Trên nóng, dưới lạnh
Chưa bao giờ, thị trường bất động sản đón nhiều trợ lực về mặt chính sách như lúc này. Chỉ trong vòng chưa đầy nửa năm, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có 4 công điện, nhiều nghị quyết, nghị định ra đời, đều với mục tiêu tháo gỡ khó khăn giúp ngành này phục hồi.
Trong Công điện 469/CĐ-TTg ban hành cuối tuần qua, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục yêu cầu các bộ, ngành, địa phương thực hiện nghiêm những giải pháp trong các nghị quyết, công điện, thông báo đã ban hành; tập trung hướng dẫn địa phương về các quy định thuộc lĩnh vực của mình để giải quyết vướng mắc, không trả lời kiểu né tránh.
Tại TP.HCM, ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư cho thấy, kể từ cuối năm 2022 đến nay, Thành phố liên tục tổ chức nhiều cuộc họp định kỳ hàng tuần với các doanh nghiệp có dự án bất động sản gặp vướng mắc theo tổng hợp của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA). Tính đến thời điểm hiện tại, đã có 13 dự án được Thành phố gỡ vướng pháp lý, cho phép dự án được huy động vốn 50% số lượng sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.
Tuy vậy, so với hàng trăm dự án đang bị ách tắc pháp lý, thì số lượng dự án được gỡ khó còn khá ít. Trong số các dự án đang nằm chờ, Công ty cổ phần Xây dựng Sài Gòn 5 (Công ty Sài Gòn 5) đang rơi vào tình cảnh bi đát và có nguy cơ phá sản nếu giai đoạn II của Dự án Khu thương mại dịch vụ căn hộ Bình Đăng (Quốc lộ 50, quận 8) không được gỡ vướng.
Dự án này được Công ty triển khai từ thời còn là doanh nghiệp 100% vốn nhà nước, với tên gọi Công ty TNHH MTV Xây dựng Sài Gòn 5. Khi dự án hoàn thành 2 tầng hầm, phần móng vào tháng 4/2019, chuẩn bị xây phần thân và tiến hành mở bán thì không được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng với lý do Sở Tài nguyên và Môi trường chưa cập nhật biến động tên mới của Công ty thay cho tên cũ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dự án.
Công ty Sài Gòn 5 cho biết, vướng mắc rất nhỏ này, nhưng nhiều năm chưa giải quyết, gây khó khăn và thiệt hại rất lớn cho công ty và cán bộ công nhân viên. Công ty cũng đứng trước nguy cơ phá sản, mất vốn của nhà nước tại doanh nghiệp là 360 tỷ đồng định giá lúc cổ phần hóa.
Trong báo cáo mới đây về tiến độ giải quyết vướng mắc pháp lý liên quan đến 148 dự án nhà ở trên địa bàn TP.HCM, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, đã hoàn thành giải quyết 10 kiến nghị liên quan tới 9 dự án, 7 kiến nghị đang tạm dừng giải quyết, 2 kiến nghị không phù hợp với pháp lý hiện tại và 2 kiến nghị không thuộc trách nhiệm của Sở.
Dù vậy, việc hoàn thành giải quyết kiến nghị mới chỉ dừng ở những vướng mắc thuộc phận sự xử lý của Sở Tài nguyên và Môi trường. Những vấn đề thuộc thẩm quyền của các sở, ngành khác, hoặc của UBND Thành phố, thì Sở sẽ có văn bản kiến nghị. Điều này có nghĩa, “tuy hoàn thành mà vẫn chưa xong”, vì một số dự án còn phụ thuộc vào các cấp tiếp theo.
Trị căn bệnh sợ trách nhiệm
Trong những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại công điện mới ban hành, có việc yêu cầu các địa phương tập trung rà soát những dự án vướng mắc trên địa bàn để kịp thời tháo gỡ, chủ động làm việc trực tiếp với từng doanh nghiệp, từng dự án có vướng mắc hoặc triển khai chậm, xác định rõ nguyên nhân, tháo gỡ ngay các khó khăn; không lạm dụng việc lấy ý kiến các cơ quan trung ương để né tránh trách nhiệm.
Chỉ đạo này của Thủ tướng một lần nữa “chạm” đúng thực trạng hiện nay của nhiều địa phương, khi một bộ phận không nhỏ cán bộ, công chức, viên chức nhà nước công tác trong lĩnh vực đất đai, tài chính có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ, nên đùn đẩy, chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất, không dám quyết định.
Bà Nguyễn Thái Hà, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Thăng Long cho rằng, khung pháp lý hiện tại không vướng đến mức các doanh nghiệp không thể hoàn thiện được dự án để kinh doanh. Cái khó hiện nay là ở tâm lý của những người thực thi pháp luật.
“Chúng tôi hiện có 1 dự án đã hoàn thiện thủ tục đất đai, hoàn thành công tác đền bù cho người dân, đã đóng thuế, được cấp giấy phép xây dựng và đã cất nóc. Tuy nhiên, dự án đang triển khai thì hết hạn, nhưng nộp hồ sơ đã 3 năm chưa được gia hạn. Hồ sơ nộp lên bị đẩy đi khắp nơi, trình hết sở này tới ban kia”, bà Hà bức xúc.
Trong thời gian dự án chờ được gia hạn, bà Hà cho biết, công ty vẫn phải vay ngân hàng với lãi vay trung hạn 14 - 15%, có những tháng lên tới 16%. Doanh nghiệp phải “ôm” trả lãi ngân hàng cao như thế, khi bán ra phải tính vào giá vốn nên bất động sản không thể có giá rẻ.
Tương tự, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group chia sẻ: “Tôi có cảm giác ở các bộ, ngành, địa phương không có người chủ trì, không ai dám quyết, không ai dám làm. Chúng tôi mong muốn có người cầm trịch để những vướng mắc sẽ được giải quyết rốt ráo, nhất là những khó khăn thuộc thẩm quyền của các địa phương mà lâu nay cán bộ không dám quyết. Thậm chí, nhiều việc đã rõ ràng, nhưng địa phương cũng không làm, mà đi hỏi Trung ương”.
Theo ông Nguyễn Bá Sáng, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn An Gia, thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã điều hành hạ lãi suất, nhưng khi doanh nghiệp tiếp xúc với các lãnh đạo ngân hàng thương mại thì họ đều nói rằng, luôn có độ trễ khoảng từ 9 tháng đến 1 năm để lãi suất thực tế hạ nhiệt.
Chưa kể, có thể lãi suất cho vay dành cho các ngành sản xuất, kinh doanh khác giảm, nhưng lãi suất cho vay đối với bất động sản vẫn giữ rất cao. Song, dù ngân hàng có cho vay thì doanh nghiệp bất động sản cũng không vay được bởi vướng pháp lý dự án.
