Đọc thị trường địa ốc năm mới 2020

Đọc vị chuẩn

Diễn biến thị trường năm 2019 cơ bản giống với các đánh giá, phán đoán của các doanh nghiệp, chuyên gia của ngành bất động sản. Rõ nét nhất là xu hướng ly tâm, dòng tiền tập trung vào đất nền và bất động sản công nghiệp giống như các dự báo trước đó.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện Colliers Việt Nam cho biết, ở lĩnh vực công nghiệp và phân khúc bất động sản công nghiệp, trong khi Hà Nội gây ngạc nhiên lớn, thì tại TP.HCM, các chủ đầu tư lại có xu hướng tìm kiếm đất thuê tại các khu vực vùng ven.

Cụ thể, Hà Nội đã làm kinh ngạc thị trường với sự gia tăng ấn tượng cả về giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy do nhu cầu cao về các đặc tính công nghiệp. Giá cho thuê trung bình tăng, đạt 131.2 USD/m2/kỳ. Về tỷ lệ lấp đầy trung bình, Hà Nội cũng có kết quả tích cực với 95,5%, tăng 5,5 điểm so với cùng kỳ trước đó. Bắc Từ Liêm và Long Biên là những điểm công nghiệp hấp dẫn nhất với tỷ lệ lấp đầy 100%.

Trong khi đó, tại TP.HCM, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp hoàn toàn cao trên 80%. Giá thuê trung bình ghi nhận ở mức 123 USD/m2/kỳ đối với đất khu công nghiệp, 4,5 USD/m2/tháng đối với nhà máy cho thuê. Các khách thuê phương Nam đang có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven. Trong đó, nhiều khách thuê cho biết, đang mong chờ vào việc 2 khu công nghiệp là Hiệp Phước và Tây Bắc Củ Chi (mở rộng) sẽ được hoàn thành vào quý đầu tiên của năm 2020.

Nhìn về triển vọng của bất động sản công nghiệp, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạch bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, năm 2019, bất động sản công nghiệp là điểm sáng, thương chiến Mỹ - Trung đã tạo nên sự thay đổi đáng kể cho thị trường. Năm 2020, bất động sản công nghiệp tiếp tục nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư, đặc biệt từ khối ngoại.

Nhận xét này là hoàn toàn có cơ sở khi trong thực tế, đã có nhiều doanh nghiệp lớn như Lenovo, Sharp, Nintendo, TCL, Hanwha, Foxconn, Yokowo, Huafu, Asics, Kyocera… tiết lộ việc xem xét, đang hoặc đã di dời nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam.

TMS Group bắt tay hợp tác cùng Pullman

Lý giải về việc các doanh nghiệp ngày càng đọc vị thị trường sát hơn, ông Nguyễn Việt Thung, Phó chủ tịch TMS Group cho rằng, ở thời điểm hiện tại, các chủ đầu tư đã chuyên nghiệp hơn, có đội ngũ chuyên gia phân tích tốt, có được nhiều thông tin chuẩn xác và thị trường cũng tốt và minh bạch hơn.

“Sự khác biệt so với trước đó là sự minh bạch của thông tin. Giờ thông tin quy hoạch đã minh bạch, không giấu diếm như trước. Các địa phương đều công bố danh mục dự án thu hút đầu tư một cách công khai. Tôi thấy, giờ không còn là cuộc chiến thông tin, mà quan trọng là doanh nghiệp nào đủ năng lực, tự tin thì tham gia cuộc chơi”, ông Thung cho biết.

Năm của những thay đổi

Xu hướng ly tâm được thể hiện rất rõ rệt trong cả năm 2019 khi hàng loạt chủ đầu tư tìm về với những tỉnh vùng ven như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An…, thậm chí cả ở những tỉnh xa xôi như Lào Cai, Lạng Sơn, Gia Lai, Kon Tum… Việc các chủ đầu tư lớn tìm đến với các thị trường mới cũng mang theo hiệu ứng tích cực cho các khu vực nhận vốn đầu tư, trong đó đất nền là phân khúc đầu tiên cho thấy sức nóng này. Điều này cũng hoàn toàn đúng với các kịch bản đã được dự báo trước đó của các thành viên thị trường.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nhiều nhà đầu tư đã thay đổi khẩu vị của mình, chuyển từ căn hộ chung cư sang đất nền khi nhìn nhận về cơ hội gia tăng lợi ích.

Ông Khởi cho rằng, với việc hàng trăm dự án chung cư đang bị đình trệ khi các cơ quan rà soát lại, việc nhiều nhà đầu tư chuyển sang phân khúc đất nền là dễ hiểu.

“Hơn nữa, mức đầu tư cho đất nền cũng rẻ và cơ hội sinh lời vẫn cao. Theo tôi, điều này sẽ kéo dài sang cả năm 2020”, ông Khởi nhấn mạnh.

Nhìn nhận về xu hướng đầu tư năm 2020, ông Nguyễn Việt Thung cho rằng, trước những khởi sắc của ngành du lịch Việt Nam, cùng các chính sách thúc đẩy, thu hút đầu tư của chính quyền các cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang có cơ hội lớn và nhiều khả năng sẽ bứt phá mạnh mẽ, trở thành xu hướng chủ đạo, dẫn dắt thị trường, cả trong năm 2020 và những năm tiếp theo. Đặc biệt, với các chủ đầu tư lớn tự tin tạo ra “cuộc chơi” khi không chỉ tập trung ở những thị trường truyền thống, mà còn rót vốn vào những vùng đất mới nổi có tiềm năng du lịch.

Trong đó, nhiều doanh nghiệp còn chủ động xây dựng mối quan hệ hợp tác bền chặt với các đối tác danh tiếng trên thế giới, mang các yếu tố tiên tiến, hiện đại về Việt Nam để hình thành nên những sản phẩm chất lượng quốc tế, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của đông đảo khách hàng và nhà đầu tư.

Nhìn nhận về xu hướng dịch chuyển dịch dòng vốn, bà Lê Thị Huyền Trang, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường, JLL Việt Nam cho biết, đối với nhóm nhu cầu đầu tư, đang có hiện tượng chuyển dịch hướng đầu tư từ loại hình căn hộ cao cấp sang loại hình nhà phố/biệt thự. Điều này có thể lý giải bởi mức sinh lợi kỳ vọng của mỗi loại hình.

Theo bà Trang, đối với đầu tư để cho thuê lại, do giá nhà tăng cao, trong khi giá thuê không như kỳ vọng, kênh đầu tư này sẽ không còn hấp dẫn. Còn đối với nhóm đầu tư để bán lại, do bất động sản liền thổ vẫn là loại hình bất động sản ưa thích của đại đa số người dân Việt Nam, tính thanh khoản và mức chênh lệch giá thu được đối với bất động sản liền thổ vẫn hấp dẫn hơn so với căn hộ cao cấp có cùng mức vốn đầu tư trong khu vực đã phát triển.

“Một lý do khác nữa là căn hộ cao cấp thường được xây dựng tại các khu vực đã phát triển đầy đủ hạ tầng và các tiện nghi, tiện ích hỗ trợ, do đó tiềm năng tăng giá trị từ sự phát triển của khu vực xung quanh là không nhiều trong khi đó, các bất động sản liền thổ có cùng mức đầu tư lại thường được thấy ở các khu vực xa trung tâm, tiềm năng phát tiển toàn khu còn nhiều, do đó mức chênh lệch giá bán qua thời gian hiện đang hấp dẫn hơn với loại hình căn hộ cao cấp”, bà Trang nhấn mạnh.