Doanh thu khác tăng mạnh
Chính sách kiểm soát tín dụng và kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp có ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động chính của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp vẫn tăng trưởng cao, nhờ các hoạt động khác ghi nhận doanh thu đột biến.
Chẳng hạn, Công ty cổ phần DRH Holdings (mã chứng khoán DRH), chủ đầu tư một số căn hộ cao ốc, nhà phố thương mại tại TP.HCM, Bình Dương như D-Vela Residences, Aurora Residences, Central Garden... ghi nhận lãi 5,1 tỷ đồng trong quý III/2022, gấp hơn 3 lần cùng kỳ năm trước, trong khi tổng doanh thu giảm 95%. Lợi nhuận này đến từ lãi cho vay (6,5 tỷ đồng) mà cùng kỳ năm trước doanh nghiệp không có. Lũy kế 9 tháng đầu năm 2022, DRH Holdings đạt doanh thu 36,5 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 10,3 tỷ đồng, lần lượt tăng 303% và 65% so với cùng kỳ.
Tương tự, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán PDR) lãi hơn 711 tỷ đồng trong quý III/2022, tăng 17% so với cùng kỳ năm trước, dù doanh thu giảm 99%, chỉ đạt hơn 11 tỷ đồng. Nguyên nhân lãi tăng là do Công ty hoàn thành việc chuyển nhượng 46% vốn chủ sở hữu tại Địa ốc Sài Gòn KL cho đối tác. Lũy kế 9 tháng đầu năm 2022, doanh nghiệp đạt doanh thu 1.490 tỷ đồng, giảm 37,7%; lãi sau thuế 1.399 tỷ đồng, tăng 26% so với cùng kỳ.
Tại Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, mã chứng khoán SCR), trong 9 tháng đầu năm 2022, doanh thu thuần đạt gần 574 tỷ đồng, giảm 63% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, doanh thu từ hoạt động xây dựng gần 75 tỷ đồng, giảm 86%; doanh thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bất động sản hơn 341 tỷ đồng, giảm 62%. Ngược lại, doanh thu từ dịch vụ cho thuê và dịch vụ bất động sản đều ghi nhận tăng. Đáng chú ý, ở hoạt động tài chính, doanh thu tăng 32%, đạt gần 370 tỷ đồng, chủ yếu do lãi từ hoạt động đầu tư và thanh lý các khoản đầu tư. Nhờ đó, lợi nhuận sau thuế đạt gần 146 tỷ đồng, chỉ giảm 23% so với cùng kỳ. Trong đó, lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ hơn 141 tỷ đồng.
Đối với Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Đất Xanh, mã chứng khoán DXG), mặc dù công bố lùi thời hạn mở bán 3 dự án trọng điểm là Opal Cityview, DXH Parkview và Lux Star, nhưng trong quý III/2022, doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ 153 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ năm trước.
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2022, Đất Xanh đạt lợi nhuận sau thuế 929 tỷ đồng, với đóng góp không nhỏ từ hoạt động tài chính (hơn 430 tỷ đồng), phần lớn ghi nhận trong quý III. Cụ thể, quý III/2022, Đất Xanh ghi nhận doanh thu hoạt động tài chính 211,6 tỷ đồng, gấp 4,5 lần cùng kỳ, chủ yếu là khoản thanh lý đầu tư hơn 190 tỷ đồng. Ngoài ra, chi phí tài chính giảm gần 12%, xuống 128,8 tỷ đồng (chi phí lãi vay là 116,3 tỷ đồng). Công ty còn ghi nhận 12 tỷ đồng lợi nhuận khác so với mức 621 triệu đồng của cùng kỳ, bên cạnh đó là khoản thuế thu nhập hoãn lại gần 32 tỷ đồng.
Giám đốc một quỹ đầu tư chiến lược nhận xét, với tình hình thị trường bất động sản khó khăn, doanh thu tài chính được xem là “cứu cánh”, giúp bức tranh kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bớt xấu. Tuy nhiên, so sánh với năm ngoái thì số lượng doanh nghiệp có khả năng “đỡ” lợi nhuận bằng doanh thu tài chính không nhiều.
Một số doanh nghiệp có lợi nhuận sau thuế chủ yếu đến từ hoạt động đánh giá lại khoản đầu tư như Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (Khang Điền, mã chứng khoán KDH), Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP (Kinh Bắc, mã chứng khoán KBC).
Trong 9 tháng đầu năm 2022, Khang Điền đạt doanh thu 1.678 tỷ đồng, giảm 47%; lợi nhuận sau thuế 971 tỷ đồng, tăng 23% so với cùng kỳ. Đóng góp không nhỏ vào lợi nhuận sau thuế là gần 411 tỷ đồng lợi nhuận khác, bao gồm định giá lại một số tài sản vào nhóm công ty Phước Nguyên cùng Đoàn Nguyên và từ bồi thường chấm dứt hợp đồng.
Kinh Bắc lãi sau thuế hợp nhất 2.137 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2022, trong đó, lãi sau thuế của cổ đông công ty mẹ là 2.034 tỷ đồng, phần lớn được đóng góp bởi khoản lãi 1.997 tỷ đồng từ công ty liên kết nhờ việc đánh giá lại tài sản tại Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng, ghi nhận trong quý III.
Có doanh nghiệp không tìm được “cứu cánh” nào như Đầu tư Năm Bảy Bảy (mã chứng khoán NBB) chỉ đạt 2,09 tỷ đồng lợi nhuận trong 9 tháng đầu năm 2022, giảm 99,4% so với cùng kỳ năm ngoái, vì thu nhập từ hoạt động tài chính giảm mạnh, trong khi chi phí tài chính gia tăng. Với mục tiêu lợi nhuận sau thuế năm nay là 102 tỷ đồng, tính đến hết tháng 9, doanh nghiệp mới thực hiện được 2% kế hoạch.
 |
Nỗi lo quý IV
Công ty cổ phần Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (Hoàng Huy, mã chứng khoán TCH) có doanh thu thuần quý III/2022 hầu như không biến động so với cùng kỳ năm ngoái, với doanh thu hợp nhất 360 tỷ đồng, nhưng chi phí giá vốn tăng mạnh 70% khiến phần lãi gộp hụt 72% so với cùng kỳ, xuống còn 51 tỷ đồng, biên lợi nhuận cũng bị co lại đáng kể từ 50% xuống 14%.
Hoàng Huy cho biết, nếu như mảng ô tô gặp khó do khan hiếm nguồn cung dẫn tới doanh thu từ hoạt động bán ô tô đầu kéo, linh kiện ô tô giảm mạnh, thì trong lĩnh vực bất động sản, các khoản đầu tư dự án trực tiếp và gián tiếp chủ yếu đang trong quá trình đầu tư, nên ít ghi nhận doanh thu. Dự kiến, trong hai quý cuối năm tài chính 2022 (1/10/2022 - 31/3/2023), doanh nghiệp sẽ đẩy mạnh bàn giao sản phẩm bất động sản.
Tuy nhiên, bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển, CBRE nhận định, thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2022 tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách. Trong đó, nguồn cung sẽ hạn chế, đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân.
Theo bà Dung, các chủ đầu tư và người mua nhà đều đang có tâm lý e ngại về thị trường trong thời gian tới, nỗi lo lớn nhất, ảnh hưởng đến thị trường nhiều nhất là nguồn vốn. Bên cạnh đó, nỗi lo của người đã vay mua nhà là thanh khoản giảm, không dễ bán ra để trả nợ.
“Tôi cho rằng, ít nhất 50% nhà đầu tư đang mắc kẹt vào điểm này. Họ vay vốn ngắn hạn, nhưng gặp thanh khoản kém, chi phí lại tăng cao, mà bản thân họ cũng không thể trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, vì như vậy sẽ bị thiệt. Năm 2023, nếu không có chính sách mới để nới lỏng tiền tệ thì nhiều người sẽ gặp khó. Nếu nhà đầu tư không chịu đựng được, không tìm được lối ra thì thị trường sẽ xáo trộn”, bà Dung nói.
