Dự án Lâm Sơn Resort: Khách hàng nắm đằng lưỡi

Nguy cơ mất tài sản

Dự án Lâm Sơn Resort đang triển khai giai đoạn 2 với 80 biệt thự (diện tích 400 m2, 600 m2, 1.000 m2) và chuẩn bị được tung ra thị trường. Theo hợp đồng mẫu mà nhân viên Công ty My Second Home, đơn vị phân phối độc quyền dự án cung cấp cho phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản (trong vai người cần mua biệt thự), thì đây không phải là hợp đồng mua bán, mà chỉ là hợp đồng hợp tác xây dựng và khai thác kinh doanh.

Theo các luật sư, với dạng hợp đồng này, các khách hàng sẽ không có quyền sở hữu bất động sản (không được cấp sổ đỏ nhà ở gắn liền với đất), mà chỉ có quyền sử dụng hoặc khai thác kinh doanh, nhượng quyền sử dụng cho người khác trong thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án. Như vậy, khách hàng có khả năng mất trắng tài sản khi dự án gặp vấn đề không được triển khai.

Ngoài ra, theo luật sư Nguyễn Minh Long, Giám đốc Công ty Luật Dragon, có nhiều trường hợp, chủ đầu tư sử dụng tài sản góp vốn vào mục đích khác dẫn tới việc không có vốn để triển khai và hoàn thành dự án. Khi khách hàng phát hiện thì chủ đầu tư đã hoàn toàn mất khả năng tiếp tục triển khai dự án.

Hợp đồng nhiều bất lợi cho khách hàng

Điều 1.3 và Điều 11.1 của hợp đồng này quy định: Bên B (khách hàng - PV) cam kết sau khi Bên A (chủ đầu tư - PV) hoàn thiện nội ngoại thất và sân vườn căn nhà, sẽ ủy thác cho bên A được toàn quyền sử quản lý vận hành căn nhà giai đoạn đầu trong vòng 3 năm mà không phải trả bất kỳ khoản phí nào cho bên B.

Thời hạn bên B cho bên A quản lý vận hành theo Điều 1 mục 1.3, bắt đầu là thời điểm hoàn thành căn nhà bên A sẽ bàn giao lại căn nhà cho bên B vào thời điểm 3 năm sau tính từ ngày bắt đầu sử dụng.

Nếu việc chậm hoàn thành do lỗi của bên B (chậm thanh toán, thiếu hợp tác….) thì ngày bàn giao bắt đầu sử dụng quy định trong điều này được tính là ngày ghi trên biên bản nghiệm thu được hai bên cùng ký nhận.

Nếu việc chậm bàn giao do lỗi của bên A, thì ngày bắt đầu sử dụng quy định trong điều này được tính là ngày được ghi tại Khoản 3.1 Điều 3 Hợp đồng này.

Theo luật sư Long, với quy định trên bên B chỉ được quyền sử dụng sau 3 năm kể từ ngày công trình bắt đầu được sử dụng, có nghĩa là bên A có quyền khai thác bất động sản trong thời gian 3 năm ngay sau khi công trình hoàn thành. Sau thời gian trên, rất có thể chất lượng công trình sẽ bị giảm sút.

Hơn nữa, tại điểm b mục 8.1, Điều 8 của Hợp đồng quy định như sau: “Đối với trang thiết bị nội thất của căn nhà, thời hạn bảo hành theo quy định của nhà sản xuất”.

Như vậy, hợp đồng không có biện pháp đảm bảo nào được bên A đưa ra nếu các trang thiết bị nội thất của căn nhà đã hết thời hạn bảo hành sau 3 năm sử dụng của bên A. Chẳng hạn, sau khi nhận bàn giao căn nhà, nếu các trang thiết bị nội thất bị hư hỏng, bên B sẽ phải tự chịu khoản chi phí sửa chữa hoặc thay mới các trang thiết bị nội thất bị hư hỏng.

Ngoài ra, theo luật sư Long, điều khoản chậm thanh toán và phạt vi phạm tại Điều 4.3 và Điều 4.3 rất bất lợi cho bên B. Cụ thể, nếu bên B chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán quá 30 ngày, bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thông qua một thông báo bằng văn bản cho bên B; đồng thời bên A có toàn quyền định đoạt sản phầm và hoàn lại cho bên B giá trị bên B đã thanh toán sau khi trừ đi khoản phạt bằng 8% tổng giá trị hợp đồng.

Nếu bên A chậm thực hiện tiến độ thi công căn nhà quá 30 ngày mà không có lý do chính đáng, thì bên B sẽ dừng đóng tiền tiến độ tiếp theo. Kể từ ngày chậm tiến độ thứ 31, bên B có quyền yêu cầu bên A phải chịu phạt hợp đồng với mức lãi suất là 2%/tháng của tổng giá trị bên B đã thanh toán.

Như vậy, trong trường hợp bên A chậm thực hiện tiến độ thi công căn nhà quá 30 ngày, bên B không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và bên An chỉ chịu phạt bằng mức lãi suất 2%/tháng của tổng giá trị bên B đã thanh toán. Trong khi nếu bên B có lỗi, bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải chịu mức phạt 8% tổng giá trị hợp đồng.