Đóng tiền đất hàng năm và những lưu ý

Hướng đến nguồn thu dài hạn

Nghị quyết 18-NQ/TW ban hành ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá XIII có nêu: “Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước”.

Từ góc nhìn của các thành viên thị trường, nhiều ý kiến cho rằng, dù vẫn cho phép trả tiền thuê đất một lần, nhưng tính định hướng cho thuê đất trả tiền hàng năm thể hiện tại Nghị quyết là rất rõ ràng và điều này phù hợp với mục tiêu tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, tạo động lực đưa Việt Nam trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Theo quy định tại Điều 149 - Luật Đất đai 2018 hợp nhất, Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm. Như vậy có thể hiểu, việc chủ đầu tư dự án và sau này là các khách thuê thực hiện nghĩa vụ đóng tiền thuê đất một lần hay đóng hàng năm phụ thuộc vào nguồn gốc đất dự án được giao ban đầu.

Ông Trần Đại Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) nhìn nhận, Nghị quyết 18 ưu tiên thu tiền thuê đất hàng năm, mục đích để tạo nguồn thu lâu dài, cũng phù hợp với câu chuyện tăng giá của đất đai và mức giá có thể thực hiện điều chỉnh theo giai đoạn 5 năm hay 10 năm cho thấy sự vận động tốt hơn theo hướng thị trường hóa lĩnh vực này.

Theo ông Nghĩa, việc nộp tiền thuế đất hàng năm sẽ có ích cho chủ đầu tư khu công nghiệp và các nhà đầu tư thứ cấp trong dài hạn. Trên thực tế, việc đóng tiền theo năm đang trở nên phổ biến hơn và được nhiều khách thuê lựa chọn.

“Nếu đóng tiền một lần thì áp lực tài chính giai đoạn đầu triển khai dự án sẽ lớn, chưa kể hình thức này đòi hỏi Nhà nước phải giải phóng mặt bằng sạch 100% để bàn giao và cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư. Trong khi đó, việc đóng tiền hàng năm giúp giảm chi phí ban đầu, công tác giải phóng mặt bằng cũng được chia theo giai đoạn nên triển khai dự án sẽ thuận lợi hơn”, ông Nghĩa phân tích.

Ông Vũ Công Trụ, chuyên gia bất động sản khu công nghiệp và xúc tiến đầu tư cho biết, việc thu tiền thuế đất một lần hay thu theo năm tùy thuộc vào hình thức sử dụng đất mà chủ đầu tư được nhận. Nếu là đất đóng tiền một lần thì chủ đầu tư sẽ được nhận sổ đỏ, có thể thế chấp cho ngân hàng, trong khi với đất giao đóng tiền hàng năm thì không thể. Ngoài ra, trên thực tế, nhiều khu công nghiệp có chính sách ưu đãi cho khách thuê (ưu đãi giá theo giai đoạn, chẳng hạn trong 7-10 năm), điều này sẽ thuận lợi hơn với dự án thu tiền thuê hàng năm.

“Dự án đóng tiền thuê hàng năm sẽ giảm áp lực tài chính cho cả chủ đầu tư và khách thuê. Hiện nay, phần lớn doanh nghiệp ưa thích hình thức này vì áp lực tài chính được giảm tải”, ông Trụ nói.

Dịch vụ quan trọng hơn giá thuê

Chính sách đất đai chi phối “khẩu vị tài chính” của nhà đầu tư. Ảnh: Thành Nguyễn

Theo bà Vũ Thị Thu Hằng, Trưởng Ban Kinh doanh bất động sản khu công nghiệp TNI Holdings Vietnam, hình thức trả tiền thuê đất hàng năm được chủ đầu tư hạ tầng ưa chuộng hơn do giảm bớt gánh nặng chi phí đầu tư ban đầu. Trong khi đó, khách thuê lại thích trả tiền thuê đất một lần vì hình thức này giúp đảm bảo tối đa các quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, quyền thế chấp, quyền góp vốn và quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất.

“Để gia tăng các lợi thế cạnh tranh và quyền lợi cho nhà đầu tư thuê lại đất, tôi cho rằng, thời gian tới sẽ có nhiều hơn chủ đầu tư áp dụng hình thức cho thuê đất trả tiền một lần”, bà Hằng nhấn mạnh.

Thực tế, bên cạnh quan điểm ủng hộ, cũng có không ít ý kiến bày tỏ sự lo ngại các dự án đóng tiền một lần có thể mang đến những hệ lụy như khó thu hút đầu tư do áp lực thu xếp dòng tiền lớn, cả với chủ đầu tư và khách thuê. Chưa kể, việc thu tiền một lần còn khiến chủ đầu tư dễ rơi vào tình trạng “ăn hết của để dành”, giảm động lực tăng trưởng trong tương lai.

Về vấn đề này, ông Trụ cho rằng, sự cạnh tranh về giá thuê chủ yếu đến từ dịch vụ mà chủ đầu tư cung cấp, chứ không hẳn đến từ cách thức nộp tiền, cho dù đóng tiền hàng năm sẽ hấp dẫn hơn, nhất là với các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ.

“Để thu hút được khách thuê, điều quan trọng nhất là chủ đầu tư phải đáp ứng được yêu cầu của bên thuê. Các nhà đầu tư có thể tính được cả vòng đời dự án, nếu đảm bảo được hiệu quả đầu tư thì dự án vẫn sẽ thu hút được khách thuê”, ông Trụ nói và cho biết thêm, hoạt động sản xuất - kinh doanh trong khu công nghiệp phải trải qua nhiều công đoạn, từ nhập nguyên vật liệu, sản xuất, đến vận chuyển, đưa ra thị trường…, nên nếu chủ đầu tư hỗ trợ tốt trong các công đoạn sẽ khiến khách thuê hài lòng và tạo được vị thế cho dự án, từ đó mang lại thành công cho cả khu công nghiệp.