Gần 28.000 căn hộ bị treo sổ
“Việc chậm trễ tính tiền sử dụng đất để không ra được sổ hồng là lỗi xuất phát từ cơ quan chức năng, không phải do doanh nghiệp, nhưng chúng tôi đang mang tiếng ‘bội tín’ bất đắc dĩ với khách hàng, ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu đã gây dựng trên thị trường, vướng vào các tranh chấp, kiện tụng không đáng có”.
Đó là trải lòng của ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh khi nói đến những vướng mắc trong khâu tính tiền sử dụng đất, khiến cho hàng ngàn căn hộ mà tập đoàn này xây dựng không thể ra sổ hồng cho cư dân như cam kết.
Ông Dũng kể, Hưng Thịnh hiện có đến 13 dự án với 8.791 căn hộ chưa được Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cấp sổ hồng, tất cả đều vướng ở khâu xác định tiền sử dụng đất.
Điển hình như chung cư Lavita Garden (quận Thủ Đức), thủ tục thẩm định giá đất được triển khai từ cuối năm 2015, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã 4 lần trình phương án giá đất lên Hội đồng thẩm định giá đất Thành phố. Thế nhưng, ròng rã 5 năm qua, thủ tục tính tiền sử dụng đất vẫn chưa được thông qua, chưa có kết quả thẩm định giá đất, doanh nghiệp phải tạm nộp theo đơn giá cao nhất.
Được biết, trước đây, khâu tính tiền sử dụng đất do Sở Tài chính phụ trách, nhưng khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM được giao lập kế hoạch định giá đất và tổ chức thực hiện việc xác định giá đất. Tuy nhiên, có điều lạ là trong khi các dự án bất động sản thực hiện ngoài TP.HCM trung bình chỉ mất 3 - 4 tháng đã có kết quả thẩm định và phương án tính tiền sử dụng đất, thì tại địa bàn này, hầu hết hồ sơ tính tiền sử dụng đất kéo dài nhiều năm vẫn chưa được giải quyết xong hoặc bị chuyển lòng vòng, yêu cầu bổ sung nhiều lần.
Là doanh nghiệp có đến 11 dự án bất động sản đang gặp khó trong khâu tính tiền sử dụng đất, Tập đoàn Novaland và các công ty thành viên cũng nhiều lần gửi văn bản tới UBND TP.HCM và các sở, ngành đề nghị được xem xét hỗ trợ giải quyết các thủ tục pháp lý còn tồn đọng, nhưng nhiều dự án đến nay vẫn chưa được giải quyết.
 |
Dự án Gateway Thảo Điền do SonKim Land làm chủ đầu tư nhiều năm vẫn chưa ra được sổ do vướng tiền sử dụng đất. Ảnh: Lê Toàn |
Ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết, giai đoạn năm 2017 - 2018, Novaland đã xin tạm nộp tiền sử dụng đất cho các dự án như Golden Mansion; Newton Residence; Orchard Parview... và đã được UBND Thành phố chấp thuận cho tạm nộp 50% tiền sử dụng đất.
Tuy nhiên, đến nay, thủ tục để xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng vẫn chưa hoàn thành, dù một số dự án đã đóng đủ 100% tiền sử dụng đất và nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho cư dân.
Ngoài Novaland và Hưng Thịnh, còn có rất nhiều doanh nghiệp đầu tư dự án địa ốc khác trên địa bàn Thành phố “khóc dở, mếu dở” vì vướng thủ tục cấp sổ hồng nhưng không dám công khai giãi bày. Theo dữ liệu được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) công bố mới đây, trên địa bàn TP.HCM hiện có ít nhất 27.709 căn nhà thuộc 63 dự án bị treo sổ hồng và 88,4% số này có chủ đầu tư là các doanh nghiệp top đầu thành phố.
Ông Trần Văn Thạch, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM thừa nhận, so với thực tế, việc giải quyết vướng mắc liên quan đến cấp giấy chứng nhận sở hữu vẫn chậm khi trong 5 năm qua, Thành phố chỉ thu được thu 3-5% tiền sử dụng đất tại các dự án và hiện còn hơn 100 hồ sơ của doanh nghiệp chưa được giải quyết.
“Không phải cơ quan chức năng làm khó mà đi sâu vào từng dự án có rất nhiều vấn đề, nhiều khó khăn về pháp lý, phải xét từng dự án và nương theo các sắc luật điều chỉnh theo từng dự án. Nói chung, về mặt pháp lý còn rất nhiều vướng mắc mà đơn vị tham mưu như chúng tôi cũng rất khó giải quyết”, ông Thạch nói.
Phân loại để giải cứu
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, rất nhiều dự án trên địa bàn TP.HCM bị treo sổ hồng trong khoảng thời gian dài, phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu kiện, gây hoang mang cho người dân và làm mất an ninh trật tự.
“Đây cũng là nỗi đau của người mua nhà vì có những lao động cả đời mới mua được chỗ an cư nhưng đến lúc mất vẫn chưa thấy được bằng chứng thành quả lẽ ra họ xứng đáng được nhận”, ông Châu cho hay.
Không biết đến khi nào mới được giải quyết, khơi thông thủ tục, tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM đã phải thốt lên khi tâm sự với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán rằng, “tôi chưa bao giờ nghĩ muốn làm đúng luật mà khó đến vậy”. Vị này than thở thêm rằng, làm doanh nghiệp bất động sản lúc này khổ quá, tiến không được, lùi cũng không xong, dù vấn đề liên tục được xới lên trong các buổi làm việc có đại diện cơ quan chức năng của Thành phố.
Trước những bức xúc của doanh nghiệp và cư dân liên quan đến sổ hồng, mới đây, ông Võ Văn Hoan, Phó chủ tịch UBND TP.HCM đã có buổi làm việc và nghe báo cáo về kiến nghị giải quyết liên quan việc xác định diện tích đất ở, cấp sổ hồng, trách nhiệm quản lý công trình công cộng tại các dự án nhà ở chung cư trên địa bàn Thành phố với Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tư pháp, Sở Tài chính, UBND 24 quận, huyện…
Sau khi nghe các đơn vị báo cáo, ông Hoan kết luận, đối với các dự án xây dựng chung cư trên địa bàn Thành phố, có thể chia thành 2 loại để đề xuất phương án giải quyết.
Trong đó, loại 1 là các dự án chung cư có tính chất biệt lập, chỉ có một số hạng mục công trình khép kín như bồn hoa, mảng xanh, hồ bơi, đường nội bộ…, toàn bộ diện tích đất dự án được xác định là đất ở để thu tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng) theo quy định.
Loại 2 là các dự án lớn có nhiều hạng mục, ngoài diện tích đất xây dựng công trình chung cư còn có các công trình, tiện ích như khu thương mại, khu thể dục thể thao, công viên, trường học, bệnh viện, các trục đường chính kết nối với đường giao thông công cộng bên ngoài chung cư... Với loại này, diện tích đất xây dựng chung cư để thu tiền sử dụng đất và cấp sổ hồng được xác định theo cơ cấu sử dụng đất của dự án đã được phê duyệt theo quy hoạch và có thể chia thành 3 nhóm.
Nhóm 1 là nhóm đất xây dựng nhà ở (đất xây dựng chung cư), phải thu tiền sử dụng đất 100% diện tích phân bổ đất ở (bao gồm diện tích đã trừ mật độ xây dựng), cấp sổ hồng cho chủ đầu tư đủ diện tích đã đóng tiền sử dụng đất ở và Nhà nước không quản lý diện tích này.
Nhóm 2 là nhóm đất xây dựng công trình công cộng (công viên cây xanh, bệnh viện, trường học, thể dục thể thao), Nhà nước lập thủ tục quản lý, sau đó mới quyết định chủ trương đầu tư, trong đó có giải pháp cho thuê (khuyến khích cho chủ đầu tư dự án tham gia đầu tư và khai thác hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định).
Nhóm 3 là nhóm đất xây dựng công trình giao thông, hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, viễn thông...), chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng hoàn thành để bàn giao cho Nhà nước quản lý và đối với phần diện tích này sẽ không thu tiền sử dụng đất và không cấp sổ hồng.
Ông Hoan cũng chỉ đạo, đối với các dự án đã triển khai thực hiện trong giai đoạn trước, giao Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM khẩn trương chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan rà soát các quy định trước đây, kiểm tra thực tế xây dựng để phân loại dự án và nhóm đất xây dựng các công trình như trên để có cơ sở thu tiền sử dụng đất.
Trước mắt, tập trung tháo gỡ, giải quyết đối với các dự án trọng điểm, có nhiều hộ dân, chủ đầu tư bức xúc. Đối với các dự án mới bắt đầu triển khai, các đơn vị tham mưu phải xác định rõ, cụ thể ngay từ đầu từng loại đất xây dựng công trình nhà ở chung cư và các công trình khác để làm cơ sở thu tiền sử dụng đất ở và cấp sổ hồng theo quy định.
Liệu có bình mới, rượu cũ?
Theo chia sẻ của giám đốc một doanh nghiệp địa ốc và được nhiều đại diện doanh nghiệp khác đồng tình, ngoài lý do chậm cấp sổ hồng liên quan đến tính tiền sử dụng đất thì có nguyên nhân quan trọng là hiện nay, một số chuyên viên thụ lý hồ sơ của các sở, ngành tại TP.HCM rất e ngại trong việc xử lý hồ sơ của doanh nghiệp liên quan đến đất đai.
“Từ năm 2004, các thủ tục về xác định tiền sử dụng đất vẫn được thực hiện theo quy trình đó, dù chưa có thông báo hướng dẫn của Thành phố. Tuy nhiên, 2 năm trở lại đây, hầu như các thủ tục bị dừng lại toàn bộ, mà ngay cả chuyên viên của các sở, ngành này cũng không giải thích rõ được lý do”, đại diện doanh nghiệp này nói.
Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty DRH Holdings cho rằng, không tính được tiền sử dụng đất chỉ là một trong số hàng chục lý do dẫn đến tình trạng “tắc” sổ hồng như hiện nay. “Một trong những lý do khó gỡ nhất là dự án có nguồn gốc đất công, nên dẫn đến tình trạng hồi tố, thanh tra...”, ông Sơn nói và cho rằng, chủ trương chung đã có, nhưng quan trọng nhất vẫn là khâu thực hiện ở các sở, ngành, nếu vẫn giữ tình trạng “trên nóng, dưới lạnh” như hiện nay thì tiến độ gỡ vướng ắt còn kéo dài.
Đối với việc rà soát các quy định trước đây, theo ông Sơn, nếu kiểm tra thực tế xây dựng để phân loại dự án và nhóm đất xây dựng các công trình để có cơ sở thu tiền sử dụng đất nếu áp dụng sẽ dẫn tới nhiều bất cập, thậm chí bất ổn. Chẳng hạn, “với trường hợp diện tích xây dựng trên đất không thay đổi nhưng tầng hầm xây dựng lớn hơn khối đế thì giờ tính tiền như thế nào thì Thành phố lại chưa có chủ trương tháo gỡ, trong khi các trường hợp này tại TP.HCM vướng rất nhiều”, ông Sơn nói.
 |
| Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành |
Theo quy định, nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, nhưng giấy giao đất lẽ ra nên ghi rõ “doanh nghiệp được miễn tiền sử dụng đất”, thì lại ghi “doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Chỉ vì câu này mà cuối cùng doanh nghiệp làm nhà ở xã hội không được miễn tiền sử dụng đất, lại phải làm hồ sơ để được miễn tiền sử dụng đất và đến nay dự án của chúng tôi bị kéo dài 3 - 4 năm vẫn chưa hoàn thành.
Chính Sở Tài nguyên và Môi trường đã có 3 văn bản trình UBND TP.HCM ghi rõ đây là dự án miễn tiền sử dụng đất, Cục Thuế cũng có văn bản trình Thành phố…, nhưng không rõ tại sao đến nay vẫn chưa có hồi âm.
 |
| Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM |
Thông qua phương án xác định diện tích đất ở đối với nhà chung cư của các cơ quan liên quan tại TP.HCM cho thấy nhiều vấn đề. Đây là những vấn đề cơ bản, nhưng chính cơ quan nhà nước không nắm được các nguyên tắc chính nên mới xảy ra việc này. Trong khi đó, nếu tính từ khi Luật Nhà ở 2005 đầu tiên ban hành đến nay đã hơn 15 năm, đã phê duyệt và cấp phép xây dựng, cấp sổ cho hàng ngàn căn hộ nhà chung cư, nhưng nay mới lộ rõ lỗ hổng nhận thức về cơ cấu đất xây dựng nhà chung cư.
Đất dùng để xây công trình nhà chung cư là diện tích đất thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu của nhà chung cư, là diện tích đất có hình thức sử dụng chung và được ghi trong giấy chứng nhận khi cấp cho các chủ sở hữu.
Tuy nhiên, với các hình thức nhà chung cư có đặc điểm khác biệt một chút là thấy phía cơ quan nhà nước đã có những nhận thức và áp dụng sai về cách xác định diện tích đất của nhà chung cư. Thậm chí, trong một số thông tư có các quy định về quản lý nhà chung cư đang có những quy định không đúng như phần sở hữu chung của khu căn hộ; phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại… không phù hợp với quy định về sở hữu của Bộ luật Dân sự của Việt Nam và khác với pháp luật các nước về nhà chung cư.
Việc xác định đất của nhà chung cư là bước đầu tiên của thủ tục triển khai dự án, cho đến quy hoạch, xây dựng và phải thực hiện trên cơ sở khoa học và phù hợp với quy định pháp luật sở hữu, là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, quy hoạch, tính mật độ xây dựng… và phân bổ tiền sử dụng đất cho từng căn hộ bán cho người mua, cho đến việc thu hồi đất và xây lại chung cư.
Nếu việc xác định diện tích đất của nhà chung cư tiếp tục lộn xộn như thời gian qua sẽ là kẽ hở cho sự trục lợi.
 |
| Ông Nguyễn Minh Sơn, Phó chủ tịch HĐQT Công ty SonKim Land |
Khối đế vượt ra khỏi diện tích tầng hầm là vấn đề kỹ thuật không chỉ Sonkim Land, mà các dự án khác đều gặp phải và các dự án này đều được cấp phép, không phải doanh nghiệp tự làm.
Chính vì vậy, doanh nghiệp cần được hướng dẫn để hoàn thành thủ tục hồ sơ, nếu phát sinh chi phí, doanh nghiệp sẵn sàng bổ sung.
Doanh nghiệp sống được là nhờ khách hàng, nhu cầu cấp sổ hồng của cư dân là hoàn toàn chính đáng, trong khi vướng mắc không được cấp sổ hồng là từ phía cơ quan chức năng.
 |
| Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc điều hành dự án (khu vực TP.HCM) - Tập đoàn Novaland |
Đối với các dự án chưa được định giá, đề nghị UBND Thành phố và các sở, ngành sớm xem xét định giá làm cơ sở để chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, trên cơ sở đó nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dân cư.
Đối với các dự án mà chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng người dân chưa được xét cấp "sổ hồng", đơn vị quản lý cần nhanh chóng xem xét, giải quyết để sớm ổn định đời sống cho cư dân.
Novaland cam kết đồng hành cùng UBND Thành phố và các sở, ngành, phối hợp sớm định giá tiền sử dụng đất, tránh thất thoát tài sản nhà nước. Trường hợp các cơ quan kiểm toán, thanh tra đề xuất đóng tiền sử dụng đất bổ sung, doanh nghiệp cam kết sẽ thực hiện để sớm giải quyết các vấn đề tắc sổ hồng, gây bức xúc cho cư dân.
