Nỗi lo thị trường “đóng băng”
Sau hơn 2 năm gồng mình vượt qua giai đoạn khó khăn nhất của đại dịch Covid-19, tới nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã kiệt sức. Bởi vậy, những thách thức hiện hữu được ví như “cú bồi” có thể khiến hàng loạt doanh nghiệp địa ốc gục ngã.
“Thị trường quá khó. Không bán được hàng”, đó là chia sẻ của hầu hết lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc, từ các đơn vị môi giới đến các chủ đầu tư dự án, với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán khi nói về thị trường bất động sản hiện nay.
Ông Vũ Lý Cung, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản DKRV Holdings cho biết, động thái tăng cường kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản, siết chặt hơn cấp phép dự án của cơ quan quản lý thời gian gần đây như “gáo nước lạnh” khiến sức cầu thị trường sụt giảm mạnh, nhiều phân khúc trước đây từng có sức hấp dẫn lớn, nay thanh khoản gần như bằng không, bất kể là sản phẩm tốt hay không.
“Đây là dấu hiệu thị trường bước vào chu kỳ ngủ đông - mối lo nhất đối với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, bởi mất thanh khoản sẽ kéo theo hàng loạt phản ứng dây chuyền khác”, ông Cung nhấn mạnh.
Ông Lê Tiến Vũ, Giám đốc điều hành Công ty Bất động sản Seareal, người có thâm niên hàng chục năm trên thị trường bất động sản cũng phải thốt lên rằng: “Chưa bao giờ thấy thị trường bất động sản khó khăn khăn như lúc này”. Ông Vũ cho biết, thời gian qua, mặc dù nói thị trường thiếu nguồn cung, nhu cầu nhà ở lớn, nhưng bản thân doanh nghiệp ông đang chào bán một dự án căn hộ được đầu tư bài bản, pháp lý đầy đủ, nhưng không bán nổi. Lý do, theo ông Vũ: “Người có tiền thì đã có nhà ở và không đầu tư lúc này, còn người có nhu cầu nhà ở thì rất nhiều nhưng lại không có tiền để mua vì thu nhập bấp bênh, chi tiêu tăng cao do lạm phát, vay ngân hàng thì khó khăn, nếu vay được cũng không đủ sức để trả nợ…”.
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, sự mất thanh khoản của thị trường đang diễn ra trên diện rộng và ở hầu hết các phân khúc. Giám đốc sàn giao dịch bất động sản thuộc một tập đoàn có tên tuổi ở TP.HCM cho hay, thời gian gần đây, đặc biệt sau khi ngân hàng siết tín dụng đối với bất động sản, thị trường đã bộc lộ rõ tâm lý phòng thủ, mà một khi thiếu vắng dòng tiền thì rất dễ dẫn đến nguy cơ đóng băng.
Ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Việt Nam nhìn nhận, với thị trường bất động sản, thanh khoản là yếu tố đặc biệt quan trọng, quyết định sự phát triển hay suy thoái của thị trường.
“Cuộc khủng hoảng giai đoạn 2007-2008 là một minh chứng. Năm 2007, thị trường từ trạng thái giao dịch sôi sục diễn ra hàng ngày, nhưng đầu năm 2008, khi Ngân hàng Nhà nước ra quyết định siết chặt tín dụng vào những lĩnh vực rủi ro, thị trường bất động sản ngay lập tức khựng lại và mất thanh khoản, phải mất nhiều năm sau đó mới hồi phục trở lại”, ông Lộc kể, đồng thời chia sẻ thêm, về bản chất, bối cảnh thị trường hiện tại khác với giai đoạn trước, khi hầu hết doanh nghiệp địa ốc còn thiếu kinh nghiệm, quy mô manh mún, nguồn vốn thị trường phần lớn bị lệ thuộc vào ngân hàng, còn hiện nay, nguồn lực doanh nghiệp mạnh hơn, nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính hợp lý hơn nên ít có khả năng bị bán tháo. Tuy nhiên, dù giai đoạn nào thì các doanh nghiệp và người mua ít nhiều lệ thuộc vào vốn tín dụng, nếu dòng vốn này bị tắc sẽ khiến cung - cầu bị gián đoạn, từ đó dẫn đến hàng loạt sự đình trệ khác.
Nguy cơ “chết trên đống tài sản”
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, hiện tại, nhiều doanh nghiệp địa ốc rơi vào tình cảnh không còn tiền để trả nợ vay, duy trì bộ máy và hỗ trợ, giữ chân người lao động. Nhiều dự án không thể triển khai đúng tiến độ, giao dịch bị sụt giảm mạnh.
Ghi nhận thực tế của phóng viên cũng cho thấy, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều dự án phải tạm ngừng triển khai hoặc thay đổi kế hoạch đầu tư vì thiếu vốn. Tổng giám đốc doanh nghiệp có trụ sở tại TP.HCM đang đầu tư một dự án căn hộ ở Bình Dương chia sẻ, doanh nghiệp ông mua lại dự án này để phát triển dòng căn hộ diện tích nhỏ dành cho công nhân, người lao động làm việc tại các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh. Sau gần 3 năm đeo đuổi thủ tục, đến đầu năm 2022, dự án đã hoàn thiện pháp lý và được cấp giấy phép xây dựng, kế hoạch đầu quý II/2022 sẽ khởi công xây dựng. Tuy nhiên, kế hoạch này phải tạm dừng lại, một phần do việc tiếp cận nguồn vốn vay khó khăn, lãi suất tăng cao, phần khác bởi các nhà thầu điều chỉnh tăng khá cao giá xây dựng công trình với lý do giá nguyên vật liệu đầu vào tăng cao. Chưa kể, thị trường hiện nay trầm lắng, khó triển khai bán hàng nên buộc phải dừng lại”, vị tổng giám đốc này bộc bạch.
Còn ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty DRH Holdings cho hay, theo kế hoạch ban đầu, năm 2022, DRH Holdings sẽ triển khai xây dựng 4 dự án, nhưng với tình hình khó khăn hiện nay, kế hoạch buộc phải thay đổi, khả năng sẽ chỉ thi công 1 dự án. Theo ông Sơn, phần lớn doanh nghiệp bất động sản đều đuối sức, nếu chính sách không thay đổi sẽ có nhiều doanh nghiệp phải rời bỏ thị trường.
Trên thực tế, tình trạng thủ tục cấp phép dự án bị siết chặt, doanh nghiệp thiếu dòng tiền… đang khiến nhiều dự án khu vực phía Nam rơi vào tình trạng im hơi, lặng tiếng, trong đó nhiều dự án quy mô lớn trước đây khởi động rầm rộ thì nay cũng khựng lại hoặc khởi động cầm chừng. Nói như ông Lê Hoàng Châu, mặc dù doanh nghiệp vẫn còn tài sản, nhưng do kẹt tiền, kẹt vốn, bị mất thanh khoản, dẫn đến thiếu dòng tiền và có thể “chết trên đống tài sản” của chính mình.
Theo chia sẻ của vị tổng giám đốc doanh nghiệp ở TP.HCM nêu trên, số lượng doanh nghiệp thiếu hụt dòng tiền đang tăng dần, tình trạng nợ lương nhân viên, sa thải lao động diễn ra ngày một nhiều. Đáng chú ý, không ít doanh nghiệp vì không vay được vốn ngân hàng nên chấp nhận vay nóng từ bên ngoài với lãi suất cao để giải quyết khó khăn trước mắt.
“Biết rằng đây là giải pháp tình thế, nhưng rõ ràng khó khăn và rủi ro của doanh nghiệp ngày càng lớn. Nếu từ nay đến cuối năm không có sự cải thiện, doanh nghiệp không tiếp cận được vốn vay, dự án không bán được hàng, việc doanh nghiệp phải rời bỏ thị trường không còn là nguy cơ mà sẽ trở thành hiện thực”, vị tổng giám đốc trên nói.
Các chuyên gia đánh giá, năm 2022 là năm đầy thách thức cho tất cả các thành viên thị trường, càng về cuối năm mức độ khó khăn sẽ càng lớn, áp lực dòng tiền sẽ càng đè nặng hơn khi việc siết tín dụng chưa có tín hiệu nới lỏng. Do đó, từ nay tới cuối năm, thị trường sẽ thanh lọc cực kỳ gắt gao, chỉ những chủ đầu tư có nền tảng thực sự vững vàng mới có thể trụ lại.
Doanh nghiệp tồn tại bằng nguồn vốn tích lũy từ trước
 |
| Ông Vũ Lý Cung, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản DKRV Holdings |
Thật ra không phải đến bây giờ, mà trong suốt gần 3 năm qua, phần lớn doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn và phải gồng mình chống chọi. Hơn 2 năm Covid, doanh nghiệp không làm gì được, chủ yếu sử dụng nguồn vốn tích lũy từ nhiều năm trước để duy trì hoạt động.
Thời điểm cuối năm 2021 và đầu năm 2022, dù thị trường còn khó khăn nhưng lác đác vẫn có khách hàng quan tâm và mua bất động sản, nhưng từ quý II/2022 đến nay, doanh nghiệp hầu như không bán được sản phẩm nào. Trong khi đó, tiền lương nhân viên, tiền thuê mặt bằng và nhiều khoản chi phí khác vẫn phải chi trả khiến doanh nghiệp thực sự đuối.
Mối lo lớn nhất là doanh nghiệp lúc này không thể dự đoán được sự “ngủ đông” kéo dài bao lâu. Với DKRV Holdings, hiện nay, doanh nghiệp gần như “án binh bất động” và tiếp tục phải sử dụng nguồn vốn tích lũy để duy trì bộ máy đến hết năm nay với hy vọng các nút thắt sẽ được khơi thông để thị trường phục hồi.
Hai kịch bản cho thị trường địa ốc
 |
| Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành |
Từ nay đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Nguyên nhân là khả năng bán hàng khó khăn hơn, việc siết tín dụng tác động đến người mua và chủ đầu tư ngày càng rõ nét hơn. Trong khi đó, giá nhà đất bị đẩy lên quá cao khiến người tiêu dùng không thể tiếp cận, còn giới đầu tư lẫn đầu cơ cũng bị dội giá.
Có 2 kịch bản thanh lọc thị trường có thể xảy ra trong nửa cuối năm nay. Ở kịch bản thứ nhất, doanh nghiệp trường vốn, quỹ đất dồi dào, sản phẩm đa dạng… sẽ trụ vững và ngược lại, những doanh nghiệp vốn mỏng, kinh doanh manh mún, chộp giật sẽ bị đào thải. Nếu kịch bản này xảy ra, đợt sàng lọc là tín hiệu tốt giúp thị trường loại bỏ các nhân tố yếu kém, hướng tới mục tiêu phát triển bền vững hơn.
Ở kịch bản thứ hai, những rào cản về tín dụng, vướng mắc pháp lý dẫn đến dự án bị đình trệ, giá bán tiếp tục bị đẩy lên cao, thanh khoản càng yếu ớt… khiến doanh nghiệp chết hàng loạt. Nếu kịch bản này xảy ra, quá trình sàng lọc này rất đáng lo ngại vì gây bất lợi cho cả thị trường bất động sản lẫn nền kinh tế. Theo đó, thị trường địa ốc có thể bước vào chu kỳ khó khăn kéo dài.
Chủ động tìm kiếm nguồn vốn ngoại
 |
| Ông Nguyễn Hữu Quang, Phó tổng giám đốc tài chính Tập đoàn Danh Khôi |
Trong bối cảnh thị trường vốn trong nước dành cho lĩnh vực bất động sản khá hạn hẹp, ngân hàng siết cho vay đầu tư, kinh doanh dự án khiến việc tiếp cận vốn tín dụng của các thành viên thị trường ngày càng hạn chế. Đây là khó khăn chung của thị trường chứ không riêng doanh nghiệp nào. Tuy nhiên, với Tập đoàn Danh Khôi, nhờ có sự chuẩn bị từ trước và luôn có sự đồng hành, hỗ trợ của các đối tác trong nước và nước ngoài nên nguồn vốn triển khai dự án vẫn được duy trì.
Mới đây, Tập đoàn Danh Khôi và Tập đoàn Tokyu (Nhật Bản) đã chính thức ký kết hợp tác chiến lược toàn diện, trong đó thương vụ đầu tiên là hợp tác đầu tư phát triển dự án The Meraki Vũng Tàu. Ngoài ra, Danh Khôi đang trong quá trình thương thảo với một số đối tác nước ngoài khác để cùng nhau hợp tác phát triển dự án.
Bên cạnh đó, Thủ tướng Chính phủ vừa có chỉ đạo tiếp tục cho vay bất động sản hợp lý nhằm tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư và người mua nhà. Đây là tín hiệu tích cực giúp doanh nghiệp lưu thông nguồn vốn, người mua có thể tiếp cận với vốn tín dụng dễ dàng hơn và theo đó, thị trường được kỳ vọng sôi động hơn trong những tháng cuối năm 2022.
Điều đáng lo ngại hiện nay là pháp lý dự án vẫn bị siết chặt
 |
| Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Ngọc Châu Á |
Một điểm chung hiện nay là từ nhà đầu tư, người mua để ở lẫn chủ đầu tư, đơn vị phân phối đều khó khăn về dòng tiền.
Với doanh nghiệp môi giới, việc duy trì nhân sự bán hàng là rất quan trọng, khi mà nhiều năm qua, doanh nghiệp không có hàng để bán, gồng gánh đủ kiểu để tìm nguồn thu duy trì hoạt động. Với các chủ đầu tư, khó khăn có phần hơn do nợ vay đè nặng, thu không đủ bù chi.
Trong khi đó, nhu cầu sử dụng vốn triển khai dự án là rất lớn, dẫn đến nguy cơ nhiều dự án có kế hoạch triển khai sẽ phải dừng lại vì chủ đầu tư buộc phải cân nhắc dòng tiền
Đây không phải lần đầu tiên tín dụng bất động sản bị hạn chế, mà từng diễn ra trước đó và mang tính chu kỳ, cũng không siết với tất cả các dự án, mà những dự án tốt ngân hàng còn đua nhau cho vay. Tuy nhiên, điều đáng lo ngại hiện nay là pháp lý dự án vẫn bị siết chặt, nên các dự án đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn thực sự chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Khi tháo gỡ nút thắt pháp lý dự án, nguồn vốn…, thị trường mới tích cực hơn
 |
| Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam |
Hiện nay, các ngân hàng đang rà soát khả năng cho vay bất động sản. Nếu những chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và vướng mắc pháp lý dự án được giải quyết thì thị trường mới có tín hiệu tích cực hơn. Khi đó, các doanh nghiệp lĩnh vực xây dựng, dịch vụ… cũng sẽ hưởng lợi.
Có 3 vấn đề mà bất kỳ doanh nghiệp nào cũng quan tâm, chứ không riêng doanh nghiệp bất động sản, đó là nguồn vốn, con người và kỹ thuật. Mặt khác, để phát triển một dự án bất động sản, ngoài vốn chủ sở hữu, các chủ đầu tư còn cần thêm nguồn vốn vay từ ngân hàng, từ các đối tác và khách hàng, trong đó vốn tín dụng là nguồn chính. Bởi vậy, động thái kiểm soát dòng vốn tín dụng của ngân hàng sẽ làm thị trường bất động sản khó khăn hơn.
Bên cạnh khó tiếp cận vốn tín dụng, thị trường còn đối mặt với một thách thức lớn khác là pháp lý dự án, bởi yếu tố này tác động trực tiếp đến tiến độ của dự án. Nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công, nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương cho đến khi có được giấy phép xây dựng lại mất từ 3-5 năm.
