Dòng vốn ngoại chực chờ rót vào thị trường bất động sản Việt Nam

Chờ cơ hội

Hầu hết các quỹ đầu tư của Hàn Quốc đang rất quan tâm việc mua lại các dự án bất động sản văn phòng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp ở Việt Nam. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Hong Sun, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Hàn Quốc tại Việt Nam (KorCham) cho biết, các quỹ đầu tư Hàn Quốc có tiềm lực lớn, với dòng tiền hàng trăm triệu USD, đang chực chờ rót vào thị trường bất động sản Việt Nam.

“Các nhà đầu Hàn Quốc thường ưu tiên mua lại các tòa nhà văn phòng, khách sạn, các dự án bất động sản có sẵn và đang vận hành, sau đó cải tạo và đưa vào hoạt động luôn”, ông Hong Sun nói.

Đại diện KorCham cho biết thêm, nhiều tòa nhà văn phòng tại Việt Nam đang được các quỹ đầu tư, tổ chức tài chính Hàn Quốc đàm phán mua lại, trong đó có dự án văn phòng trị giá hàng trăm triệu USD.

Các nhà đầu tư Hàn Quốc muốn đầu tư gián tiếp, mua lại các tòa nhà văn phòng hay khách sạn để vận hành cho thuê, nâng cao chất lượng hoạt động và hiệu quả kinh doanh. “Đây là xu hướng đầu tư phổ biến của các nhà đầu tư Hàn Quốc. Họ không đầu cơ, nhưng cũng không muốn sở hữu mãi, mà chọn đầu tư trong vòng 5-10 năm và sau khi kinh doanh hiệu quả, nâng tầm được dự án thì sẽ bán lại cho các quỹ đầu tư tài chính khác hoặc đối tác có nhu cầu”, ông Hong Sun cho biết.

Theo bà Lê Phương Lan, Trưởng bộ phận Tư vấn đầu tư tại Savills Hà Nội, đang có 2 dòng tâm lý của nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo đó, tâm lý thứ nhất là muốn tham gia thị trường, vì đa số các quốc gia, trong đó có Việt Nam, đang nới lỏng chính sách tiền tệ nhằm kích thích tăng trưởng kinh tế hậu Covid-19. Các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư bất động sản đều đang có trong tay những nguồn tiền rẻ và không ai muốn chậm chân ở một thị trường còn nhiều tiềm năng và dư địa tăng giá như thị trường bất động sản Việt Nam”.

Ở một hướng khác, các nhà đầu tư tổ chức có tâm lý thận trọng. Đại dịch là tình huống bất định trong khi đầu tư vào bất động sản là khoản đầu tư dài hạn, nên họ cần xem xét, cân nhắc nhiều yếu tố trước khi đưa ra quyết định đầu tư, đặc biệt đối với các nhà đầu tư mới.

Riêng về phân khúc bất động sản công nghiệp, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao Bộ phận Bất động sản công nghiệp tại CBRE Việt Nam đánh giá, bất động sản công nghiệp và bất động sản logistics vẫn sẽ tiếp tục là điểm sáng về thu hút vốn ngoại, bởi nhu cầu từ các quỹ đầu tư, chủ đầu tư bất động sản công nghiệp vẫn ở mức cao, trong khi quỹ đất công nghiệp từ thị trường sơ cấp đang hạn chế.

“Vì vậy, thị trường thứ cấp và M&A bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2022. Nguồn cung từ thị trường thứ cấp cũng sẽ tăng do nhiều doanh nghiệp sẽ thu hẹp sản xuất, kinh doanh sau đợt dịch kéo dài và có nhu cầu chuyển nhượng hợp tác để thu hút thêm nguồn vốn bên ngoài”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Giám đốc điều hành Colliers Việt Nam cho rằng, bất động sản khu công nghiệp sẽ là phân khúc sôi động của thị trường M&A bất động sản Việt Nam trong năm 2021 và 2022 nhờ xu hướng dịch chuyển nhà máy ra khỏi Trung Quốc. Đây là cơ hội để các nhà đầu tư tung ra nhiều dự án, đón đầu và đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất giá trị cao.

Quan điểm giá trị vênh nhau

Theo chuyên gia tư vấn đầu tư Lê Phương Lan, các nhà đầu tư nước ngoài chưa hoạt động tại Việt Nam đang dành sự quan tâm lớn đến thị trường, đặc biệt đối với lĩnh vực nhà ở đô thị, khu công nghiệp và logistics, các loại bất động sản đã hoạt động và khách sạn nghỉ dưỡng. “Song vì nhiều lý do, trong đó có khó khăn đi lại do dịch bệnh, họ chưa thể thực hiện thương vụ”, bà Lan cho biết.

Trong những vướng mắc của M&A bất động sản hiện nay, theo bà Lan, có việc nhiều chủ đầu tư chưa cấu trúc lại doanh nghiệp theo hướng tách các dự án thành các công ty dự án độc lập.

Một khó khăn nữa là bên mua và bên bán khó tìm được tiếng nói chung trong định giá. “Nhìn từ góc độ bên bán, nửa cuối năm 2020 và nửa đầu 2021, giá bất động sản nhà ở của Việt Nam không giảm, cộng với chính sách tiền tệ được nới lỏng khiến nhiều chủ bất động sản vẫn kỳ vọng dịch bệnh sẽ sớm qua và thị trường sẽ hồi phục mạnh, nên họ tiếp tục giữ lại các bất động sản hoặc định giá bán ở một mức rất cao. Trong khi đó, đánh giá và kỳ vọng của bên mua lại không được lạc quan như vậy. Họ thận trọng hơn khi xuống tiền ở thời điểm này và thường có tâm lý đợi hơn là đưa ra quyết định đầu tư”, bà Lan lý giải.

Về vấn đề này, ông Hong Sun, người trực tiếp tham gia nhiều thương vụ mua lại bất động sản của nhà đầu tư Hàn Quốc cho rằng, khó khăn lớn nhất trong đàm phán và tiến hành M&A là sự khác biệt trong quan điểm định giá giữa bên bán và bên mua. Khi xem xét mua lại dự án, các nhà đầu tư Hàn Quốc không căn cứ vào những đánh giá chủ quan mà bên bán đưa ra, mà họ dựa vào tình hình thực tế và các yếu tố khách quan.

Thời Covid-19, nhiều tòa nhà văn phòng và khách sạn đang chờ bán đã để không nhiều tháng nay, nội thất, mành rèm, chăn ga gối, thảm sàn đều mốc và không thể tiếp tục sử dụng sau khi được mua lại. Do đó, quan điểm của các nhà đầu tư Hàn Quốc lúc này là “không rẻ thì không mua”, bởi mua lại bất động sản như tòa nhà văn phòng hay khách sạn thời dịch có mức rủi ro cao vì không biết khi nào có thể hoạt động trở lại bình thường, trong khi chi phí duy tu, cải tạo, thay thế những nội thất cũ hỏng lên tới hàng triệu USD. “Nếu nhà đầu tư mua lại khách sạn với giá 100 triệu USD, thì họ phải xác định chuẩn bị thêm khoảng 10 triệu USD để vận hành những tháng tiếp theo”, ông Hong Sun cho biết.