Dự án nội đô xây sẵn có khan hàng?

Từ giảm cung...

Báo cáo thị trường quý III/2019 của CBRE Hà Nội cho biết, toàn thị trường Thủ đô chỉ có gần 6.100 căn hộ được chào bán, từ 18 dự án, giảm tới 33% so với quý trước đó. Con số này là rất nhỏ bé so với một thị trường mà vốn nhiều người tưởng rằng tắc cung và còn lâu mới được tháo gỡ như TP.HCM. Quý III, thị trường TP.HCM có tổng cộng 13.072 căn hộ được chào bán, tăng 217% theo quý và 107% theo năm. Tổng nguồn cung trong 9 tháng đạt 21.619 căn, giảm 3% theo năm. Hầu hết các dự án được chào bán trong tháng 7 và tháng 9.

Ở một góc nhìn khác, khi đánh giá về bức tranh thị trường bất động sản Thủ đô quý III, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, căn hộ vẫn là phân khúc nhận được sự quan tâm nhiều hơn bao giờ hết.

“Nhiều câu hỏi về sự khan hàng, thị trường có thiếu căn hộ hạng A không? Sau vụ cháy Nhà máy Rạng Đông có làm ảnh hưởng đến nguồn cầu? Thắt chặt tín dụng có ảnh hưởng lớn đến thị trường không? Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy bức tranh tổng thể thị trường vẫn hoạt động ổn định. Có điều, dù có đến 40 dự án hạng C ở thị trường Thủ đô, nhưng dự án có giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 không nhiều. Đây là một câu chuyện khác của thị trường”, bà Hằng cho biết.

Bên trong nhà mẫu Comatce Tower

Việc thị trường Thủ đô khan hiếm nguồn cung phân khúc căn hộ vốn dĩ đã được dự báo từ trước, nhưng có lẽ, với  các thành viên thị trường, việc khan như mức độ hiện tại thì không nhiều người ngờ đến. Anh Phạm Huy, phụ trách bán hàng một sàn phân phối cho biết, phần nào đã lường trước được sự khan hàng trong năm nay, nên ban lãnh đạo sàn cũng đã bố trí nguồn hàng đất nền vùng ven cho anh em môi giới. Nhưng quả thực, việc dự án ra hàng ít như vậy là ngoài tính toán của công ty.

“Những hạn chế về nguồn cung kéo dài khiến chúng tôi phải cơ cấu và dịch chuyển lại đội ngũ nhân sự của mình cho phù hợp với diễn biến thị trường”, anh Phạm Huy cho biết.

... Đến thiếu dự án bàn giao ngay

Hiện tại, ở khu vực nội đô, để điểm danh các dự án đang trong giai đoạn bàn giao là không nhiều. Có thể kể đến một số dự án như: Imperia Sky Garden, Hinode City (quận Hai Bà Trưng), Comatce Tower, Roman Plaza (quận Thanh Xuân), Florence, Iris Garden, The Emerald (quận Nam Từ Liêm)…

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Trịnh Công Giang, Phó giám Công ty cổ phần Vicem Vật tư Vận tải Xi măng, chủ đầu tư dự án Comatce Tower cho biết, là dự án hiện hữu, pháp lý đầy đủ và đã có khách hàng dọn về ở, Comatce Tower sở hữu rất nhiều lợi thế hấp dẫn khách hàng có nhu cầu mua nhà an cư dịp cuối năm.

“Khách hàng mua nhà tại đây có thể làm được sổ đỏ ngay, vị trí trung tâm nhưng ít thấy tắc nghẽn giao thông. Hiện chúng tôi cũng chỉ còn một vài chục căn hộ diện tích lớn, được thiết kế rất phù hợp với một gia đình đa thế hệ ông bà - cha mẹ - con cái sinh sống. Mức giá hiện tại cũng khá mềm với căn hộ ở khu vực trung tâm, khoảng 31 - 32 triệu đồng/m2, thanh toán 40% là được nhận bàn giao", ông Giang cho biết. 

Dự án ImperiaSky Garden chuẩn bị bàn giao và chỉ còn số ít căn hộ

Theo tìm hiểu của phóng viên, một lợi thế của Comatce Tower chính là ở mật độ xây dựng chỉ 40%. Đặc biệt, ở cả hai tháp của dự án, mỗi sàn chỉ có tối đa 4 căn hộ, 2 thang máy và hai thang bộ thoát hiểm, cả dự án chỉ có 100 căn hộ diện tích lớn.

Khi tìm hiểu về dự án Iris Garden, phóng viên được một nhân viên bán hàng (thuộc Cenland) cho biết, dự án có 2 tòa CT4, CT5 sẽ bàn giao nhà vào cuối năm nay. Tuy nhiên, các căn hộ của dự án đã được bán hết, giờ chỉ còn giao dịch trên thị trường thứ cấp. Nếu khách muốn mua căn hộ từ chủ đầu tư thì phải mua 3 tòa còn lại là CT2, CT1A, CT1B. Các tòa này sẽ bàn giao vào năm sau.

“Hiện có khách hàng gửi em chuyển nhượng lại 1 căn 2 phòng ngủ, tổng diện tích 60 m2, với mức giá 45 triệu đồng/m2. Thời điểm khách mua tháng 8/2018, căn hộ này có giá là 43 triệu đồng/m2”, nhân viên này cho biết thêm.

Như vậy, sau khoảng 1 năm, căn hộ dự án này có mức tăng 2 giá.

Và triển vọng tăng giá

Dự án hiện hữu, đã có cư dân về ở hay có thể bàn giao trong thời gian gần đang mang lại nhiều lợi thế cạnh tranh cho các chủ đầu tư, nhất là ở triển vọng tăng giá.

Nhìn nhận về triển vọng của các dự án hiện hữu, có thể bàn giao nhà ở ngay, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường JLL Việt Nam cho rằng, ở thị trường Hà Nội, với phân khúc căn hộ thì thời điểm hiện tại, nhu cầu mua phục vụ ở thực cao hơn, phần lớn khách hàng là người mua để sử dụng chứ không phải để đầu tư như giai đoạn trước.

“Người mua hiện quan tâm nhiều hơn đến chất lượng sản phẩm, thay vì quy mô dự án, số lượng căn hộ như trước. Do đó, các chủ đầu tư cần quan tâm nhiều hơn về chất lượng sản phẩm, thay vì các thông điệp về quy mô dự án, quần thể, số lượng dân cư như trước đây”, bà Vân cho biết thêm.

Đồng quan điểm, bà Hằng cho rằng, động lực cho thị trường nhà ở nằm ở nhân khẩu học, triển vọng kinh tế tích cực. Và nếu nhìn vào quy mô dân số, nhu cầu nhà ở và triển vọng kinh tế thời gian qua, có thể dự báo rằng dư địa tăng giá là rất lớn với các dự án đã mở bán từ quý III/2019.

Theo ghi nhận của phóng viên, so với các dự án bàn giao sau năm 2019, các dự án hiện hữu và có thể bàn giao ngay ở thời điểm hiện tại hoặc vào những tháng cuối năm sẽ có lợi thế.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện Hải Phát Invest, chủ đầu tư dự án Roman Plaza cho biết, Roman Plaza đang được hoàn thiện để bàn giao vào tháng 12/2019. Đến nay, phần lớn các căn hộ tại dự án đã có chủ sở hữu và chủ đầu tư sẽ chỉ tổ chức một đợt mở bán cuối cùng vào đầu tháng 12/2019.

Cũng theo vị này, sở dĩ Roman Plaza có thể “buôn may, bán đắt” như vậy là bởi dự án có thể bàn giao ngay trong năm 2019, trong bối cảnh khu vực phía Tây khan hiếm, gần như không có dự án nào có thể bàn giao vào giai đoạn hiện tại. Do đó, Roman Plaza có thể đáp ứng tốt nhu cầu cấp bách về nhà ở của nhiều khách hàng. Theo số liệu của nhà phân phối dự án, biên độ dao động giá từ thời điểm ra mắt tới thời điểm hiện tại của Roman Plaza là tăng khoảng 22 - 25%.

Còn với Imperia Sky Garden, với việc được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đang ngày càng hoàn thiện ở khu vực Nam Hà Nội, dự án đang có nhiều triển vọng tăng giá mới. Hiện trục đường lớn Minh Khai đã mở rộng với 8 làn xe chạy, tuyến đường bộ trên cao nối từ cầu Vĩnh Tuy đến Ngã tư Sở cũng đang được khẩn trương xây dựng. Đặc biệt, mới đây lại có thêm thông tin về việc cầu Vĩnh Tuy được mở rộng cách cầu cũ 2 m và sẽ khởi công vào cuối năm 2019 với số vốn đầu tư hơn 2.500 tỷ đồng từ ngân sách.

Theo nhiều chuyên gia, với các dự án nằm gần kề các tuyến đường được quy hoạch mở rộng, thì sau khi tuyến đường hoàn thành, mức tăng giá trung bình sẽ vào khoảng 15 - 25%. Có lẽ, đây cũng chính là yếu tố tạo nên sức hấp dẫn cho dự án này suốt thời gian qua.

Không chỉ hấp dẫn khách hàng bởi có thể bàn giao và đưa cư dân vào ở ngay, có chủ đầu tư còn đưa ra các “chiến lược hương thơm” khá hấp dẫn. Ví dụ như với Imperia Sky Garden, nhà phát triển và phân phối dự án MIK Home đã áp dụng chương trình ưu đãi đặc biệt “Chuẩn bị bàn giao - Gửi trao tổ ấm”. Theo đó, khách hàng đặt mua thành công căn hộ tại Sky View và Sky B có cơ hội nhận được chuyến du lịch Pháp dành cho hai người trị giá 60 triệu đồng.

Riêng khách hàng mua Sky View còn được tặng thêm gói hoàn thiện hệ thống bếp cao cấp, hệ thống Smart Home, Thẻ khách hàng Diamond của VPBank. Khách hàng mua Sky C, Sky D có cơ hội nhận ngay combo nội thất lên tới 80 triệu đồng. Ngoài ra, còn được tham gia bốc thăm may mắn với cơ hội mua 1 sở hữu 2 căn hộ cao cấp trị giá 2,8 tỷ đồng.

Ngoài ra, nếu khách hàng lựa chọn hình thức vay ngân hàng để thanh toán sớm sẽ được miễn hoàn toàn lãi suất trong 12 tháng, ân hạn nợ gốc 12 tháng và miễn phí phạt trả nợ trước hạn 12 tháng.

Tương tự, với dự án Roman Plaza, chủ đầu tư cũng đang áp dụng các chính sách khuyến mại hấp dẫn như: quà tặng tân gia lên tới 300 triệu đồng; chiết khấu 10% giá trị căn hộ; hỗ trợ vay ngân hàng lãi suất 0% trong vòng 18 tháng

Trong khi đó, với Comatce Tower, hiện chủ đầu tư cũng đang đưa ra các chính sách đầy hấp dẫn để bán hàng. Cụ thể: Chiết khấu lên đến 1,6% giá trị căn hộ dùng cho khách hàng thanh toán một lần tới 95% giá trị căn hộ; thanh toán 40% giá trị căn hộ và 2% phí bảo trì được nhận nhà ở ngay; miễn phí dịch vụ 2 năm kể từ ngày nhận nhà…

Đặc biệt, khi mua căn hộ loại A diện tích 144,3 m2, còn được sở hữu 1 chỗ để xe vĩnh viễn. Ngoài ra, còn nhiều chính sách linh hoạt về tiến độ thanh toán khác.

Báo cáo thị trường của nhiều đơn vị nghiên cứu đều cho thấy, ở phân khúc căn hộ, giá bán sơ cấp ổn định trong quý III/2019 ổn định ở mức khoảng 1.340 USD/m2, mức tăng bình quân đạt khoảng 4%. Cũng theo các chuyên gia, mức tăng giá rất có thể sẽ cao hơn trong quý cuối năm và những tháng đầu năm 2020 do chưa có nguồn cung khả quan trong thời gian tới.