Hành lang pháp lý đã cởi mở hơn
Trong Luật Đất đai 2024, điểm thay đổi nhận được nhiều sự chú ý là mở rộng quyền sử dụng đất đối với Việt kiều. Cụ thể, Khoản 3 và Khoản 6, Điều 4 về “Người sử dụng đất” quy định người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất ổn định, đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận bao gồm: Cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam đánh giá, thay đổi của luật lần này tạo tiềm năng lớn cho thị trường địa ốc nhờ nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ Việt kiều. Trong quá khứ, người Việt Nam ở nước ngoài muốn đầu tư trở lại trong nước phải thông qua người thân hoặc họ hàng, vì thế đã dẫn đến một số tranh chấp không đáng có. Luật mới sẽ giải quyết vấn đề này, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho đầu tư và giảm thiểu khả năng xảy ra rủi ro giữa các bên trong quá trình đầu tư.
Theo ông Troy Griffiths, Savills đã có cơ hội hợp tác với nhiều người Việt Nam ở nước ngoài, trong đó nhiều người đã lớn tuổi. Đây có thể là những người đã di cư ra nước ngoài, sau nhiều năm làm việc chăm chỉ, họ đã sở hữu lượng tài sản nhất định và cân nhắc đầu tư trở lại Việt Nam, thậm chí có thể tính đến việc quay trở về sinh sống.
“Cũng cần lưu ý rằng, có rất nhiều người Việt Nam đang ở nước ngoài, không chỉ những Việt kiều mà còn cả những người đang lao động tại nước ngoài. Điều này tạo ra một nguồn nhà đầu tư tiềm năng khổng lồ”, ông Troy Griffiths nhấn mạnh.
Theo số liệu của Vụ Quản lý ngoại hối, lượng kiều hối về Việt Nam năm 2023 đạt khoảng 16 tỷ USD, tăng 32% so với năm 2022.
Ghi nhận thực tế cũng cho thấy, việc luật được thiết kế cởi mở hơn cho Việt kiều sở hữu nhà ở đã đón nhận những phản hồi tích cực. Tại Hội nghị tuyên truyền, phổ biến nội dung liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, nhiều người bày tỏ sự hào hứng với việc được đầu tư trực tiếp, chính danh để sở hữu nhà ở trong nước.
Bà Nguyễn Việt Triều - Ủy viên Liên hiệp Hội Người Việt Nam tại châu Âu, Phó chủ tịch Hội Người Việt Nam tại Ba Lan cho biết, trước đây, Việt kiều mua bất động sản trong nước phải nhờ người thân đứng tên do lo ngại thủ tục phức tạp. Hiện tại, những quy định mới trong các luật giúp bà con kiều bào có thể sở hữu bất động sản trong nước dễ dàng hơn.
Theo bà Triều, hiện có hơn 5 triệu người Việt Nam ở nước ngoài, trong đó nhiều người đã đến tuổi nghỉ hưu và có nhu cầu trở về Việt Nam sinh sống. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư gốc Việt mong muốn tham gia thị trường bất động sản trong nước giờ đây được pháp luật cho phép mua nhà, có quyền sở hữu nhà như công dân trong nước. Điều này giúp thị trường bất động sản có thêm nguồn cầu lớn từ Việt kiều, thu hút tiền từ nước ngoài về Việt Nam nhiều hơn, đó sẽ là nguồn vốn lớn cho xã hội.
Bất động sản sẽ là “kênh dẫn vốn”
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6 nhìn nhận, việc mở rộng đối tượng và tạo hành lang pháp lý cho sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với Việt kiều sẽ tạo “kênh dẫn vốn” kiều hối rất tốt cho thị trường bất động sản trong nước. Theo ông Quê, nhóm khách hàng này lâu nay có thể đã quan tâm hoặc đã xuống tiền nhưng phải nhờ người thân đứng tên, giờ được trực tiếp “đứng sổ” sẽ khiến họ yên tâm hơn.
“Theo quan sát của tôi, các phản hồi từ thị trường, nhà đầu tư về vấn đề này là rất tích cực. Có nhiều người quan tâm và cho biết sẽ xuống tiền để sở hữu nhà ở Việt Nam”, ông Quê nói và cho biết thêm rằng, dòng Kiều hối được cho là chảy khá mạnh về phía Nam và một tỷ lệ lớn được đầu tư vào địa ốc.
Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho rằng, thị trường bất động sản đang khởi đầu của một chu kỳ mới, nhiều nhà đầu tư đã nhìn ra cơ hội khi Việt kiều được mua nhà và có đầy đủ quyền sở hữu như một công dân trong nước (theo Luật Đất đai 2024). Do đó, nếu đầu tư ở thời điểm hiện tại có thể đạt thanh khoản tốt khi đón đầu dòng tiền lớn của kiều bào đổ về.
Từ góc nhìn pháp lý, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản cho hay, lượng kiều hối về Việt Nam trong 10 năm trở lại đây duy trì vị trí trong Top 10 quốc gia có lượng kiều hối lớn nhất thế giới và trong Top 3 khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Lấy báo cáo của Công ty Kiều hối Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín (Sacombank - SBR) làm ví dụ, ông Đỉnh cho biết, đến cuối năm 2023, lượng kiều hối qua công ty này tăng gần 98% so với năm 2022 và là mức tăng cao nhất trong 5 năm qua. Số liệu của Vụ Quản lý ngoại hối (Ngân hàng Nhà nước) cũng cho thấy, lượng kiều hối về Việt Nam năm 2023 đạt khoảng 16 tỷ USD, tăng 32% so với năm 2022.
Theo ông Đỉnh, sự sửa đổi cơ bản về chính sách tiếp cận đất đai trong Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ đáp ứng tốt hơn nguyện vọng của kiều bào ở nước ngoài, giúp củng cố thêm niềm tin, sự lạc quan về việc gia tăng thu hút kiều hối và đầu tư từ kiều bào, khơi thông nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Bình luận sâu hơn về “bước chuyển” trong thiết kế luật lần này, ông Đỉnh cho rằng, đã có sự thay đổi căn bản về tư duy, quan điểm lập pháp. Cụ thể, Luật Đất đai 2013 xác định địa vị pháp lý của người sử dụng đất thông qua tiêu chí là nơi cư trú của người đó. Theo đó, Luật phân biệt chủ thể hộ gia đình, cá nhân trong nước với chủ thể “người Việt Nam định cư ở nước ngoài”, từ đó xác định quyền, nghĩa vụ của các chủ thể này khác nhau. Theo đó, người Việt Nam ở trong nước có nhiều quyền hơn hẳn người Việt Nam định cư ở nước ngoài không chỉ trong quan hệ sử dụng đất, mà còn trong vấn đề sở hữu nhà ở hay quyền kinh doanh bất động sản, đều là những sản phẩm gắn liền với đất, quy định trong các luật liên quan là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Như vậy, dù cá nhân là người Việt Nam, đã chuyển đi cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài nhưng vẫn giữ quốc tịch Việt Nam sẽ được coi là “người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Luật Quốc tịch Việt Nam và sẽ bị hạn chế về khả năng tiếp cận đất đai, các tài sản gắn liền với đất. Điều này tiềm ẩn nhiều bất cập, đặc biệt là không khuyến khích được nhóm người Việt kiều giữ quốc tịch Việt Nam, giữ mối liên hệ gắn bó với quê hương, đất nước… do người còn giữ quốc tịch cũng chỉ có quyền như người không còn giữ quốc tịch Việt Nam trong vấn đề tiếp cận, sử dụng đất.
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã thay đổi căn bản khi xác định địa vị pháp lý của người sử dụng đất thông qua tiêu chí là quốc tịch, không còn xác định theo nơi cư trú. Cụ thể, giữa cá nhân trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có quyền tiếp cận đất đai như nhau. Như vậy, trong thời gian tới, người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn giữ quốc tịch Việt Nam sẽ có đầy đủ các quyền liên quan đến đất đai như công dân trong nước; giữ chính sách như pháp luật hiện hành đối với người gốc Việt định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch Việt Nam).
“Đồng thời, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 cũng có những quy định đổi mới, đồng bộ về quyền sở hữu nhà ở và phạm vi kinh doanh bất động sản của nhóm chủ thể này như cá nhân ở trong nước. Quy định mới của Luật Đất đai và 2 luật liên quan nhận được sự ủng hộ, nhất trí rất cao của đa số đại biểu Quốc hội, nhiều chuyên gia, cộng đồng doanh nghiệp và người dân”, ông Đỉnh nhấn mạnh.
