Dự án cao cấp tại TP.HCM “xuất ngoại” tìm khách

Giải cơn khát nguồn cung

Thị trường bất động sản TP.HCM cuối năm 2018 xuất hiện hàng loạt dự án cao cấp tại quận 1 như One Alpha Riverside, The Centennial Bason, The Grand Manhattan, Alpha City…

Trong đó, One Alpha Riverside rộng 3.558 m2, tổng diện tích sàn xây dựng 55.140 m2. Dự án cao 46 tầng, cung ứng 410 căn hộ với thiết kế từ 1 - 4 phòng ngủ. Trong đó, 209 căn 1 phòng ngủ, 94 căn 2 phòng ngủ và 107 căn 3 phòng ngủ.

The Centennial Bason tọa lạc tại số 2, đường Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, quận 1, được xây dựng trên khu đất rộng 32.590m2, tổng diện tích sàn xây dựng 516.130 m2. Dự án gồm 1 tháp văn phòng hạng A, 5 tòa tháp căn hộ để ở cao 45 - 55 tầng và 1 tháp căn hộ cao cấp thấp tầng, cung ứng khoảng 2.000 căn hộ ra thị trường (mỗi tháp cung ứng 410 căn).

Còn Dự án The Grand Manhattan được xây dựng trên quỹ đất rộng khoảng 1,4 ha, mật độ xây dựng 49,7%, tương đương diện tích xây dựng chiếm 6.961,05 m2, gồm 3 tòa tháp căn hộ cao 39 tầng nổi, cung ứng khoảng 967 căn hộ (2 - 3 phòng ngủ), trong đó có khoảng 21 căn penthouse và 244 phòng khách sạn.

Tiếp đó là dự án Alpha City được xây dựng trên diện tích đất rộng 8.320 m2, gồm 2 tòa tháp cao 49 tầng, 2 tầng hầm. Dự án gồm 1.076 căn, diện tích từ 28 - 200 m2/căn (1 – 3 phòng ngủ). Ngoài ra, còn có 4 căn penthouse có diện tích 200 m2 chưa bao gồm vườn cảnh quan và hồ bơi.

Đây được cho là những dự án có giá bán đắt nhất hiện nay với giá dao động từ 6.000 - 10.000 USD/m2 và là những dự án mới giải quyết cơn khát về dòng sản phẩm cao cấp, hạng sang tại TP.HCM, vì từ năm 2015 tới nay, thị trường không có dự án mới nào xuất hiện tại quận 1.

Cũng chính vì mức giá quá cao, nên các dự án này khá kén khách, trong khi nguồn hàng lớn, nên buộc các chủ đầu tư tính toán lại bài toán tìm nguồn khách hàng mới cho dự án.

Trong đó, ngoài lượng khách hàng thượng lưu trong nước, các doanh nghiệp địa ốc đã nhắm tới các khách hàng ngoại.

Theo bộ phận kinh doanh của một chủ đầu tư dự án tại quận 1, trước đây doanh nghiệp này không có phòng quản lý kinh doanh nước ngoài. Tuy nhiên, từ khi phát triển dự án này và sau đợt bán đầu tiên, doanh nghiệp buộc phải thành lập phòng nói trên nhằm bắt tay với các doanh nghiệp môi giới đến từ Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc… để bán sản phẩm dự án cho khách hàng đến từ các nước này.

Giới phân tích cho rằng, đây là các doanh nghiệp đang làm rất nhiều ở những dự án cao cấp, nhất là những dự án nghỉ dưỡng và chung cư cao cấp. Lý do bởi nguồn hàng lớn, giá trị sản phẩm cao trong khi khách hàng trong nước hiện nay dù được đánh giá thu nhập cao và nhu cầu sở hữu nhà cao cấp tăng nhưng cũng còn hạn chế, trong khi sự dịch chuyển của thị trường bất động sản của giới giàu có nước ngoài về Việt Nam đang tăng mạnh. Tuy nhiên, để nắm bắt những dòng khách hàng đó, thay vì ngồi nhà đợi khách tìm tới thì các doanh nghiệp buộc phải tìm tới chính những công ty môi giới ngoại để “bắt khách” từ khi họ còn ở nước họ.

“Lợi thế của các doanh nghiệp môi giới ngoại là họ trong tay có danh sách khách hàng ngoại có nhu cầu mua nhà ở Việt Nam, có thể tiếp xúc ngay với những nhà đầu tư đó tại nước họ. Trong khi doanh nghiệp Việt thì không thể làm điều này.

Đặc biệt, chủ đầu tư có sản phẩm cao cấp hiện nắm rất rõ nhu cầu sở hữu nhà ở tại Việt Nam của nhà đầu tư từng nước, đơn cử như Hàn Quốc, Trung Quốc rất thích mua nhà chung cư tại Việt Nam, Nhật Bản thì thích đầu tư khách sạn, còn Singapore thì thích bất động sản nghỉ dưỡng biển.

Chính vì vậy, chủ đầu tư tìm kiếm các doanh nghiệp môi giới để bắt tay ký kết là nhà phân phối F1 hoặc chiến lược”, ông Cường, một giám đốc sàn bất động sản tại Singapore vừa về TP.HCM làm việc với các tập đoàn lớn như Novaland, Khang Điền, VinGroup… để phân phối sản phẩm cao cấp tại Singapore nói.

Tuy nhiên, với việc bắt tay này, chủ đầu tư phải chi khoản hoa hồng lớn hơn với sàn trong nước. Trung bình, mức phí hoa hồng từ 2 đến 4% thì hiện nay nhiều chủ đầu tư như dự án Alpha Hill chi từ 6 đến 8% cho môi giới.

Việc chi phí môi giới này cao, buộc chủ dự án sẽ bán tăng giá lên để bù đắp vào mức phí trên, hoặc sẽ bán giá cho người nước ngoài cao hơn giá khách trong nước để bù lại khoản hoa hồng trên.

Cũng chính vì vậy mà cuối năm 2018 vừa qua, Công ty nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam đưa ra số liệu cho thấy 15% sản phẩm mà đơn vị này bán là khách Trung Quốc mua.

Khi chủ đầu tư không có nhân viên bán hàng

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, hiện nay mô hình chủ đầu tư không có nhân viên bán hàng đang phát triển khá mạnh tại TP.HCM. Thay vì phát triển phòng giao dịch và môi giới, các doanh nghiệp phát triển dự án sẽ để cho các doanh nghiệp môi giới vào trực tiếp bán sản phẩm với hình thức phân phối độc quyền F1.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asianhoding cho biết, mô hình này xuất hiện từ năm 2018. Đơn cử như hiện nay các dòng sản phẩm của VinGroup, FLC, Hà Đô… khi bán hàng họ không hề có phòng môi giới. Sản phẩm chuẩn bị mở bán, họ sẽ liên hệ với những doanh nghiệp môi giới lớn, sau đó mời tham gia bán với hình thức F1, mỗi dự án thường chủ đầu tư chọn từ 3 đến 7 sàn môi giới F1 tùy vào số lượng hàng bán ra.

Sau khi thỏa thuận xong phí môi giới F1, các doanh nghiệp môi giới sẽ lấy rõ hàng số lượng sản phẩm, ký quỹ với chủ đầu tư. Sau đó các sàn F1 nếu đông quân môi giới sẽ tự bán còn nếu quân môi giới ít mà sản phẩm nhiều sẽ chia lại cho các sàn F2 bán và họ lấy phí trung gian.

“Hiện có thêm mô hình đó là doanh nghiệp môi giới F1 nhưng lại không có bất cứ một nhân viên môi giới nào. Họ có mối quan hệ, có vốn, họ ký với chủ đầu tư lấy lượng hàng lớn về bán. Sau khi lấy số lượng hàng đó họ mời các doanh nghiệp môi giới có nhân viên môi giới bán F2, F3 cho mình và ở giữa họ ăn tiền trung gian”, ông Hậu nói.

Câu chuyện doanh nghiệp địa ốc đang tìm hướng bỏ phòng môi giới hiện nay là có thực, theo tìm hiểu của Phóng viên, hiện Himlam Land đang thực hiện chính sách hạn chế phát triển sàn giao dịch có môi giới. Sản phẩm mới ra sẽ cho các doanh nghiệp môi giới chuyên nghiệp vào bán.

Phú Đông Group đã thành công với mô hình này khi mà bước chân vào phát triển dự án, họ không xây dựng phòng giao dịch có môi giới mà để cho các doanh nghiệp môi giới khách vào bán.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, lợi thế của việc này đó là không phải quản lý môi giới bởi quản lý đội quân môi giới rất phức tạp, luôn phải giải quyết những tranh chấp của nhân viên trong chuyện bán hàng. Thêm vào đó là áp lực phải có nguồn hàng mới liên tục cho nhân viên bán, cộng thêm việc nhân viên bỏ việc liên tục buộc doanh nghiệp phải đau đầu kiếm thêm nhân viên và hàng tháng mất thêm khoản kinh phí để nuôi nhân viên môi giới.

Trong khi đó, nếu ký kết với sàn môi giới ngoài phát triển dự án, hàng dự án bán sẽ rất nhanh bởi lượng nhân viên môi giới các sàn nhiều. Thêm vào đó họ lại có lượng danh sách dữ liệu khách hàng lớn nên bán hàng rất nhanh. Tỷ lệ hàng tồn kho cũng như thời gian bán hàng khi giao sàn môi giới sẽ rất nhanh.

“Hạn chế là khi nhân viên môi giới bán hàng, để có khách hàng họ sẽ quảng cáo quá lên với sản phẩm mình bán ra không đúng như trong cam kết với khách hàng. Tuy nhiên, vẫn có những giải pháp để quản lý những vấn đề này.

Đây cũng là mô mình sẽ phát triển mạnh trong những năm tiếp theo bởi khi chuẩn hóa ngành bất động sản thì doanh nghiệp là chủ đầu tư sẽ thiên về việc chỉ làm chủ đầu tư, việc bán hàng có doanh nghiệp môi giới. Cái bắt tay này sẽ bền và vững mạnh hơn, ít rủi ro hơn là việc doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư vừa là đơn vị bán hàng”, ông Phúc nói.