Dòng vốn chảy mạnh về địa ốc vùng ven

Nội đô khó khăn, vùng ven sôi động

Kết thúc quý I/2019, báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường đều đưa ra số liệu cho thấy bất động sản TP.HCM gặp khó, nhưng thay vào đó, các giao dịch vùng ven đang nóng lên bằng những dự án mới.

Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA Vietnam vừa đưa ra số liệu về diễn biến diễn quý I/2019 của thị trường bất động sản TP.HCM. Trong đó, phân khúc đất nền được đơn vị này ghi nhận giảm nhiệt giao dịch, nguồn cung mới cũng giảm.

Cụ thể, 3 tháng qua, thị trường ghi nhận có 2 dự án đất nền mới đáng chú ý được mở bán. Trong đó, có 1 dự án mới và 1 dự án bán giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó, cung ứng ra thị trường khoảng 259 nền, bằng 24% nguồn cung quý IV/2018. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 86% nguồn cung mới, bằng 25% so với quý trước đó. Nguồn cung đất nền mới tập trung chủ yếu ở quận 9 của khu Đông và huyện Củ Chi của khu Bắc.

Nhìn chung, thị trường giảm nhiệt cả cung và cầu. Giá bán đất nền không có nhiều biến động lớn kể từ giữa cuối năm 2018.

Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung giảm kỷ lục trong 3 năm trở lại đây, sức tiêu thụ căn hộ cũng giảm mạnh và là mức thấp nhất trong các quý từ năm 2016 đến nay. Cụ thể, nguồn cung mới chỉ đạt 25% so với quý IV/2018, bằng 26% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tiêu thụ đạt 29% so với quý IV/2018 và 26% so với cùng kỳ năm trước. Giá bán căn hộ trong quý duy trì xu hướng đi ngang từ giữa năm 2018.

Theo DKRA Vietnam, phân khúc nhà phố và biệt thự là phân khúc tươi sáng nhất của thị trường. Ghi nhận thông tin thị trường cho thấy, có 3 dự án đáng chú ý của phân khúc nhà phố/biệt thự được mở bán trong quý I/2019 (1 dự án mới và 2 giai đoạn tiếp theo dự án trước đó), cung cấp ra thị trường 183 căn, bằng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 66% nguồn cung mới, bằng 34% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở khu Đông với các quận như quận 9, quận 2. Giá bán không có nhiều biến động và có xu hướng đi ngang.

Trong khi đó, ở thị trường bất động sản vùng lân cận TP.HCM trong quý I lại có bức tranh khá sôi động.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam cho biết, thị trường vùng ven TP.HCM nóng nhất thuộc về các tỉnh như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Long An, Bình Dương.

Tại Long An, sự sôi động tiếp tục tăng lên ở việc các dự án tự phát lẫn các dự án phát triển bài bản của các chủ đầu tư lớn. Trong đó, điểm nhấn là việc Công ty cồ phần Đồng Tâm (Đồng Tâm Group) cùng Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An (Trần Anh Group) tổ chức động thể xây dựng Dự án Lavilla Green City tại TP. Tân An, tỉnh Long An. Dự án nằm trong tổng thể khu trung tâm TP. Tân An, một dự án từng đóng băng gần 10 năm nay. Dự án được xây dựng trên diện tích 22 ha, với dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự.

 Sau nhiều năm nguội lạnh, bất động sản Bình Dương đang có cơ hội vươn mình. Ảnh: Lê Toàn

Ở Bình Dương, sự sôi động đến từ việc nhiều doanh nghiệp đổ về săn quỹ đất tại đây và hoàn thiện pháp lý triển khai dự án mới. Đơn cử, Đất Xanh cho biết, đã hoàn thành việc mua 5.000 m2 đất tại thị xã Dĩ An và sẽ triển khai bán hàng vào tháng 6 này, dòng sản phẩm sẽ là chung cư. Phú Đông Group thì thông báo đang hoàn thiện hồ sơ pháp lý để ra hàng dự án chung cư trên diện tích 6.000 m2 tại Dĩ An.

Trần Anh Group cũng không kém cạnh khi vừa động thổ dự án biệt thự, nhà phố mang tên Phúc An 2 tại Bình Dương. Dự án xây dựng trên diện tích hơn 50 ha. Thiên Minh Group cũng vừa ra mắt văn phòng bất động sản tại Bình Dương để bắt đầu bán dự án mới tại khu vực Thành phố mới.

Với Đồng Nai, thị trường này đang khá nóng khi mà tên tuổi lớn liên tục xuất hiện từ cuối năm 2018 tới nay. Đầu tiên là HungThinh Corp với dự án Biên Hòa New City có diện tích 118 ha với dòng sản phẩm biệt thự, nhà phố. Hi Lam Land thì công bố đang hoàn thiện pháp lý và thử tải móng để thực hiện dự án chung cư với khoảng 6.000 căn hộ tại TP. Biên Hòa…

Ngoài ra, giao dịch ở các dự án như King Bay tại huyện Nhơn Trạch đang ghi nhận lượng giao dịch khá tốt, với thông tin Cầu Cát Lái chuẩn bị xây dựng đang tạo cú huých khiến thị trường này xuất hiện thêm các dự án mới. Tuy nhiên, phân khúc chủ yếu là đất nền.

 Các thị trường vùng ven như Bà Rịa - Vũng Tàu đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư địa ốc.

Riêng Bà Rịa - Vũng Tàu, trong quý I, chính quyền tỉnh này tiếp tục đưa ra những cảnh báo về việc thị trường xuất hiện tình trạng phân lô tự phát, cho thấy nhu cầu đầu tư tại địa phương này đang rất sôi động. Đồng thời, điểm nhấn ở thị trường này là Khu du lịch biển Bình Châu với các dự án lớn của DRH Holdings, ThuDuc House và đặc biệt là việc Novaland vừa công bố Dự án NovaWorld Bình Châu có quy mô khoảng 100ha, tọa lạc tại Bình Châu, huyện Xuyên Mộc, Bà Rịa - Vùng Tàu. Dự án kết nối với nhiều tiện ích ngoại khu hiện hữu (casino, suối nước nóng, sân golf…) và chuỗi dự án Novaland liền kề trong tương lai.

Đối với Bình Thuận, thị trường này được giới phân tích cho biết đang sôi động với hàng loạt dự án mới đổ bộ. Trong đó, lớn nhất là dự án NovaWorld Phan Thiết (Bình Thuận). Dự án tọa lạc tại xã Tiến Thành, TP. Phan Thiết, Bình Thuận, có quy mô lên tới gần 1.000 ha với đa dạng các sản phẩm để đầu tư như nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại.

“Với việc NovaWorld Phan Thiết xuất hiện tháng 2 vừa qua, thị trường bất động sản quanh dự án trở nên sôi động, nhất là những khu phân lô bán nền giá tăng khá mạnh. Chưa bao giờ tôi thấy thị trường Phan Thiết lại phát triển nóng như hiện nay”, ông Phạm Lâm nói.

Ngay cả tỉnh Bình Phước, một địa phương khá xa TP.HCM lại không có nhiều lợi thế về kinh tế nhưng cũng đang tăng nhiệt từ đầu năm 2018 tới nay khi Công ty cổ phần Bất động sản Cát Tường ra mắt dự án Cát Tường Phú Hưng tại TP. Đồng Soài. Đây là dự án đô thị phức hợp cảnh quan tiên phong tại Bình Phước. Dự án được tích hợp hơn 18 tiện ích độc đáo như: Công viên thế giới di sản kiến trúc The Destina, Công viên thế giới điện ảnh The Angel, Quảng trường Ánh Sáng, 2 trung tâm thương mại, trường học các cấp, bệnh viện… Sau 2 lần mở bán dự án tại TP.HCM, chủ đầu tư này cho biết, hiện dự án đã bán được khoảng 60% chỉ trong vòng 3 tháng.

Quý II nhiều biến động

Giới phân tích cho rằng, trong quý II/2019, thị trường sẽ có những biến động lớn về thanh khoản lẫn giá cả. Sự sôi động đến từ các dự án đang triển khai của Novaland, Trần Anh Group, Đất Xanh, Phú Đông, Him Lam Land… sớm chính thức mở bán. Đây sẽ là cơ hội lớn để đầu tư cũng như giúp thị trường phát triển mạnh, đa dạng về nguồn cung hơn khi từ trước tới nay thị trường vùng ven chỉ bó hẹp trong phân khúc đất nền, nhà phố.

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư lớn cũng đang đặt ra nhiều tham vọng với thị trường bất động sản vùng ven bằng việc ráo riết săn quỹ đất. Trong đó, Tập đoàn Hà Đô đưa ra kế hoạch thâu tóm quỹ đất lớn trên trục đường Phạm Văn Đồng giáp thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương và sẽ ra hàng trong năm 2019. HungThinh Corp cũng đang không ngừng đi tìm quỹ đất và dự án mới tại Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu. Tuy nhiên, Hưng Thịnh khá “kén chọn” khi chỉ nhắm đến những lô đất có quy hoạch và pháp lý đầy đủ để có thể triển khai ngay dự án để mở bán.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, cơ hội của bất động sản vùng phụ cận là không thể phủ nhận. Song cơ hội này phải được đầu tư bài bản, phải nghiên cứu, khảo sát nhu cầu từng địa phương, đầu tư theo quy hoạch, pháp lý rõ ràng để từ đó hình thành nên những khu dân cư đáp ứng nhu cầu sử dụng thật và các doanh nghiệp lớn đang làm được điều đó ở thị trường vùng ven bằng những dự án hàng chục ha và đầu tư bài bản từ tiện ích sống tới thu hút người về ở.

Còn kiểu đầu tư như một số doanh nghiệp cứ gom đất nông nghiệp rồi tự phân lô, dụ dỗ người dân thiếu thông tin, thiếu hiểu biết diễn ra ào ạt gần đây ở một số địa phương. Điều này không những mang lại rủi ro cho khách hàng mà còn phá vỡ quy hoạch của nhiều địa phương.

Ngoài ra, ông Lê Tiến Vũ, Tổng giám đốc Cát Tường Group cho rằng, trong quý IV/2018 và quý I/2019, việc hình thành những điểm nóng mới xung quanh TP.HCM tạo ra một bức tranh thị trường mở rộng. Tuy nhiên, điều này cũng tạo ra những thách thức cho việc hoàn thiện hạ tầng xã hội và hạ tầng giao thông kết nối vùng.

 Đầu tư bất động sản vùng ven cũng ẩn chứa nhiều rủi ro.

Theo đó, TP.HCM và các tỉnh cần một chiến lược quy hoạch đồng bộ để tạo ra những đô thị vệ tinh, đầy đủ tiện ích. Mặt khác, sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh còn ẩn chứa nhiều rủi ro về biến động giá cả, thậm chí ở một số thời điểm đã xảy ra sốt giá, đẩy thị trường vào trạng thái thiếu ổn định.

“Dù vậy, sự tăng tốc của thị trường bất động sản các tỉnh giáp ranh và một vài địa phương có tính liên kết về hạ tầng giao thông là cơ hội cho các nhà đầu tư, thu hút dòng tiền dịch chuyển từ TP.HCM và tạo điều kiện an cư cho những người trẻ, gia đình trẻ có thu nhập ổn định và nhu cầu ở thực.

Sự chuyển biến tích cực của thị trường bất động sản các khu vực nêu trên không chỉ là sự đón đầu mà còn được nhận định như một luồng gió mới đẩy mạnh tốc độ đô thị hóa ở địa phương, giải tỏa bớt áp lực cho thị trường bất động sản TP.HCM cả về dân số, nhà ở…, đồng thời góp phần hiện thực hóa chiến lược Vùng đô thị TP.HCM”, ông Vũ nói.

Thị trường nhìn ra biển

Ông Vũ Lý Cung, Phó tổng giám đốc kinh doanh và tiếp thị Công ty cồ phần Bất động sản Danh Khôi Việt  

Trong quý II/2019, điểm hấp dẫn nhất của thị trường là du lịch và bất động sản đang bén duyên với nhau.

Trước đây, vùng ven được định nghĩa là các quận ngoại thành hoặc các tỉnh liền kề TP.HCM. Tuy nhiên, vài năm trở lại đây, nhờ sự phát triển nhanh của hạ tầng giao thông, “vùng ven” cần được hiểu rộng hơn là các khu vực lân cận những thành phố lớn hoặc những thành phố du lịch trọng điểm. Thêm nữa là quỹ đất nội thành ngày càng khan hiếm, không gian và môi trường sống bị nhiều hạn chế do tốc độ đô thị hoá ngày càng cao… Đó là cơ hội cho bất động sản ở khu vực lân cận thành phố thu hút nhà đầu tư vì tiềm năng quỹ đất và quy hoạch tốt hơn.

Ở TP.HCM, các tuyến cao tốc kết nối với những tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết… đang được gấp rút hoàn thiện và nâng cấp. Các nhà đầu tư nắm bắt rõ đó là cơ hội để khởi động và phát triển dự án trên quỹ đất ở các tỉnh mà họ đã có trước đó. Định hướng phát triển du lịch trở thành nền kinh tế mũi nhọn của quốc gia cũng thúc đẩy hạ tầng hàng không phát triển. Liên tiếp các sân bay quốc tế được khai trương hoặc nâng cấp như Cam Ranh, Vân Đồn, Phú Quốc… Đây là cơ hội vô cùng lớn mà nhiều nhà đầu tư lớn hay nhỏ đều nhìn thấy. Điều này tạo ra một làn sóng đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng lớn chưa từng có từ trước đến nay và sẽ còn kéo dài.

Bên cạnh đó, đời sống của người dân được nâng cao, tầng lớp trung lưu và thượng lưu cũng nhiều hơn trước. Khái niệm “second home” không còn xa lạ với nhiều người Việt. Xu hướng tìm đến không gian sống xanh, khí hậu trong lành để nghỉ dưỡng cuối tuần hoặc nghỉ ngơi tuổi già cũng đang gia tăng. Thị trường bất động sản TP.HCM chững lại ở nguồn cung vì quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp. Việc phát triển ra các vùng lân cận TP.HCM hoặc các thành phố du lịch lớn là điều tất yếu. 

Đất nền vẫn sẽ là kênh đầu tư hàng đầu

 Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam

Tôi cho rằng, đất nền tiếp tục là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu, đặc biệt là đất nền phân lô tại các tỉnh giáp ranh TP.HCM như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Đồng Nai. Về nguồn cung căn hộ trên thị trường quý II, mức cung căn hộ dao động khoảng 5.000 - 7.000 căn, nguồn cung và sức cầu có thể tăng hơn so với quý I, trong đó khu Đông và khu Nam chiếm tỷ trọng lớn. Phân khúc căn hộ hạng A và B tiếp tục dẫn dắt thị trường, nguồn cung căn hộ hạng C khan hiếm khi chưa có nhiều dự án mới sẵn sàng ra mắt. Ở phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung không có nhiều biến động và dao động ở mức 200 - 300 căn, trong đó khu Đông và khu Nam chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung và sức cầu phân khúc này có thể sẽ duy trì xu hướng đi ngang.

Dự báo trong ngắn hạn, sức cầu thị trường bất động sản nghỉ dưỡng không có nhiều thay đổi. Nguồn cung condotel và biệt thự nghỉ dưỡng có thể sẽ tăng trong thời gian tới và tập trung chủ yếu ở những thị trường quen thuộc như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc và Bình Thuận…

Khách nước ngoài đến từ một số quốc gia và vùng lãnh thổ như Singapore, Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc, Trung Quốc… tiếp tục tìm đến thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là một trong những động lực quan trọng để phát triển các dự án cao cấp, hạng sang và bất động sản nghỉ dưỡng.

Tiềm năng đã định hình thành cơ hội

 Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Là một siêu đô thị, đến thời điểm hiện nay, dân số cơ học tại TP.HCM đã tăng lên khoảng 13 triệu dân. Đây là sức cầu tiềm năng cho thị trường bất động sản phát triển, nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều thách thức cho công tác quy hoạch, phát triển đô thị và đáp ứng chỗ ở cho người dân.

Trong đó, thách thức lớn nhất chính là nhu cầu về nhà ở lớn của đối tượng thu nhập thấp. Cụ thể, theo thống kê, mỗi năm TP.HCM có khoảng 50.000 cặp kết hôn mới và có một bộ phận không nhỏ trong số gần 20.000 hộ gia đình là cán bộ công chức, khoảng 13.000 hộ bị di dời trong các dự án chỉnh trang đô thị trên địa bàn Thành phố có nhu cầu về nhà ở. Ngoài ra, Thành phố còn có khoảng 300.000 hộ gia đình, tương ứng với hơn 1,2 triệu người nhập cư có nhu cầu thuê nhà ở xã hội và 143.000 hộ gia đình thu nhập thấp.

Khi TP.HCM ngày càng trở nên quá tải, giá nhà đất bị đội lên cao, thì việc giãn dân từ trung tâm TP.HCM ra các vùng ven và các địa phương lân cận là xu hướng tất yếu. Không chỉ những người làm việc ở TP.HCM tìm đến Đồng Nai, Bình Dương để an cư, mà gần đây, nhiều người đã quyết định chọn những khu vực này làm nơi lập nghiệp, nhất là đối với sinh viên mới ra trường. Vì vậy, bất động sản ở khu vực này sẽ còn được quan tâm và tiềm năng đó đang được nhiều chủ đầu tư biến thành cơ hội sinh lời hiện hữu.

Ba lợi thế để đầu tư bất động sản vệ tinh TP.HCM có lời

 Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding

Thứ nhất giá đất vùng ven còn "mềm", dư địa tăng trưởng cao. Với mặt bằng giá thấp hơn nội đô TP.HCM, đất nền, nhà phố vùng ven còn có nhiều tiềm năng tăng giá tốt, đem lại tỷ suất sinh lời tốt hơn so với các phân khúc khác.

Thứ hai là việc hút dòng tiền đầu tư chảy về chỗ trũng. Theo quy luật này, nguồn cung bất động sản liền thổ tại TP.HCM khan hiếm tạo cơ hội để đất nền vùng ven thu hút dòng tiền đầu tư mạnh mẽ hơn. Bất động sản trung tâm chịu áp lực tăng giá sẽ khiến xu hướng dịch chuyển dòng tiền đầu tư vào đất nền vùng ven tăng nhanh. Với mức giá mềm hơn so với đất trung tâm, phân khúc này có sức hấp dẫn nhờ giá trị tài sản phù hợp với mọi dòng vốn từ nhỏ, trung bình đến lớn gia nhập thị trường.

Cuối cùng là cuộc đua ngầm đổ bộ ra vùng ven dần lộ diện. Trước thực trạng TP.HCM tiến hành rà soát chặt chẽ pháp lý các dự án bất động sản, thủ tục đầu tư dự án mới tại trung tâm Sài Gòn sẽ chậm lại. Để duy trì rổ hàng và hoạt động kinh doanh, các công ty địa ốc đã mạnh dạn đổ về vùng ven và tỉnh giáp ranh đầu tư và phát triển dự án. Làn sóng này tạo nên một cuộc đua ngầm giữa các chủ đầu tư lớn về hạ tầng, quy mô, tiến độ của các dự án..., góp phần thúc đẩy quy mô thị trường bất động sản liền thổ tại vùng ven tăng trưởng cả về chất và lượng.

Bên cạnh đó, khẩu vị đầu tư bất động sản liền thổ đã trở thành tập quán lâu đời của người Việt. Dù vùng ven có vị trí khá xa trục lõi trung tâm đô thị, xu hướng đổ ra vùng trũng để tích lũy tài sản, tìm kênh trú ẩn an toàn và chờ cơ hội tăng giá đang dần trở thành xu hướng quen thuộc của nhiều nhà đầu tư. Những địa bàn có bán kính cách trung tâm TP.HCM 20 - 30 km, thậm chí xa hơn, chỉ cần có kết nối hạ tầng đồng bộ và mật độ dân cư đông đúc, sẽ vượt qua rào cản khoảng cách và được đón nhận nhiều hơn.