Đọc thị hiếu người mua nhà: Khó và dễ

Làm tốt, làm đúng chuẩn chỉ là điều kiện cần

“Bán nhà bây giờ là bán cảm xúc và bán trải nghiệm”. Đúc kết của ông chủ một doanh nghiệp môi giới lớn hàng đầu Việt Nam sau một thời gian dài tìm đủ mọi cách “đọc” thị hiếu của khách mua nhà có lẽ nói lên tất cả.

Theo vị này, giữa thời đại thông tin kết nối với nhau từng giây, mỗi tiện ích, mỗi dịch vụ được chủ đầu tư dự án này áp dụng, ngay lập tức sẽ có hàng chục cặp mắt của các chủ đầu tư khác soi vào để “người ta hay thì mình học”. Thế nên, để có những tiện ích, dịch vụ độc theo kiểu “riêng mình ta có” gần như là không tưởng.

Câu chuyện thứ hai xảy ra vào giữa năm 2019 từng khiến thị trường bất động sản sững sờ khi chỉ trong vòng 17 ngày kể từ khi ra mắt chính thức (đầu tháng 7/2019), toàn bộ 10.000 căn hộ tại Vinhomes Grand Park đã được bán hết, phá vỡ tất cả các kỷ lục của thị trường bất động sản trong và ngoài nước từ trước đến nay.

Không thể phủ nhận thanh khoản thuộc loại “kinh hoàng” này một phần được dẫn dắt bởi xúc cảm khi giai đoạn trước khi ra mắt, dự án này đã giới thiệu bằng những chương trình nghệ thuật, công nghệ có một không hai. Những đêm nhạc kín người xem tổ chức vào mỗi thứ Bảy, Chủ nhật nhiều tháng với sự có mặt của các ca sĩ thuộc hàng VIP nhất Việt Nam tại các đại dự án của Vingroup có hiệu quả cực mạnh đối với việc dẫn dắt cảm xúc của người mua nhà.

Đó là điều mà đa số các chủ đầu tư khác có muốn cũng khó học theo!

Khi nhu cầu cuộc sống tăng lên, những căn hộ chung cư giờ đây đã thoát xác, không chỉ đơn thuần là một chỗ… chui ra chui vào nữa. Thiên nhiên xung quanh trở nên rất quan trọng với đời sống tinh thần và ngày càng trở nên cần thiết trong đời sống hiện đại. Tuy nhiên, từ nói tới làm không dễ, nhiều dự án chủ đầu tư vì chạy theo bài toán lợi nhuận đã không đảm bảo được điều đó, và tạo lên những không gian thiếu chuẩn sống.

Thực tế, hầu hết các dự án xây dựng ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM từ khi quy hoạch đến thiết kế đều chuẩn "khuôn vàng, thước ngọc". Tuy nhiên, đến khi thực thi lại “điều chỉnh lên, xuống”. Thậm chí, thay đổi nhiều lần về số tầng cao, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ văn phòng sang nhà ở, từ cây xanh sang công trình hỗn hợp. Điều này đẩy nhiều khu đô thị vừa đưa vào sử dụng đã quá tải về hạ tầng, điện nước và các công trình phúc lợi công cộng.

Theo số liệu của Viện Nghiên cứu phát triển Kinh tế xã hội Hà Nội, trong vòng 8 năm (giai đoạn 2008 - 2016) kể từ khi mở rộng địa giới, dân số đô thị tại các quận của Hà Nội đã tăng 21%. Vấn đề này đã gây áp lực rất lớn cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật như hệ thống đường giao thông, cấp nước sạch, xử lý chất thải, vấn đề hài hòa giữa tăng trưởng nhanh để nâng cao mức sống của người dân với việc bảo vệ môi trường, vấn đề giải quyết chỗ ở cho người dân.

Khu đô thị Linh Đàm từng là khu đô thị kiểu mẫu với các tòa nhà chung cư dưới 20 tầng có đường nội bộ rợp bóng cây, thảm cỏ vườn hoa. Nhưng từ năm 2009, quy hoạch này dần bị băm nhỏ khi hàng loạt tổ hợp chung cư cao tầng mọc lên khiến giao thông khu vực phía Nam thành phố bị quá tải. Năm 2015, khi tổ hợp chung cư HH khu Tây Nam Linh Đàm với 12 tòa nhà được đưa vào sử dụng, chỉ tính riêng số cư dân tại đây đã tương đương với số dân của 2 phường cộng lại, đủ để thấy hệ thống hạ tầng xung quanh bị quá tải với hàng loạt bất cập phát sinh như áp lực điện, nước, thiếu sân chơi, trường học, an toàn phòng chống cháy nổ và quan trọng hơn là phá vỡ quy hoạch.

Hay Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính được đưa vào sử dụng năm 2009 với khoảng 2.400 căn hộ, quy mô dân số trên 10.000 người, nhưng chỉ sau vài năm, hàng loạt chung cư khác cũng đã liên tục mọc lên. Hiện có khoảng 30 tòa cao ốc cao từ 10 đến trên 30 tầng với số dân tăng chóng mặt tại khu vực này. Hạ tầng quá tải, hầm đỗ xe không đáp ứng đủ nên vỉa hè, sân chơi của nhiều tòa chung cư trở thành bãi đậu xe.

Theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), điều này cho thấy, việc nhìn nhận rõ hơn tầm quan trọng của việc quy hoạch đô thị và quản lý quy hoạch, trong đó có quy hoạch không gian xanh, không gian sống chất lượng, đồng bộ với nhiều tiện ích phục vụ cư dân quan trọng đến dường nào. Đã có không ít chủ đầu tư đặt câu chuyện sống xanh - sống thông minh lên hàng đầu và họ không ngừng nghỉ trên hành trình xây đắp, chuyên tâm tạo những giá trị sống đích thực.

“Có thể nhắc đến như Vingroup, Sungroup, Novaland, Phú Long, Hải Phát Invest, Văn Phú Invest, Capital House, Phúc Khang, Ecopark… Chúng ta không thể phủ nhận, sự hiện diện của họ với những thông điệp về sống xanh, sống thông minh, sống nhân văn đã dần thay đổi nhận thức của rất nhiều người. Nhưng họ chưa thành số đông", ông Chiến nhấn mạnh và cho biết, vấn đề nằm ở chỗ, làm sao để tư duy sống xanh - thông minh trở thành nhu cầu bức thiết, là sự chọn lựa của số đông và đưa điều đó trở thành nhận thức bền vững, thì sự nỗ lực của riêng các chủ đầu tư thôi là chưa đủ.

“Để có một liên kết đô thị, từ Nhà nước, nhà đầu tư, cho đến người dân hưởng thụ phải hiểu được vấn đề này và thống nhất trong hành động, như vậy mới mong có được đô thị xanh”, ông Chiến nói.

… Cần biết kể câu chuyện cảm xúc

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Tô Như Toàn, Chủ tịch Văn Phú - Invest cho biết, trước đây, chúng ta nói đến nhu cầu về không gian sống còn bây giờ là môi trường sống, có nghĩa là các tiện ích xung quanh. Không gian sống thì những người có nhu cầu tài chính cao hơn sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận hơn, còn môi trường sống xung quanh là các tiện ích, tiện nghi đáp ứng cuộc sống của cư dân.

Đặc biệt, quan trọng bây giờ còn là người sống cạnh mình là ai. Môi trường sống tốt mấy, không gian sống tốt mấy thì người bên cạnh mình như thế nào, có hài hòa hay không cũng vô cùng quan trọng. Các chủ đầu tư, nhà nghiên cứu, kiến trúc sư phải làm sao có cách thức nào đó để tạo được môi trường sống xung quanh tốt nhất ngoài việc bán được căn nhà để sinh sống.

“Cư dân là người sử dụng các không gian đó có bền vững hay không. Rõ ràng, người sử dụng là cư dân nên xây dựng đô thị thông minh và xanh phải để người dân hiểu được bản chất đó và chắc chắn phải cho họ tham gia và đóng góp, thấu hiểu. Sau khi xây dựng xong phải có sự đào tạo, hướng dẫn cho các cư dân tham gia chung tay vào cùng duy trì sự bền vững này”, ông Toàn cho biết.

Đồng quan điểm, ông Đào Ngọc Thanh, Tổng giám đốc Vinaconex cho rằng, nếu đánh giá đúng thì bất động sản Việt Nam vẫn luôn là tài sản có giá, càng bất ổn càng có giá. Tuy nhiên, tiêu chí ưu tiên khi chọn nhà của khách hàng cũng đã thay đổi. Ngôi nhà bây giờ không chỉ đơn thuần là một nơi để ở nữa mà cao hơn đó phải là nơi cả gia đình có thể cùng nhau trải nghiệm trọn vẹn từng khoảnh khắc của cuộc sống, dù trong điều kiện bình thường hay đặc thù như dịch bệnh.

Lực cầu thị trường hiện nay đủ lớn bởi nhu cầu nhà ở vẫn cao trong khi nhiều người cũng sẵn sàng nắm giữ tài sản second-home nếu họ cảm thấy đủ khả năng và có tiềm năng trong dài hạn. Tất nhiên, hậu Covid-19, thị trường bất động sản sẽ chuyển hướng thận trọng hơn, thiết lập nhu cầu mới thúc đẩy xu hướng phát triển bền vững. Đây cũng là lúc các doanh nghiệp đi qua “chiếc phễu lọc” và cần một tư duy mới để bứt phá.

Trong đó, tư duy mới sẽ đòi hỏi hơn sự phối hợp giữa người tạo ra sản phẩm và người bán sản phẩm. Họ sẽ phải là người am hiểu sản phẩm kỹ càng hơn, biết xây dựng câu chuyện cho một cộng đồng nhân văn chân thật hơn và đi đúng hơn vào nhu cầu thực sự của khách hàng. Khách hàng sẽ không chỉ cần một sản phẩm thực sự tốt, mà họ còn muốn có sự tự hào về nơi mình sống, để thấy được giá trị ngôi nhà mà mình đang sở hữu.

Theo kiến trúc sư Lê Anh Tuấn, giảng viên Trường đại học Kiến trúc Hà Nội, một khu đô thị đáng sống không chỉ có nhà sang và đường đẹp. Có thể xem hạ tầng kỹ thuật, xã hội và công trình trong đô thị là nền tảng, nhưng con người mới là chủ thể tạo nên tính nhân văn trong khu đô thị, tạo nên cộng đồng. Do đó, khi đã hình thành cộng đồng văn hóa tốt sẽ là nền tảng để thu hút các thành viên mới có cùng mức sống, trình độ vào cộng đồng này.

“Với những người có điều kiện kinh tế hiện nay, họ mua nhà còn là mua lối sống, chọn hàng xóm, lựa cộng đồng cho bản thân, vợ chồng con cái của họ hòa nhập vào. Đó mới là yếu tố cốt lõi mà các sản phẩm của một dự án cần nhắm tới”, ông Tuấn chia sẻ thêm.