Lãi suất cho vay mua nhà bắt đầu giảm…
Mới đây, nhiều ngân hàng đã giảm lãi suất tiền gửi, đưa mặt bằng lãi suất huy động giảm 1-2%/năm so với cao điểm cuối năm 2022. Áp lực lãi suất đầu vào giảm đã tạo điều kiện để các ngân hàng giảm dần lãi suất đầu ra (lãi suất cho vay), kể cả trong lĩnh vực bất động sản.
Chẳng hạn, MBBank đã chính thức giảm lãi suất cho vay về mức 11%/năm đối với các dự án lớn. Riêng khách hàng cá nhân mua sản phẩm tại những dự án bị chậm tiến độ do vướng mắc pháp lý, khó khăn về thanh khoản được giảm lãi suất 1-2%/năm, cá biệt có dự án giảm tới 3%/năm.
Tại Agribank cũng đang áp dụng phương án giảm lãi suất tối đa 3%/năm đối với những khách hàng có dư nợ vay kinh doanh bất động sản. Thời gian áp dụng điều chỉnh lãi suất có thể kéo dài sang năm 2024.
Bà Nguyễn Thị Phượng, Phó tổng giám đốc Agribank cho biết, Ngân hàng sẽ lựa chọn những khách hàng nằm trong nhóm gặp khó khăn do ảnh hưởng của dịch Covid-19, những dự án dang dở vì pháp lý chưa hoàn thiện hoặc gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm… để ưu tiên hỗ trợ, qua đó giúp các dự án sớm hoàn thành để nhanh đưa sản phẩm ra thị trường, cải thiện nguồn cung cũng như thúc đẩy thanh khoản thị trường.
Ngoài việc các ngân hàng thương mại chủ động giảm lãi suất cho vay, thị trường bất động sản cũng đang đón đợi gói tín dụng quy mô 120.000 tỷ đồng do 4 ngân hàng thương mại có vốn nhà nước chi phối đảm đương (gồm BIDV, Vietcombank, VietinBank và Agribank). Dự kiến, lãi suất của gói tín dụng này sẽ thấp hơn so với lãi suất thông thường từ 1,5-2%/năm, nhưng dự án bất động sản nào được vay ưu đãi và người vay mua nhà có được giảm lãi suất trực tiếp hay không chưa được nêu cụ thể.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Vương Quốc Toàn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Bất động sản Lan Hưng nhìn nhận, sự xuất hiện của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng sẽ phần nào tháo gỡ khó khăn về vốn cho các chủ đầu tư dự án bất động sản hiện nay, đặc biệt với nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, bởi sẽ giúp các chủ đầu tư phát triển phân khúc này có cơ hội tiếp cận vốn vay với lãi suất ưu đãi và quan trọng hơn là doanh nghiệp có tiền để duy trì hoạt động, người mua cũng có tiền để mua nhà, tạo ra sự luân chuyển dòng tiền - sản phẩm giữa người mua và người bán, từ đó giúp thị trường bất động sản ấm trở lại.
Tuy nhiên, cũng theo ông Toàn, công bố chính sách hỗ trợ là tốt, nhưng thực thi như thế nào lại là chuyện khác. Gói tín dụng mới có thực sự giúp được doanh nghiệp gỡ khó trong vấn đề dòng tiền hay không còn phụ thuộc vào điều kiện cho vay, tiến độ giải ngân. Nếu điều kiện cho vay quá cao, không có tính khả thi, lại thêm tiến độ giải ngân ì ạch thì rất khó để doanh nghiệp có thể tiếp cận. Thậm chí, ngay cả khi tiếp tục áp dụng các điều kiện cho vay như từ trước đến nay cho bối cảnh hiện tại và đặc biệt là cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, khả năng tiếp cận cũng không nhiều.
“Tôi mong muốn rằng, các ngân hàng sẽ hạ chuẩn cho vay đối với gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này. Đồng thời, nên mở rộng đối tượng cho vay ra cả doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Bởi trên thực tế, có những doanh nghiệp dù phát triển nhà ở thương mại, nhưng phân khúc họ hướng đến là trung cấp với mức giá hợp lý để phù hợp khả năng mua của số đông thì cũng nên được khuyến khích và được hưởng gói hỗ trợ”, ông Toàn nói.
… nhưng người mua vẫn lưỡng lự
Trên thực tế, đa phần khách hàng cá nhân vay vốn mua nhà tại các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân đều đang mắc kẹt với lãi suất cao.
Dù ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất cho vay mua nhà cũng như đầu tư dự án, nhưng ghi nhận từ thực tế cho thấy, sức cầu trên thị trường vẫn chưa có nhiều chuyển biến, nguyên do bởi việc giảm lãi suất chủ yếu tập trung tại khối ngân hàng thương mại có vốn nhà nước chi phối với điều kiện vay rất chặt chẽ và ưu tiên áp dụng cho những khách hàng hiện hữu. Chưa kể, mức lãi suất ưu đãi phổ biến từ 11-12%/năm vẫn được cho là cao nên không phải ai cũng có thể tiếp cận.
Trên thực tế, đa phần khách hàng cá nhân vay vốn mua nhà tại các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân đều đang mắc kẹt với lãi suất cao. Đơn cử như trường hợp của anh Nguyễn Quang Huy (ngụ quận 8, TP.HCM), hiện có một khoản vay tại VPBank với lãi suất 15,6%/năm. Mức lãi suất này được ngân hàng áp dụng từ đầu tháng 1/2023, tăng hơn 5%/năm so với thời điểm ký hợp đồng mua nhà năm 2021, khiến mọi dự trù tài chính của gia đình anh bị đảo lộn.
“Tôi theo dõi lãi suất huy động hạ nên đã liên hệ với ngân hàng để hỏi tình hình thì được biết, lãi suất có thể giảm vào kỳ điều chỉnh sắp tới (ngân hàng xem xét điều chỉnh lãi suất 3 tháng một lần). Dẫu vậy, mức giảm lãi suất cho vay cũng chỉ tương ứng với mức giảm lãi suất huy động”, anh Huy chia sẻ.
Không chỉ anh Huy, mà nhiều người đã vay tiền để tiêu dùng nói chung, mua bất động sản nói riêng đang “đứng ngồi không yên” vì lãi suất cao. Việc lãi suất huy động bị đẩy tăng vọt từ quý III/2022 khiến lãi suất cho vay tăng mạnh theo, hiện phổ biến ở mức 14-16%/năm… Điều này khiến không ít chủ đầu tư dự án bất động sản điêu đứng vì tỷ lệ hấp thụ kém.
Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc đang mở bán một dự án căn hộ tại Bình Dương cho biết, doanh nghiệp ông mua lại dự án này từ một chủ đầu tư khác vào đầu năm 2023. Dự án chỉ có hơn 700 căn, nhưng thị trường khó khăn, ông phải mời nhiều doanh nghiệp môi giới với đội quân bán hàng lên đến hàng trăm người, nhưng suốt mấy tháng trời chỉ được 100 suất đặt cọc.
“Chưa bao giờ thấy khách hàng thiếu tự tin để đưa ra quyết định đầu tư bất động sản như lúc này. Dù vay hay không thì người mua vẫn luôn có tâm lý thăm dò và chờ đợi”, vị tổng giám đốc này nói và chia sẻ thêm, tỷ lệ thu tiền khách hàng thời điểm này chỉ bằng 60-70% so với giai đoạn trước dịch. Có khách hàng mua 2-3 căn để đầu tư, đến nay họ chỉ đóng tiền 1 căn rồi xin gia hạn hoặc tìm cách để kéo giãn dòng tiền.
Số liệu nghiên cứu của DKRA Group cho thấy, nguồn cung và lượng tiêu thụ ở tất cả phân khúc bất động sản trong 2 tháng đầu năm 2023 đều giảm so với cùng kỳ năm trước, đặc biệt là phân khúc đất nền khi nguồn cung và lượng tiêu thụ mới lần lượt giảm tới 92% và 98%.
Theo DKRA Group, nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên là do lãi suất neo cao, vướng mắc pháp lý dự án chậm được tháo gỡ, khó khăn trong việc thu xếp dòng vốn đáo hạn trái phiếu…, nếu không có những hướng xử lý cụ thể, thanh khoản thị trường khó có thể chuyển biến tích cực trong thời gian tới.
Đối với phân khúc căn hộ, DKRA Group cho biết, sức cầu chung thị trường cũng sụt giảm mạnh, chỉ bằng một nửa so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu tập trung ở 1 dự án mở bán tại khu Bắc TP.HCM, các dự án còn lại chỉ đạt từ 30-60% giỏ hàng mở bán.
“Với tình hình hiện nay, nguồn cung và sức cầu thị trường khó có sự đột biến trong ngắn hạn”, DKRA Group nhận định.
