Dự án nhà ở xã hội Hoàng Quân Nha Trang: Khách tố Hoàng Quân “chơi chữ”

Khách hàng tố chủ đầu tư “chơi chữ”

Ngày 20/12/2019 vừa qua, hàng trăm người mua nhà tại dự án nhà ở xã hội Hoàng Quân Nha Trang (Khánh Hòa) đã có buổi tiếp xúc chủ đầu tư dự án. Buổi tiếp xúc có sự tham gia của các ngân hàng có liên quan và đại diện Công an tỉnh Khánh Hòa. Tại buổi tiếp xúc này, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân lại hứa sẽ giao nhà cho khách hàng vào đầu năm 2020. Đây là lời hẹn bàn giao nhà lần thứ 8 của Công ty Hoàng Quân.

Tuy nhiên, cũng trong buổi tiếp xúc này, các khách hàng phát hiện ra Hoàng Quân có dấu hiệu “chơi chữ” trong các hợp đồng mà chủ đầu tư này ký với khách hàng. Cụ thể, phản ánh với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông B.Đ.L - một trong số hơn 700 khách hàng mua dự án này cho biết, dự án nhà ở xã hội Khu dân cư Bắc Vĩnh Hải tại TP. Nha Trang có diện tích đất 10.842,8 m2, tổng mức đầu tư 548 tỷ đồng gồm 819 căn hộ nhà ở xã hội và 183 căn nhà ở thương mại. Ngày 22/4/2015, chủ đầu tư khởi công xây dựng công trình và cam kết hoàn thành tháng 12/2016.

Người mua nhà ở xã hội được Chi nhánh Công ty Hoàng Quân cho ký Hợp đồng đặt cọc thuê căn hộ. Theo đó, với căn hộ 58,9 m2 có giá trị 587 triệu đồng, giá thuê tính theo thời hạn cho thuê là 60 tháng kể từ ngày bàn giao căn hộ, tiền thuê được trả hàng tháng. Số tiền phải trả của khách hàng là 60 kỳ cho khoản “Tiền lãi nợ quá hạn” và “Tiền gốc trả hàng tháng” cố định là 2.447.508 đồng. Số tiền “Nợ quá hạn” đầu kỳ là 293,7 triệu đồng (25% giá trị căn hộ). “Tiền lãi nợ quá hạn” được tính hàng hàng trên số dư nợ hàng tháng nhân với khoản “lãi suất nợ quá hạn 0,25%”, tương ứng  là 734.252 đồng như vay ngân hàng trả gốc và lãi định kỳ hàng tháng. Đến tháng thứ 60, khách hàng phải trả thêm 25% giá trị căn hộ là là 293,7 triệu đồng.

Dự án nhà ở xã hội Hoàng Quân Nha Trang đã 7 lần thất hứa giao nhà

Để đảm bảo cho việc ký kết Hợp đồng thuê, người mua nhà ở xã hội sẽ nộp trước tiền đặt cọc thuê căn hộ cho Công ty Hoàng Quân 50% giá bán nhà ở xã hội, tương đương số tiền 293,7 triệu đồng (được chia thành các đợt: 20% khi ký Hợp đồng đặt cọc, và 3 tháng tiếp theo mỗi tháng 10% tính trên giá bán nhà ở xã hội). Thời điểm ký kết hợp đồng thuê căn hộ vào quý III/2017, căn hộ thuê được bàn giao cũng vào quý III/2017.

Trước khi hết thời hạn thuê, nếu bên thuê vẫn thuộc đối tượng thuê nhà ở xã hội thì có đơn đề nghị để ký gia hạn Hợp đồng thuê. Chi nhánh Công ty Hoàng Quân cam kết bán căn hộ là 587,4 triệu đồng, đợt 1 thanh toán ít nhất 20% giá trị căn hộ, khoản tiền đặt cọc thuê căn hộ (293,7 triệu đồng) và khoản tiền khác sẽ chuyển thành tiền thành tiền mua căn hộ.

Nếu khách hàng không còn thuộc đối tượng đủ điều kiện thuê nhà theo quy định hoặc không còn nhu cầu thì hai bên chấm dứt hợp đồng và phải bàn giao lại căn hộ. Tuy nhiên, khách hàng được “ưu tiên giới thiệu” người đúng đối tượng, đủ điều kiện để mua lại căn hộ nhà xã hội với giá đã cam kết là 587,4 triệu đồng. Chi nhánh Công ty Hoàng Quân sẽ trả lại khách toàn bộ số tiền đặt cọc đã nhận tại khoản 2.4, Điều 2 của Hợp đồng đặt cọc thuê là 146,8 triệu đồng (trong khi đó, khoản 2.4, Điều 2 số tiền đặt cọc là 293,7 triệu đồng, không phải là 146,8 triệu đồng).

Tại Điều 14 Hợp đồng đặt cọc thuê căn hộ quy định, sau khi kết thúc thời hạn thuê (60 tháng), nếu khách hàng có nhu cầu nhận chuyển nhượng căn hộ thì phải có đơn đề nghị mua căn hộ và Chi nhánh Công ty Hoàng Quân sẽ bán là 587 triệu đồng (giá nhà ở xã hội).

Đến nay, khi khách hàng đọc lại Hợp đồng đặt cọc thuê căn hộ của Chi nhánh Công ty Hoàng Quân mới giật mình hiểu đây chỉ là văn bản đặt cọc để đảm bảo ký kết hợp đồng thuê căn hộ với thời hạn 60 tháng và phải trả trước 50% tiền thuê là 293,7 triệu đồng (25% giá trị căn hộ). Khi hết thời hạn thuê, phải trả tiếp 50% tiền thuê là 293,7 triệu đồng (25% giá trị căn hộ). Hàng tháng, ngoài việc trả tiền thuê cố định là 2.447.508 đồng/tháng thì khách phải trả thêm khoản tiền “Tiền lãi nợ quá hạn” 0,25%/tháng trên số tiền 293,7 triệu đồng. Chỉ sau khi hết thời hạn 60 tháng thuê thì khách hàng mới được ký hợp đồng mua bán căn hộ với giá 587 triệu đồng (giá nhà ở xã hội). Nhiều khách cho biết rằng, họ vẫn nghĩ đây là hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội vì có trả 50% giá trị căn hộ bằng tiền thuê (293,7 triệu đồng) và 293,7 triệu đồng bằng tiền đặt cọc.

Mua nhà ưu đãi càng dễ bị ép

Trao đổi với phóng viên, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, có nhiều điểm không đúng quy định pháp luật trong giao dịch về nhà ở xã hội của Chi nhánh Công ty Hoàng Quân.

Theo Điều 3, Luật Nhà ở 2014, thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua. Trong trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định. Sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Như vậy, nếu theo hình thức thanh toán của Chi nhánh Công ty Hoàng Quân đưa ra trên giá trị căn hộ 587 triệu đồng, khách sẽ trả 50% bằng tiền thuê và 50% bằng tiền mua căn hộ, thì hợp đồng này mang nội dung của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội theo quy định Luật Nhà ở 2014.

Theo quy định về dự án nhà ở xã hội, căn cứ Điều 21, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/29015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: “Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá bán nhà ở xã hội”. Mặt khác, tại khoản 4m Điều 7, Thông tư số 20/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 30/6/2016 quy định: “Việc xác định giá bán đối với nhà ở xã hội cho thuê khi được phép bán theo quy định thì giá bán phải giảm trừ phần chi phí khấu hao nhà ở tương ứng với thời gian đã cho thuê”.

Như vậy, với hình thức giao dịch nói trên, Chi nhánh Công Hoàng Quân đã huy động vốn bằng việc sử dụng tiền đặt cọc cho việc thuê căn hộ không đúng quy định khi thỏa thuận khách hàng phải trả trước 50% tiền thuê vào đầu kỳ rồi sau đó tính lãi “nợ quá hạn” 0,25%/tháng, sau thời gian thuê thì bắt khách hàng mua với giá trị ban đầu 587 triệu đồng. Thực tế, nếu làm đúng, giá bán nhà phải trừ chi phí khấu hao nhà ở tương ứng với thời gian đã cho thuê và cả khoản lãi 0,25%/tháng của khách hàng phải nộp. Nếu không điều chỉnh giá bán, giá bán căn hộ thực sẽ được tính 293,7 triệu đồng (tiền thuê) + 587 triệu đồng (tiền bán) + tiền lãi nợ quá hạn gần 1 tỷ đồng, chủ đầu tư thu lợi nhuận ngoài 10% tổng chi phí quy định pháp luật khoảng 350 triệu đồng.

Do đây là đối tượng mua nhà ở xã hội có nhiều chính sách hỗ trợ của Nhà nước, nên với mức giá thấp, người mua nhà cam chịu và thường bị o ép với nhiều thỏa thuận bất lợi, không đúng quy định pháp luật. Với hình thức giao dịch này, các cấp chính quyền tỉnh Khánh Hòa cần kiểm tra lại việc giao dịch bằng hình thức thuê nhà ở xã hội, việc sử dụng tiền đặt cọc trái với quy định huy động vốn, giá bán căn hộ thực hiện sau 60 tháng thuê phải đúng theo quy định pháp luật, không thể để người mua nhà ở xã hội bị bất lợi trong các giao dịch dân sự và buộc phải thực hiện nhiều quy định trong hợp đồng không đúng pháp luật.

Tuy nhiên, qua sự việc này, người mua nhà cũng cần rút ra bài học cho riêng mình, cần tìm hiểu kỹ bất kỳ loại hợp đồng nào, đối chiếu với quy định pháp luật liên quan khi đặt bút ký. Nếu chưa hiểu rõ, tốt nhất nên tìm đến các đơn vị tư vấn pháp luật để họ xem xét kỹ càng. Được biết, những chi phí tư vấn dạng này cũng rất vừa phải.

Liên quan đến những vấn đề khách hàng có ý kiến, phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đã nhiều lần liên hệ với đại diện Hoàng Quân để có tiếng nói hai chiều nhưng bất thành.