Doanh nghiệp kêu cứu vì sự phi lý trong quản lý đất đai - Bài 3: Lê Thành cay đắng ở dự án nhà ở xã hội

Lời tòa soạn: Hàng loạt dự án nhà chung cư thương mại gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý không chỉ khiến Nhà nước thất thu, chủ đầu tư thiệt hại tiền bạc, uy tín thương hiệu, mà người dân cũng bị tước đi quyền lợi. Thực tế tại các tỉnh phía Nam cho thấy, cần phải khẩn trương, quyết liệt hơn trong việc tìm ra và thực hiện giải pháp tháo gỡ, để môi trường đầu tư không bị ảnh hưởng, nhất là trong giai đoạn hàng chục ngàn doanh nghiệp gặp khó khăn do Covid-19 như hiện nay.

Bài 3: Lê Thành cay đắng ở dự án nhà ở xã hội

“An Lạc” mà bất an

Dự án Nhà ở xã hội cho thuê Lê Thành An Lạc tại quận Bình Tân, TP.HCM của Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành (Công ty Lê Thành) được triển khai xây dựng từ năm 2017 với quy mô 930 căn hộ. Đây là dự án nhà ở thương mại được UBND TP.HCM chấp thuận cho doanh nghiệp điều chỉnh thành dự án nhà ở xã hội cho thuê.

Theo quyết định chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư cho thuê đối với 930 căn hộ, bán theo giá kinh doanh thương mại đối với 19 căn nhà phố liên kế có tổng diện tích đất 1.977 m2, nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành sau khi đầu tư.

Tháng 6/2018, Sở Tài nguyên và Môi trường có Công văn số 5369/STNMT-QLĐ trình UBND TP.HCM đề xuất điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của Dự án từ lâu dài sang thời hạn 50 năm. Tuy nhiên, tới tháng 8/2018, Sở lại có Công văn số 7417/STNMT-QLĐ trình UBND TP.HCM đề xuất thời hạn sử dụng đất là lâu dài.

Trong khi UBND TP.HCM chưa có động tĩnh gì, thì tháng 1/2020, Sở Tài nguyên và Môi trường lại có Công văn số 340/STNMT-QLĐ đề xuất UBND TP.HCM áp dụng thời hạn sử dụng đất với Dự án là 50 năm. Điều đáng nói là, tại chính văn bản này, Sở nhận định trên cơ sở pháp luật về thời hạn sử dụng đất đối với dự án nêu trên là lâu dài. Tới tháng 3/2020, phát hiện sai sót, Sở có Công văn số 2002 /STNMT-QLĐ gửi UBND TP.HCM đính chính, khẳng định theo quy định pháp luật thì thời hạn sử dụng đất của Dự án là lâu dài.

Dù sở, ngành khá nhanh chóng sửa sai, đề nghị, nhưng tới giờ này, UBND TP.HCM vẫn chưa ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất. Điều này dẫn tới việc, dù được chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2014 và được cấp phép, khởi công xây dựng từ năm 2017, nhưng tới giờ, 19 căn nhà phố của Dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người mua.

Hệ lụy chưa dừng lại, mà còn đổ kiểu domino. Cụ thể, theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, thì chủ đầu tư được vay vốn ưu đãi để thực hiện dự án nhà ở xã hội cho thuê. Dự án Lê Thành An Lạc đã được Ngân hàng VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn đồng ý cho vay thương mại không ưu đãi (do Nhà nước chưa bố trí tiền tái cấp bù lãi suất cho ngân hàng, nên không vay ưu đãi được).

Giữa Công ty Lê Thành và Ngân hàng VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn đã ra công chứng, nhưng không đăng bộ được tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố, vì chưa có quyết định miễn tiền sử dụng đất của UBND TP.HCM, dẫn đến Công ty Lê Thành không thể vay tiền để thực hiện tiếp phần còn lại của dự án.

Cực chẳng đã, Công ty Lê Thành kiến nghị Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM hỗ trợ chỉ đạo Ngân hàng VietinBank Chi nhánh Tây Sài Gòn cho phép Công ty thế chấp tài sản dự án để vay tiền. Ngân hàng VietinBank không chấp thuận, bởi dù Dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì căn hộ vừa thế chấp ngân hàng vừa cho người dân thuê, khi có sự cố, ngân hàng không thu hồi được căn hộ.

Vướng đủ đường

Ngoài Dự án Nhà ở xã hội cho thuê Lê Thành An Lạc, Công ty Lê Thành còn khốn khổ với Dự án Nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên, với quy hoạch 2.160 căn tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, TP.HCM. Theo quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016-2020, khu đất dự án được ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Công ty Lê Thành đã nộp hồ sơ từ tháng 3/2019, nhưng tới nay vẫn chưa có quyết định chủ trương đầu tư Dự án - là bước đầu tiên trong 4 bước hoàn thiện quy trình thủ tục.

Theo Quyết định số 4956/QĐ-UBND ngày 11/9/2013 của UBND TP.HCM về duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 khu trung tâm và dân cư khu vực phía Tây Thành phố, xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, thì chỉ tiêu quy hoạch của khu đất Dự án có tầng cao 15 tầng, mật độ xây dựng 30%, nhưng hệ số sử dụng chỉ 2.0.

Vướng mắc ở chỗ, hệ số sử dụng đất 2.0 chỉ dành cho khu nhà thấp tầng, không phù hợp với khu đất được quy hoạch là nhà cao tầng. Nếu lấy tầng cao là 15 tầng nhân với mật độ xây dựng là 30%, thì hệ số sử dụng đất đã là 4,5, chưa tính nhà ở xã hội thì được tăng 50% mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất theo Điều 7, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. Những bất hợp lý giữa các thông số kỹ thuật trong đồ án quy hoạch dẫn đến doanh nghiệp không xin được quyết định chủ trương đầu tư để triển khai Dự án.

Chưa hết, Công ty Lê Thành đề nghị UBND TP.HCM ban hành quyết định chủ trương đầu tư có tổng diện tích đất trên 34.011 m2, trong đó có 32.680 m2 thuộc phần đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng, 1.331 m2 còn lại là đường đi nội đồng và mương thoát nước nội đồng, chỉ chiếm tỷ lệ 3,9% tổng diện tích đất dự án.

Ngày 23/4/2019, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM có Công văn số 2795/SKHĐT-ĐKĐT gửi các sở lấy ý kiến về quyết định chủ trương đầu tư Dự án. Trong thời gian chờ ý kiến của các sở và để nhanh chóng được chấp thuận chủ trương đầu tư, Công ty Lê Thành đã điều chỉnh cắt bỏ phần diện tích đường đi nội đồng và mương thoát nước ra khỏi ranh đất Dự án. Tuy nhiên, UBND huyện Bình Chánh đã có Công văn số 75/UBND ngày 9/1/2020 đề nghị Công ty Lê Thành cần phải đưa phần diện tích đất nêu trên vào ranh giới thực hiện Dự án và phải đấu giá.

Trong khi đó, Công ty Lê Thành đề nghị UBND TP.HCM cho doanh nghiệp thuê 50 năm hoặc giao chung với phần đất doanh nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện Dự án. Lý do là, dự án nhà ở xã hội này là để cho thuê và doanh nghiệp đã tự bồi thường 100% diện tích đất, chỉ còn lại một phần nhỏ diện tích đường nội đồng thuộc dạng đất công xen kẹt.

Tới tháng 1/2021, thực hiện chỉ đạo của UBND TP.HCM, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cùng cơ quan liên quan rà soát pháp lý và thống nhất đề xuất UBND TP.HCM chấp thuận cho Dự án xây dựng tối đa 18 tầng với hệ số sử dụng đất tối đa 6.6, thay vì 2.0, quy mô dân số hơn 2.500 người. Sở, ngành cũng đề nghị, nếu UBND TP.HCM chấp thuận đề xuất nêu trên, thì giao UBND huyện Bình Chánh lập điều chỉnh cục bộ Đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 Khu trung tâm và dân cư khu vực phía Tây Thành phố, xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh liên quan đến khu đất thực hiện dự án.

Tuy nhiên tới giờ, UBND TP.HCM vẫn… yên lặng, khiến doanh nghiệp không thể bắt đầu tiến hành bước đầu tiên trong 4 bước, là quyết định chủ trương đầu tư, dù đã “xin” từ năm 2019.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng, giai đoạn từ năm 2016 - 2020, Thành phố có 23 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, cung ứng cho thị trường khoảng 17.900 căn hộ. Số căn hộ này chưa thể đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng tái định cư và các đối tượng thu nhập thấp giai đoạn 2016 - 2020 là khoảng 80.000 căn.

(Còn tiếp)