Doanh nghiệp ngoài ngành “dòm ngó” bất động sản

Làn sóng đầu tư địa ốc

Công ty cổ phần Đầu tư Apax Holdings (mã IBC) vừa công bố kế hoạch chào bán 83,15 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, nhằm huy động 831,5 tỷ đồng, trong đó 150 tỷ đồng đầu tư vào dự án bất động sản giáo dục – Trường liên cấp Firbank và 150 tỷ đồng đầu tư vào dự án bất động sản nghỉ dưỡng - Khu du lịch Hồng Quang Long Hải (Vũng Tàu).

Lâu nay, Apax Holdings tập trung phát triển chuỗi cơ sở giáo dục, do vậy, đây được xem là bước “lấn sân” sang lĩnh vực mới của doanh nghiệp khi mà dự án Khu du lịch Hồng Quang Long Hải hoàn toàn không liên quan lĩnh vực kinh doanh lõi.

Công ty cổ phần Chứng khoán SSI (mã SSI) vừa gây bất ngờ cho giới đầu tư với công bố cùng công ty con - Công ty Quản lý Quỹ đầu tư SSI (SSIAM) và Công ty cổ phần Shinec nghiên cứu cơ hội đầu tư vào dự án Khu công nghiệp Ninh Sơn – Khánh Hoà. Dự án này có quy mô 620 ha, định hướng trở thành khu công nghiệp chuyên sâu về dược phẩm, dịch vụ dưỡng lão và y tế.

Thực tế, trong những năm qua, cơ cấu lợi nhuận của SSI chủ yếu đến từ hoạt động môi giới chứng khoán, cho vay ký quỹ, tự doanh chứng khoán. Danh mục đầu tư của Công ty chủ yếu là các cổ phiếu đang niêm yết trên sàn chứng khoán như FPT, MWG, MBB, SGN, VPB, HPG, VRE… và trái phiếu chưa niêm yết của các doanh nghiệp.

Hai năm trở lại đây, khi đại dịch Covid-19 lan khắp toàn cầu, nhiều lĩnh vực kinh tế bị ngưng trệ đã kích hoạt dòng tiền đổ mạnh vào thị trường chứng khoán, điều này đã giúp các công ty chứng khoán có kết quả kinh doanh khởi sắc. Bên cạnh kết quả kinh doanh tăng trưởng, SSI liên tục thực hiện việc tăng vốn bằng cách phát hành cổ phiếu ra bên ngoài.

Cụ thể, tháng 10/2021, Công ty đã chào bán 109,15 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để huy động 1.091,5 tỷ đồng. Số tiền này dùng để bổ sung nguồn vốn cho hoạt động cho vay ký quỹ, bảo lãnh phát hành, đầu tư trái phiếu, chứng chỉ tiền gửi… Đầu năm nay, SSI lại tiếp tục lên kế hoạch chào bán tối đa 497,3 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để huy động 7.460 tỷ đồng, với mục đích sử dụng vốn tương tự đợt phát hành tháng 10/2021.

Thị trường chứng khoán cũng ghi nhận nhiều doanh nghiệp có quy mô lớn khác mở rộng đầu tư sang lĩnh vực bất động sản, hoặc đẩy mạnh mảng kinh doanh này.

Cụ thể, Công ty cổ phần FPT (mã FPT) đã đề xuất ý tưởng đầu tư 3 dự án tại tỉnh Khánh Hoà, với quy mô lên tới 860 ha, gồm quần thể du lịch nghỉ dưỡng dành cho chuyên gia quốc tế tại Khu Hồ Na – Mũi Đôi có diện tích 360 ha; Trung tâm Đào tạo chuyển đổi số và đô thị dịch vụ khu vực Tuần Lễ - Hòn Ngang Bắc Vân Phong quy mô 350 ha và dự án Khu đô thị công nghệ - giáo dục FPT quy mô 150 ha.

Lợi thế của FPT so với nhiều doanh nghiệp khác khi tham gia vào lĩnh vực bất động sản là tiềm lực tài chính mạnh, nhờ hoạt động kinh doanh cốt lõi liên tục tạo dòng tiền dương. Tính tới 31/12/2021, Công ty đã tích luỹ được 26.148,5 tỷ đồng tiền mặt, chiếm 48,7% tổng tài sản và là một trong những công ty sở hữu quỹ tiền mặt lớn nhất trên sàn chứng khoán hiện nay.

Sau nhiều năm tham gia thị trường bất động sản, nhưng với tốc độ khá dè dặt, Công ty cổ phần Tập đoàn Hoà Phát (mã HPG) đang tăng tốc đầu tư vào lĩnh vực này. Cụ thể, Công ty dự kiến góp thêm 3.300 tỷ đồng để nâng vốn điều lệ Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Hoà Phát lên 6.000 tỷ đồng (HPG sở hữu 99,967% vốn).

Được biết, trong năm 2021, ước tính lĩnh vực bất động sản đóng góp khoảng 463,93 tỷ đồng, chiếm 1,3% tổng lợi nhuận của Công ty. Với việc tăng vốn gấp đôi, kỳ vọng tỷ trọng và đóng góp của lĩnh vực bất động sản vào báo cáo hợp nhất của Tập đoàn sẽ tăng mạnh trong những năm sắp tới.

Những bài học chưa cũ

Kinh doanh bất động sản là một trong lĩnh vực kinh doanh phát triển nhất hiện nay. Vì vậy, không khó hiểu khi nhiều doanh nghiệp quyết định mở rộng hoạt động kinh doanh sang lĩnh vực này, nhất là khi dư địa phát triển của mảng kinh doanh lõi không còn nhiều. Tuy vậy, thực tế cho thấy, việc đầu tư kinh doanh bất động sản không phải dễ dàng.

Trong quá khứ, đặc biệt là giai đoạn 2006 - 2007, khi thị trường chứng khoán tăng trưởng nóng, nhiều doanh nghiệp đi theo mô hình tập đoàn đa ngành, trong đó, bất động sản là một trong những trụ cột. Việc thiếu kinh nghiệm đầu tư, phát triển dự án cũng như tiềm lực tài chính mỏng đã khiến nhiều doanh nghiệp nếm trái đắng với lĩnh vực bất động sản, phải rút lui, quay về với ngành nghề cốt lõi ban đầu.

Công ty cổ phần Gemadept, năm 2017, định hướng tập trung nguồn lực vào ngành cốt lõi là khai thác cảng và logistics, tiếp tục thực hiện thoái vốn lĩnh vực trồng cây cao su, thoái vốn ở lĩnh vực bất động sản sau một thời gian thực hiện đa ngành không hiệu quả.

Trong năm 2017, Gemadept đã chuyển nhượng dự án Cao ốc văn phòng số 1 Lê Thánh Tôn, quận 1, TP.HCM và hiện còn sở hữu hai dự án là Khu phức hợp Saigon Gem (diện tích 4.300 m2) và Dự án Tổ hợp khách sạn – trung tâm thương mại tại Viêng – Chăn, Lào (diện tích 6.745 m2). Ban lãnh đạo Công ty cho biết, với định hướng tập trung nguồn lực cho hoạt động kinh doanh chính và thoái vốn các lĩnh vực đầu tư chiến lược, Công ty đã và đang tìm đối tác tiềm năng để thoái vốn khỏi các dự án bất động sản.

Trong ngắn hạn, thông tin doanh nghiệp mở rộng đầu tư sang lĩnh vực bất động sản thường tạo kỳ vọng cho giới đầu tư vào sự đột phá về doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp. Để kỳ vọng này được xây dựng trên một nền tảng chắc chắc, nhà đầu tư cũng cần phải xem xét kỹ xem doanh nghiệp có những lợi thế gì trong lĩnh vực này, chiến lược đầu tư cụ thể ra sao. Chẳng hạn, với Tập đoàn Hòa Phát, lợi thế lớn của tập đoàn này là tiềm lực tài chính mạnh, lại có kinh nghiệm phát triển thành công một số dự án bất động sản.

Nhà đầu tư cũng cần theo dõi sát hiệu quả kinh doanh trong các kỳ báo cáo để đánh giá tính khả thi của các dự án mới.

Đặc biệt, bất động sản là thị trường có tính chu kỳ cao, nếu dự án triển khai thành công, kịp ra hàng vào đúng giai đoạn thăng hoa của thị trường có thể giúp chủ đầu tư thắng lớn. Ngược lại, nếu gặp đúng giai đoạn thị trường đi xuống, thanh khoản đóng băng, rủi ro “chôn vốn” rất lớn với các doanh nghiệp. Tình hình sẽ tồi tệ hơn nếu doanh nghiệp sử dụng nợ vay để tài trợ cho quá trình phát triển dự án.