Dự án chưa đủ điều kiện được rao bán và trách nhiệm của môi giới

Có bị vạ lây từ dự án “có vết”

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện nay trên thị trường có một số lượng không nhỏ các sản phẩm được môi giới bất động sản chào bán không đủ tiêu chuẩn đưa vào kinh doanh, có sai lệch thông tin hoặc về vị trí, giá cả hoặc thông tin về pháp lý bất động sản, quy hoạch... Điều này khiến cho môi giới ngày càng bị tai tiếng, làm mất lòng tin của người tiêu dùng.

Một trong số đó phải kể đến dự án nhà ở xã hội IEC Thanh Trì, do Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và Cơ điện IEC làm chủ đầu tư. Theo quy định của pháp luật, các sàn địa ốc và môi giới không được quảng cáo hay thực hiện giao dịch mua bán đối với sản phẩm nhà ở xã hội. Tuy nhiên, dự án này lại được hàng loạt sàn môi giới như Công ty cổ phần Kinh doanh bất đông sản Lạc Việt land (Lạc Việt land), Công ty cổ phần Dịch vụ bất động sản Thăng Long (Thăng Long Land)… quảng cáo rao bán sản phẩm, thu tiền chênh lệch hàng trăm triệu đồng/hợp đồng.

Phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đã nhiều lần liên hệ làm việc với Sở Xây dựng Hà Nội, nhưng vẫn chưa nhận được câu trả lời thích đáng về việc các sàn môi giới quảng cáo, rao bán, thu tiền chênh lệch ngoài hợp đồng tại dự án nhà ở xã hội IEC có vi phạm quy định pháp luật hay không.

Hay tại dự án Tổ hợp công trình căn hộ, văn phòng và công cộng có tên thương mại là The Jade Orchid (Khu đô thị Bắc Cổ Nhuế - Chèm, phường Xuân Đỉnh, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội), do Công ty cổ phần Bất động sản
Vimedimex (Vimefulland) làm chủ đầu tư. Theo tư liệu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dự án này chưa giải phóng xong mặt bằng, chưa thi công bất cứ một hạng mục cơ sở hạ tầng nào, nhưng vẫn được quảng cáo rầm rộ trên các trang tin bất động sản và chính trang tin của Vimefulland. Dự án còn nhận tư vấn sản phẩm cho khách hàng dưới hình thức hợp đồng ký quỹ.

Tương tự, Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, là sàn phân phối bất động sản có quy mô lớn, thời gian gần đây cũng bị tai tiếng ở dự án Khu nhà ở, công viên cây xanh thuộc Khu đô thị Nam thành phố Thanh Hóa, được sàn này đặt tên là Green City Thanh Hóa.

Mặc dù dự án chưa đủ điều kiện bán hàng, nhưng Đất Xanh Miền Bắc đã tổ chức rao bán và thu tiền giữ chỗ của khách hàng thông qua phiếu đăng ký tư vấn đặt chỗ (100 triệu đồng/giao dịch). Không chỉ tại Green City Thanh Hóa, Đất Xanh Miền Bắc còn rao bán một dự án khác khi chưa đủ điều kiện mở bán là dự án Dũng Liệt Green City (Bắc Ninh).

Cụ thể, tại Văn bản số 1074/SXD-QLD, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh yêu cầu dừng ngay việc giao dịch, ký kết các hợp đồng thoả thuận mua bán, góp vốn, huy động vốn, kinh doanh bất động sản không đúng theo quy định tại Điều 19, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, Điều 13 của Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định của pháp luật tại dự án trên.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Lê Cao Tuấn, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng (Tổng hội Xây dựng Việt Nam) phân tích, theo quy định của pháp luật hiện hành, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi đã thực hiện các bước như: Doanh nghiệp phải được công nhận là chủ đầu tư dự án thông qua đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư; Quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Đã hoàn thành việc bồi thường giải phóng mặt bằng theo tiến độ; Thiết kế cơ sở đã được cấp có thẩm quyền thẩm định; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng…

Hướng đến sự chuyên nghiệp

Theo TS. Trần Hữu Hà, Giám đốc Học viện Cán bộ quản lý xây dựng và đô thị, nghề môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng trong lưu thông hàng hóa bất động sản. Sự phát triển bền vững của thị trường ngoài việc liên quan tới chính sách pháp luật, sự quản lý của Nhà nước và chiến lược phát triển của doanh nghiệp, thì năng lực và tính chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới bất động sản cũng cần phải hết sức quan tâm.

Theo đó, nhà môi giới bất động sản cần có kiến thức và kỹ năng để tổng hợp đủ, đúng thông tin về bất động sản gắn với các thủ tục pháp lý và quy hoạch, giá trị bất động sản cho cả người mua và người bán.

Bất động sản là lĩnh vực rất rộng liên quan đến nhiều ngành nghề, nhiều quy định pháp luật liên quan khác nhau, do đó việc đào tạo, bồi dưỡng chuyên sâu, bài bản cho nhà môi giới là rất cần thiết. Tính chuyên nghiệp của môi giới bất động sản sẽ nâng tầm vị thế và vai trò của nghề môi giới bất động sản.

Tuy nhiên, trên thực tế, theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong khoảng 300.000 cá nhân tham gia hoạt động môi giới bất động sản tại Việt Nam, mới chỉ có khoảng 30.000 - 35.000 người đủ điều kiện hành nghề, nghĩa là chỉ chiếm 10 - 12% người hành nghề thực tế. Trong vòng 3 năm gần đây, mức độ tăng trưởng của môi giới bất động sản trên thị trường đạt trung bình khoảng 15%/năm, đi liền với nó là yêu cầu cấp thiết cần hoàn thiện về điều kiện hành nghề.

Ðội ngũ môi giới chủ yếu tập trung ở hai trung tâm lớn là Hà Nội và TP.HCM. Riêng đội ngũ môi giới ở Hà Nội chỉ có khoảng 50% là nhà môi giới chuyên nghiệp, hoạt động thường xuyên tại các sàn giao dịch. Phần còn lại hầu hết là nghiệp dư, trong đó có những người “tay ngang” chuyển nghề khi thị trường bất động sản tăng nóng, không được đào tạo, không được kiểm soát và tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua và bên bán.

Ông Hà cho biết, năm 2015, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định về việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, trên thực tế, hoạt động môi giới bất động sản hiện nay vẫn còn nhiều tồn tại và rất khó quản lý. Trên thị trường chưa có thời điểm nào, lượng “cò đất” bùng nổ về số lượng và hoạt động sôi nổi như mấy năm gần đây. Chỉ cần một status (dòng trạng thái) trên trang facebook cá nhân, nhất là trong những hội nhóm mua bán nhà đất khi có nhu cầu mua, bán, thuê, cho thuê đất, nhà, mặt bằng, là ngay lập tức có hàng trăm comment (bình luận) “nhảy vào” mời chào, môi giới. Nghiêm trọng hơn, hoạt động thiếu kiến thức và am hiểu quy định của pháp luật khiến không ít nhà môi giới bất động sản trở thành “con bài” cho các sàn giao dịch bất động sản ảo lừa đảo lợi dụng.

Trước những thực trạng nêu trên, chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, Hội đang cố gắng hoàn thiện về tổ chức, nghiệp vụ, đạo đức… hành nghề chuyên nghiệp trong cả hệ thống môi giới bất động sản.

Ông Nguyễn Đức Lập, Ủy viên thường vụ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản cho biết, để hướng đến sự chuyên nghiệp của nghề môi giới địa ốc, trước hết cần đưa ra các điều kiện cụ thể. Đơn cử, cần nâng cao vai trò, địa vị pháp lý của nhà môi giới trong các giao dịch.

Cân nhắc bắt buộc giao dịch qua sàn đối với một số loại hình bất động sản, đặc biệt là bất động sản hình thành trong tương lai và tại một số đô thị đặc biệt. Trong các văn bản như trong hợp đồng đặt cọc, cần có xác nhận của môi giới với mã số hành nghề riêng, tiếp đó mới đến bước ký hợp đồng sang nhượng, cho thuê...

Đồng thời, chấn chỉnh lại công tác đào tạo, sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới. Tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc hành nghề môi giới bất động sản đúng luật. Bởi theo ông Lập, hiện nay, công tác thanh kiểm tra hoạt động môi giới, đặc biệt là môi giới tự do đang bị bỏ ngỏ. Đây là nguyên nhân chính làm cho thị trường giao dịch bất động sản xuất hiện những hiện tượng tiêu cực.

Mặt khác, cần quy định cơ chế báo cáo đối với các đơn vị môi giới không phải là sàn giao dịch. Đây là cơ sở dữ liệu quan trọng để xây dựng chính sách và điều tiết thị trường. Đồng thời, tạo sự công bằng cho tất cả các tổ chức tham gia hoạt động môi giới
bất động sản.