Doanh nghiệp kinh doanh văn phòng cho thuê mắc kẹt

Văn phòng cho thuê “miễn nhiễm” với dịch

Báo cáo mới đây của CBRE cho thấy, dù dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp, nhưng trong quý I/2020, phân khúc văn phòng cho thuê dường như “miễn nhiễm”, chưa ghi nhận tác động tiêu cực nào do đại dịch này.

Cụ thể, tính đến cuối thời điểm quý I/2020, thị trường văn phòng tại TP.HCM có thêm một nguồn cung hạng B mới là tòa nhà Friendship Tower, tọa lạc trên đường Lê Duẩn, quận 1, với tổng diện tích cho thuê lên tới hơn 13.000 m2. Với sự góp mặt của toà nhà này, tổng nguồn cung của thị trường văn phòng TP.HCM đạt khoảng 1,4 triệu m2 diện tích thực thuê (NLA).

Trong quý I/2020, mức giá thuê trung bình của phân khúc hạng A là 44,6 USD/m2/tháng, giảm 1,2% so với quý trước và giảm 3,6% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tòa nhà
Friendship Tower, dù là thuộc phân khúc hạng B, nhưng có giá chào thuê dao động từ 45 - 47 USD/m2/tháng.

Theo lý giải của CBRE, vì có thêm nguồn cung mới ở khu vực trung tâm và giá thuê cao hơn so với mặt bằng chung của phân khúc hạng B, nên giá thuê trung bình của phân khúc này tăng lên 1,8% so với quý IV/2019 và tăng lên 7,4% so với cùng kỳ năm trước, tương đương 25,2 USD/m2/tháng.

Về tỷ lệ trống, phân khúc hạng A ghi nhận ở mức 10,8%, tăng nhẹ 1,7 điểm phần trăm so với quý trước và 8,2 điểm phần trăm so với quý I/2019. Nguyên do bởi có một số khách thuê lớn chuyển ra khỏi những tòa nhà hạng A vì chất lượng quản lý vận hành đi xuống. Phân khúc hạng B cũng ghi nhận tỷ lệ trống ở mức 5,6%, tăng nhẹ 0,6 điểm phần trăm so với quý IV/2019 và 2,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước do có nguồn cung mới.

Tương tự, JLL Việt Nam cũng cho rằng, nguồn cung mới trên thị trường chủ yếu đến từ văn phòng hạng B và C. Đồng thời, dịch Covid-19 cũng chưa ảnh hưởng rõ rệt tới nguồn cầu của phân khúc hạng A và B. Chưa kể, giá thuê vẫn ghi nhận mức tăng nhẹ trong mùa dịch do nguồn cung khan hiếm.

Theo lý giải của JLL, sự ảnh hưởng của dịch bệnh lên diện tích hấp thụ ròng hạng A và B chưa rõ rệt là do phần lớn các hợp đồng cho thuê thành công trong quý đã được thương thảo trước dịch. Cụ thể, trong quý I/2020, có khoảng 33.000 m2 sàn trong phân khúc này được thuê, chủ yếu đến từ các dự án mới hoàn thành.

Đánh giá về triển vọng thị trường trong thời gian tới, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE cho biết, thị trường văn phòng tại TP.HCM sẽ có nhiều khả năng tăng giá thuê trong năm 2020. Trong quý đầu năm, thị trường chưa nhận thấy ảnh hưởng tiêu cực từ đại dịch lên giá thuê.

“Nếu dịch Covid-19 được ngăn chặn trong hai quý đầu của năm 2020, mức tăng trưởng giá thuê của thị trường vẫn có thể duy trì ở mức tích cực. Còn nếu dịch bệnh được kiểm soát muộn nhất vào tháng 9/2020, thì rất có khả năng giá thuê sẽ giảm từ 8 - 10%”, bà Dung nhận định và cho biết, đại dịch lần này cũng là cơ hội cho các không gian làm việc linh hoạt, cũng như các tòa nhà văn phòng nằm ở khu vực ngoài trung tâm được quan tâm nhiều hơn.

Nhiều doanh nghiệp nhỏ kinh doanh văn phòng chia sẻ đang gặp áp lực lớn 

Các khách thuê sẽ dần nhận ra sự quan trọng của điều khoản thuê linh hoạt trước những thay đổi bất ngờ. Ngoài ra, khách thuê lớn cũng sẽ thấy việc tập trung nhân lực tại một nơi rất có thể gây cản trở cho hoạt động của công ty nếu xảy ra tình huống cần di tản ra khỏi văn phòng.

“Sau đại dịch Covid-19, thị trường văn phòng có thể được định hình lại từ các xu hướng mới. Khách thuê có thể sẽ đề cao các phương pháp làm việc linh hoạt hơn như thuê các không gian làm việc chung hoặc phân bổ nhân lực ra nhiều văn phòng tại nhiều khu vực khác nhau trên địa bàn thành phố. Thêm vào đó, các khách thuê cũng bắt đầu quan tâm hơn về yếu tố sức khỏe của nhân viên thông qua việc lựa chọn các mặt bằng văn phòng ở những tòa nhà có chất lượng cao, thay vì chỉ quan tâm đến việc tiết kiệm chi phí như trước đây. Các tòa nhà đạt chứng chỉ xanh, hội tụ đủ các yếu tố về môi trường, không gian thông thoáng đảm bảo không khí và ánh sáng đến nơi làm việc, tiết kiệm năng lượng sẽ được chú trọng nhiều hơn trong tương lai”, đại diện CBRE nhấn mạnh.

Doanh nghiệp nhỏ gặp khó

Tuy thị trường văn phòng nhìn chung không bị ảnh hưởng nhiều bởi dịch bệnh, nhưng với những doanh nghiệp vừa và nhỏ, chuyên kinh doanh văn phòng theo dạng thuê rồi cho thuê lại, thì đang gặp rất nhiều khó khăn và gần như đang bị mắc kẹt giữa “chủ nhà” và khách thuê.

Bà Nguyễn Hương, chủ một công ty chuyên kinh doanh văn phòng cho thuê và các dịch vụ kèm theo cho biết, chị bắt đầu bước chân vào nghề kinh doanh văn phòng từ năm 2008. Công việc của chị là tìm thuê những mặt bằng có diện tích lớn từ các chủ tòa nhà, sau đó đầu tư trang thiết bị và phân nhỏ ra để cho thuê lại.

Sau hơn 10 năm hoạt động, đến nay công ty đã sở hữu 4 trụ sở tọa lạc tại những vị trí đắc địa như đường Nguyễn Huệ (quận 1), Điện Biên Phủ (quận Bình Thạnh), Lê Thánh Tôn (quận 1), Vạn Phúc (quận Thủ Đức)... và những loại hình kinh doanh chính là văn phòng ảo, văn phòng chia sẻ, cho thuê phòng họp, thành lập công ty…

Đối tượng khách hàng mà công ty hướng tới là những startup, doanh nghiệp mới thành lập có quy mô nhỏ, văn phòng đại diện… Tuy nhiên, từ sau khi dịch Covid-19 bùng phát, mọi hoạt động kinh doanh của công ty bị ảnh hưởng, doanh thu sụt giảm, áp lực tài chính đè nặng.

Bà Hương chia sẻ, kinh doanh loại hình này bị phụ thuộc theo khách hàng rất nhiều. Dịch bệnh bùng phát, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xuất nhập khẩu bị ảnh hưởng thì đương nhiên những công ty kinh doanh dịch vụ cũng không thể ngoài cuộc.

“Từ đầu năm đến nay, số lượng khách hàng mới giảm sụt khoảng 40 - 50% so với năm ngoái. Chưa kể những khách hàng cũ cũng đang hoạt động cầm chừng, luôn đề nghị công ty giảm giá thuê mặt bằng. Trong khi đó, phía chủ tòa nhà thì lại không có động thái giảm giá thuê cho công ty mình. Do vậy, áp lực tài chính lúc này là rất lớn”, bà Hương nói và cho biết thêm, dịch bệnh, thiên tai là việc không ai muốn, nhưng việc đã xảy ra rồi thì phải cố gắng vượt qua.

“Bên mình cũng đang cố gắng hết sức, khắc phục bằng cách cho nhân viên nghỉ luân phiên và giảm 20% lương hàng tháng. Nếu tình hình này kéo dài chắc không cầm cự nổi”, bà Hương nói.

Tương tự, anh Tuấn, lãnh đạo một công ty chuyên kinh doanh văn phòng cho thuê tại quận Phú Nhuận chia sẻ, với diễn biến phức tạp của đại dịch Covid-19, công ty đã thuyết phục chủ tòa nhà cắt giảm giá thuê từ 15 - 20% nhằm hạn chế bớt những khoản lỗ khi tình hình kinh doanh đang đi xuống nhưng không được.

“Nếu chủ nhà không cắt giảm trực tiếp tiền thuê thì cũng nên xem xét việc giảm giá trong thời gian ngắn hoặc hoãn việc thu tiền thuê đến cuối kỳ cho các khách thuê. Bởi tình hình kinh doanh hiện nay rất khó khăn, rất nhiều giao dịch đã bị tạm hoãn hoặc hủy vào cuối quý I/2020”, anh Tuấn nói.

Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung cũng cho rằng, các chủ tòa nhà nên có biện pháp hỗ trợ những khách thuê như thế này. Bởi nếu tình trạng này kéo dài, các doanh nghiệp kinh doanh văn phòng phải tạm đóng cửa thì sẽ dẫn đến tình trạng thị trường khó hấp thụ được diện tích mới. Đặc biệt, trong năm nay, thị trường văn phòng TP.HCM dự kiến sẽ có thêm hơn 70.000 m2 NLA.