải.

Ngoài ra, trong văn bản mà Bộ Xây dựng phản hồi, cơ quan này cũng khẳng định việc về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với loại hình công trình căn hộ du lịch (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), hiện nay Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành liên quan đang được giao nghiên cứu để ban hành.

Vì thế, trong thời gian chưa có tiêu chuẩn, quy chuẩn riêng đối với loại hình công trình nêu trên, đề nghị công ty căn cứ theo các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng công trình thương mại - dịch vụ (khách sạn, văn phòng...) hiện hành để báo cáo cơ quan chức năng có thẩm quyền xem xét thẩm tra thiết kế và triển khai các bước tiếp theo của dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

Rất có thể việc phải chờ đợi hệ thống pháp lý chính thức cho các loại hình sản phẩm bất động sản mới khiến cho việc hoàn tất thủ tục pháp lý với dự án không thuận lợi như ý muốn. Trong khi đó, các sàn, nhân viên tư vấn, môi giới lại “chèo kéo” khách hàng tham gia đầu tư vào dự án Officetel The Lotus Center với hình thức ký quỹ khá bất lợi nếu tranh chấp xảy ra.

Để làm rõ những vấn đề pháp lý của dự án officetel The Lotus Center, Báo Đầu tư Bất động sản đã có trao đổi với đại diện Vimefulland và sẽ tiếp tục thông tin đến độc giả.