Đổi 16 khu đất xây cầu Thủ Thiêm 4: Nên đấu thầu công khai

Đổi 16 khu đất cho cầu Thủ Thiêm 4

UBND TP.HCM cho rằng, việc đầu tư dự án xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 là rất cần thiết và cấp bách để giải tỏa áp lực giao thông từ phía quận Bình Thạnh, quận Thủ Đức qua phía các quận 7, quận 8, huyện Bình Chánh, Nhà Bè; giảm ùn tắc giao thông khu vực nội đô và tai nạn giao thông liên quan đến hoạt động của các bến cảng trên địa bàn quận 4, quận 7.

Đồng thời, kết nối Khu đô thị mới Thủ Thiêm với khu trung tâm hiện hữu của Thành phố và quận 4, quận 7, tạo điều kiện thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển Khu đô thị mới Thủ Thiêm và Khu đô thị mới Nam Thành phố; góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội của TP.HCM.

Do tính cần thiết, cấp bách triển khai dự án xây dựng cầu Thủ Thiêm 4, để rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, UBND TP.HCM vừa có văn bản kiến nghị Thủ tướng Chính phủ, Bộ Giao thông và Vận tải, Bộ Kế hoạch và Đầu tư xem xét, chấp thuận một số nội dung.

Theo đó, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 theo hình thức PPP (theo hợp đồng BT) và cho phép UBND TP.HCM được quyết định phương án lựa chọn nhà đầu tư là liên danh gồm một nhóm các công ty xây dựng - bất động sản - phát triển hạ tầng thực hiện dự án, theo thẩm quyền được quy định tại Điều 26 của Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13.

Tổng chiều dài của cầu khoảng 2.160 m, trong đó cầu chính từ bờ quận 7 qua đến hết cầu phía quận 2 gồm 6 làn xe; nhánh cầu dẫn N1, N2 bờ quận 7, từ cầu chính đáp xuống đường Huỳnh Tấn Phát gồm 2 làn xe; cầu dẫn trên đường Nguyễn Văn Linh bố trí từ trước nút giao Nguyễn Văn Linh - cầu Tân Thuận 2 gồm 4 làn xe. Tổng mức đầu tư dự án cầu Thủ Thiêm 4 khoảng 5.253,94 tỷ đồng.

Theo UBND TP.HCM, về quỹ đất để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án này sẽ gồm 16 lô nhà đất trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm và các quận trung tâm Thành phố. Cụ thể, quỹ đất để cân đối thanh toán cho phần chi phí xây lắp và thiết bị của dự án xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 bao gồm 11 lô đất (có ký hiệu 3-5; 3-8; 3-9; 3-12; 4-3; 4-4; 4-5; 4-11; 4-12; 4-16 và 4-20) thuộc Khu chức năng số 3 và số 4 trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm với tổng diện tích đất phát triển dự án khoảng 99.904 m2.

Giá trị quyền sử dụng đất của 11 lô đất nêu trên ước tính có thể đủ để cân đối thanh toán cho phần chi phí xây lắp và thiết bị của dự án xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 (dự kiến tổng mức đầu tư Dự án khoảng 5.253,94 tỷ đồng, trừ đi chi phí giải phóng mặt bằng (962,5 tỷ đồng), chi phí khác (155,756 tỷ đồng) và chi phí dự phòng (934,534 tỷ đồng), thì phần chi phí xây lắp và thiết bị của dự án khoảng 3.201,15 tỷ đồng).

Về quỹ đất để cân đối thanh toán cho phần kinh phí bồi thường giải phóng mặt bằng (phía quận 7) và chi phí khác là khu đất tại số 462-464 Nguyễn Thị Minh Khai, phường 2, quận 1, diện tích 1.186,3 m2; khu đất tại số 1310 Kha Vạn Cân, phường Linh Trung, quận Thủ Đức, diện tích 5.300 m2; khu đất tại số 11 Linh Trung, phường Linh Trung, quận Thủ Đức, diện tích 11.764 m2; khu đất tại số 540/21 Cách Mạng Tháng Tám, phường 11, quận 3, diện tích 7.000 m2.

Đấu thầu công khai, tại sao không?

Theo phân tích của giới chuyên môn, việc xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 là cần thiết, đặc biệt trong bối cảnh TP.HCM đứng trước nguy cơ quá tải hạ tầng, trong khi ngân sách dành cho phát triển giao thông còn hạn chế. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, việc thực hiện dự án theo hình thức BT gây nhiều lo ngại về tính minh bạch và nguy cơ thất thoát.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc có tên tuổi tại TP.HCM chia sẻ, hầu hết 16 khu đất mà Thành phố có kế hoạch đổi cho nhà đầu tư để xây dựng cầu Thủ Thiêm 4 đều là những quỹ đất “vàng” hiện nay.

“Với bất cứ một doanh nghiệp phát triển bất động sản nào đều có thể thấy được cơ hội từ những khu đất vàng này rất lớn”, vị tổng giám đốc này nói và cho rằng, thay vì chỉ định nhà đầu tư, nếu dự án này được công bố đấu thầu công khai, chắc chắn sẽ có rất nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước sẽ tham gia.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, hình thức BT là một hình thức khá phổ biến, nhưng hình thức này chỉ phù hợp trong giai đoạn trước đây. Khi đó, thị trường bất động sản chưa định hình, nhiều khu đất muốn phát triển đòi hỏi nhiều sức lực đầu tư, nguồn vốn lớn, nên chủ trương đổi đất lấy hạ tầng phát triển. Tuy nhiên, hình thức này hiện đã không còn phù hợp, vì thị trường bất động sản đã trưởng thành, giá trị của từng khu đất đã được xác định, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng tham gia để thực hiện dự án.

“Hạ tầng giao thông, cầu đường luôn có những kế hoạch xây dựng rõ ràng và đòi hỏi đơn vị thi công phải có năng lực thực sự, có kinh nghiệm, chứ không phải ai cũng làm được”, ông Hiển nói và cho rằng, cần phải tách biệt hai việc này. Đấu thầu giao thông riêng và đấu giá đất riêng. Như vậy, sẽ tránh được trường hợp, các nhà kinh doanh bất động sản không có kinh nghiệm làm cầu đường, nhưng vì muốn có lô đất nên tham gia và ngược lại, những đơn vị có kinh nghiệm làm cầu đường nhưng không thể phát huy được hiệu quả trong đầu tư dự án bất động sản.

Chưa kể, tách riêng như vậy, Thành phố sẽ lựa chọn được những nhà đầu tư bất động sản tốt nhất cho các lô đất và đơn vị thi công tốt nhất để thực hiện dự án cầu đường.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, trước hết cần phải khẳng định, trong bối cảnh TP.HCM đang bị quá tải tình trạng giao thông đô thị, thì việc đầu tư phát triển các công trình hạ tầng giao thông, đặc biệt là việc xã hội hóa nguồn vốn cho lĩnh vực này là vô cùng quan trọng, không chỉ nguồn vốn trong nước, mà cả với nguồn vốn nước ngoài.

Theo ông Châu, Thành phố rất cần nguồn vốn để phát triển đô thị. Trong giai đoạn năm 2011 - 2015, nguồn vốn xã hội hóa cho phát triển giao thông của TP.HCM chiếm 31,7% trong tổng vốn phát triển hạ tầng của Thành phố, nhưng con số này vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu.

Về liên doanh được chỉ định tham gia xây dựng cầu Thủ Thiêm 4, ông Châu cho rằng, trước hết, có thể thấy được nhà đầu tư được hưởng lợi nhiều thứ. Thứ nhất, nhận thầu xây dự án cầu, mặc dù được thẩm định, nhưng đây là một cơ hội lớn cho nhà đầu tư. Thứ hai, hưởng lợi từ quỹ đất đối ứng có thể chưa tính đúng tính đủ. Bởi các khu đất sẽ có giá trị theo thời gian và ngày càng gia tăng do hạ tầng phát triển, đó là chưa kể, quỹ đất vàng như trên ngày càng khan hiếm, trong khi nhu cầu ngày càng cao.

Xung quanh câu chuyện này, nhiều ý kiến cũng cho rằng, không nên gom tất cả 16 lô đất này thành một gói, mà nên tách thành 16 gói đấu thầu khác nhau. Có thể sẽ có 16 nhà đầu tư trúng thầu hoặc 3 hay 4 nhà đầu tư trúng tùy vào họ thấy phù hợp với các khu đất.

Tách thành 16 gói thầu đấu giá chắc chắn nguồn thu lại là lớn hơn rất nhiều so với việc gộp chung 16 lô này thành một gói. Tuy nhiên, theo ông Châu, không nhất thiết phải tách các dự án, bởi nếu tách như vậy thì không còn là BT nữa, song với các dự án tương tự như trên, có lẽ hiệu quả nhất là tổ chức đấu thầu công khai, không chỉ với nhà đầu tư trong nước, mà cả với các nhà đầu tư quốc tế. Bởi, đấu thầu công khai sẽ là hình thức minh bạch nhất, tránh tình trạng giảm thu nguồn vốn ngân sách, tác động không tốt đến môi trường đầu tư kinh doanh.