Tìm đủ cách “xoay tiền”
Gần 3 tháng qua, do không tiếp cận được tín dụng ngân hàng, ông Nguyễn Tấn Công, giám đốc một công ty kinh doanh bất động sản có trụ sở tại quận 9 cũ (nay là TP. Thủ Đức, TP.HCM) phải chạy đôn chạy đáo vay tiền bên ngoài để có nguồn tài chính duy trì hoạt động.
“Thậm chí chúng tôi chấp nhận mức lãi suất cao lên tới 20-25%/năm mà vẫn không vay được nên buộc phải thu hẹp mặt bằng kinh doanh, bán dần tài sản để có tiền nuôi bộ máy. Nếu tình trạng này còn kéo dài, doanh nghiệp khó có thể trụ nổi”, ông Công buồn bã nói.
Không chỉ doanh nghiệp quy mô nhỏ hay vừa, nhiều doanh nghiệp đang triển khai những dự án lớn cũng đang trong tình cảnh “ngàn cân treo sợi tóc” do thiếu vốn. Đơn cử, Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản K.H Land, hiện sở hữu quỹ đất lên đến 200 ha tại tỉnh Lâm Đồng và lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết đang phải chạy vạy khắp nơi vay tiền để triển khai các dự án.
Do chưa tìm được nguồn cho vay, cực chẳng đã doanh nghiệp phải gửi thông báo đến khách hàng, kêu gọi ký thêm phụ lục hợp đồng theo hướng những khách hàng nào thanh toán trước hạn sẽ được trả lãi suất 25%/năm và mức lãi suất này sẽ tăng lên 30%/năm nếu thanh toán một lần hết hợp đồng. Thế nhưng, giải pháp này cũng không mấy hiệu quả bởi đa số khách hàng mua đất tại dự án đều dùng vốn vay từ ngân hàng, trong khi hiện nay rất khó được giải ngân.
“Khi công ty đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đi vay nóng bên ngoài, sẵn sàng để họ cầm sổ với giá trị chỉ bằng 50% giá gốc nhưng vẫn bị từ chối vì số tiền cần vay không nhỏ, trong khi bên cho vay không có nhiều vốn. Việc tìm kiếm đối tác để bán lại những quỹ đất này cũng khó khăn do những đối tác này cũng chẳng mấy dư dả tiền mặt”, vị lãnh đạo trên than thở.
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, dù không kêu than nhưng thực tế là nhiều doanh nghiệp địa ốc khác cũng đã kiệt sức sau gần 3 năm chống chọi với khó khăn, đặc biệt là những doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu để huy động vốn triển khai dự án trước đó, nay đến thời hạn trả nợ, thanh toán lãi mà kênh này đang bị siết chặt, dẫn đến khó chồng khó.
Nói như ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc DRH Holding, bóng dáng của cuộc khủng hoảng địa ốc trước đây đã lờ mờ xuất hiện và nếu những vướng mắc pháp lý dự án không sớm được tháo gỡ thì chuyện doanh nghiệp địa ốc phá sản hàng loạt là khó tránh.
Cùng góc nhìn, ông Vũ Lý Cung, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản DKRV Holdings cho hay, thực ra không phải đến bây giờ, mà trong gần 3 năm qua, phần lớn doanh nghiệp bất động sản đã phải dùng nguồn vốn tích lũy từ nhiều năm trước để duy trì hoạt động.
Theo ông Cung, thời điểm cuối năm 2021 - đầu năm 2022, thị trường dù khó khăn nhưng vẫn có một lượng khách hàng nhất định quan tâm và mua bất động sản, nhưng từ quý II/2022 đến nay, doanh nghiệp hầu như không bán được sản phẩm nào. Trong khi đó, tiền lương nhân viên, tiền thuê mặt bằng và nhiều khoản chi phí khác vẫn phải chi trả đều đặn khiến doanh nghiệp thực sự đuối sức.
“Mối lo lớn nhất là doanh nghiệp lúc này không thể dự đoán được sự ‘ngủ đông’ này kéo dài bao lâu. DKRV Holdings cũng gần như ‘án binh bất động’ và tiếp tục phải sử dụng nguồn vốn tích lũy để duy trì bộ máy với hy vọng các nút thắt sẽ được khơi thông trong năm nay để thị trường nhanh chóng phục hồi”, ông Công chia sẻ.
Vòng xoáy nợ nần
Thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án phải quay cuồng trong cơn “khát vốn” từ tháng 4/2022 - thời điểm cơ quan quản lý nhà nước kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản, các ngân hàng thương mại theo đó gần như ngừng cấp vốn đầu tư dự án. Một số chủ đầu tư thậm chí không còn tiền để tiếp tục thanh toán cho nhà thầu xây dựng, dẫn tới tình cảnh nợ nần lòng vòng giữa chủ đầu tư - nhà thầu - nhà cung cấp nguyên vật liệu…
Thực ra không phải đến bây giờ, mà trong gần 3 năm qua, phần lớn doanh nghiệp bất động sản đã phải dùng nguồn vốn tích lũy từ nhiều năm trước để duy trì hoạt động.
Kết quả khảo sát khoảng 2.000 nhà thầu xây dựng trên cả nước do Hiệp hội Các nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) thực hiện mới đây cho thấy, gần như toàn bộ nhà thầu đều vướng nợ đọng.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch VACC, tình trạng nợ chưa thanh toán xuất hiện phổ biến ở khối doanh nghiệp xây lắp với số dư từ vài trăm đến vài nghìn tỷ đồng. Nhiều dự án đã đưa vào khai thác sử dụng vài ba năm vẫn chưa quyết toán được. Trong khi đó, nhà thầu xây dựng cũng phải vay tín dụng ngân hàng, chịu lãi suất cao…, dẫn đến tình trạng nợ đọng kéo dài hết công trình này đến công trình khác, có những doanh nghiệp số nợ vay lên đến hàng nghìn tỷ đồng, gấp mấy lần vốn chủ sở hữu.
Còn ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Ngọc Châu Á cho biết, khó tiếp cận nguồn vốn là tình cảnh chung đối với lĩnh vực bất động sản hiện nay, từ nhà đầu tư, người mua để ở đến chủ đầu tư, đơn vị phân phối. Với doanh nghiệp môi giới, việc duy trì công tác bán hàng là rất quan trọng, khi mà nhiều năm qua, doanh nghiệp không có hàng để bán, xoay xở đủ kiểu để tìm nguồn thu, duy trì hoạt động. Với các chủ đầu tư, khó khăn có phần hơn do áp lực nợ vay đè nặng, thu không đủ bù chi. Trong khi đó, nhu cầu sử dụng vốn triển khai dự án là rất lớn, dẫn đến nguy cơ nhiều dự án có kế hoạch triển khai sẽ phải dừng lại vì chủ đầu tư buộc phải cân nhắc dòng tiền.
“Đây không phải lần đầu tín dụng địa ốc bị hạn chế, mà từng diễn ra trước đó và mang tính chu kỳ, cũng không siết với tất cả các dự án, mà những dự án tốt ngân hàng còn đua nhau cho vay. Tuy nhiên, điều đáng lo ngại hiện nay là pháp lý dự án vẫn bị siết chặt, nên các dự án đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn thực sự chỉ đếm trên đầu ngón tay”, ông Hạnh nhấn mạnh.
Trước thực tế trên, nhiều chuyên gia cũng như lãnh đạo doanh nghiệp dự báo có 2 kịch bản có thể xảy ra đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới. Ở kịch bản thứ nhất, những doanh nghiệp trường vốn, quỹ đất dồi dào, sản phẩm đa dạng… sẽ trụ vững và ngược lại, những doanh nghiệp vốn mỏng, kinh doanh manh mún, chộp giật sẽ bị đào thải. Nếu kịch bản này xảy ra, đợt sàng lọc này là tín hiệu tốt giúp thị trường loại bỏ các nhân tố yếu kém, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững hơn.
Ở kịch bản thứ hai, những rào cản về tín dụng, vướng mắc pháp lý dẫn đến dự án bị đình trệ, giá bán tiếp tục bị đẩy lên cao, thanh khoản càng yếu ớt… khiến doanh nghiệp “chết” hàng loạt. Nếu kịch bản này xảy ra, quá trình sàng lọc này rất đáng lo ngại vì gây bất lợi cho cả thị trường bất động sản lẫn nền kinh tế. Theo đó, thị trường địa ốc có thể bước vào chu kỳ khó khăn kéo dài. Vì vậy, cùng với quá trình khơi thông các điểm nghẽn pháp lý, việc khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản cũng rất cần thiết, bởi doanh nghiệp sẽ không thể “sống” nếu nguồn vốn bị bóp nghẹt.
