Nỗ lực xoay vốn, áp lực dần vơi
Từ con số 213.000 tỷ đồng nợ phải trả, chiếm gần 83% tổng nguồn vốn trong năm 2022, nỗ lực tái cấu trúc toàn diện đang mang lại “quả ngọt” cho Tập đoàn Novaland. Trong công bố mới đây, Novaland cho biết, tính đến cuối tháng 6 năm 2024, tổng dư nợ phải trả đã giảm 8.122 tỷ đồng, tương đương giảm 13% so với cuối năm 2022.
Trong đó, đối với các khoản nợ trong nước, Novaland đã thanh toán 5.700 tỷ đồng nợ cũ và được giải ngân mới 3.700 tỷ đồng. Nợ nước ngoài giảm khoảng 2.545 tỷ đồng, chủ yếu là tái cấu trúc thông qua gia hạn thời hạn thanh toán, hoán đổi tài sản. Kết quả, đến nay đã gia hạn được 15.390 tỷ đồng. Novaland đang tiếp tục đàm phán tái cấu trúc hơn 5.819 tỷ đồng còn lại.
Đối với trái phiếu riêng lẻ, Novaland đã có phương án xử lý khoảng 3.585 tỷ đồng, gia hạn 1.454 tỷ đồng và tiếp tục đàm phán 7.393 tỷ đồng. Các khoản nợ trái phiếu được xử lý bằng các biện pháp gia hạn kỳ hạn thanh toán, hoán đổi sản phẩm bất động sản hoặc sản phẩm khác, xử lý tài sản cầm cố, thế chấp.
Tương tự, trong tháng 5/2024, An Gia Group đã hoàn thành thanh toán toàn bộ nghĩa vụ liên quan tới lô trái phiếu giá trị 300 tỷ đồng. Công ty đưa dư nợ về 0 đúng kế hoạch dự kiến. Tính đến cuối tháng 6/2024, doanh nghiệp này còn 1.231 tỷ đồng nợ vay tài chính. Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu được đảm bảo ở mức thấp (0,4 lần).
Trong nửa cuối năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 140.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản (gần 59.000 tỷ đồng), tương đương 42%. Đây cũng là nhóm trái phiếu gặp áp lực trả nợ lớn nhất hiện nay.
Theo thống kê của FiinGroup, trong nửa đầu năm 2024, tỷ lệ chậm trả trái phiếu (kể cả trái phiếu doanh nghiệp cơ cấu lại và giãn hoãn kỳ hạn) là gần 18%. Bất động sản là ngành có quy mô trái phiếu chậm trả lớn nhất với tỷ lệ chậm trả lên đến 42,5%. Điều đáng mừng là trong thời gian này, mặc dù tỷ lệ trái phiếu doanh nghiệp có vấn đề vẫn ở mức cao, nhưng có xu hướng chậm lại so với năm 2023.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản hồi phục chậm, nhiều doanh nghiệp đã xoay sở mọi cách để tạo dòng tiền, trong đó không ít doanh nghiệp chấp nhận phát hành các lô trái phiếu mới với lãi suất cao.
Chẳng hạn, Tập đoàn Khải Hoàn Land vừa phát hành thành công lô trái phiếu giá trị 250 tỷ đồng. Lãi suất cố định 12,5%/năm cho kỳ tính lãi đầu tiên, các kỳ tính lãi còn lại sẽ bằng lãi suất tiền gửi tiết kiệm dành cho khách hàng cá nhân kỳ hạn 13 tháng lĩnh lãi cuối kỳ của HDBank cộng biên độ 4,5%/năm.
Tập đoàn Nam Long cũng mới công bố kế hoạch phát hành 2 lô trái phiếu với tổng giá trị tối đa 950 tỷ đồng trong quý III/2024. Lãi suất trái phiếu sẽ được kết hợp giữa lãi suất cố định và lãi suất thả nổi.
Đối với 4 kỳ tính lãi đầu tiên có lãi suất cố định là 9,78%/năm; các kỳ còn lại là lãi suất thả nổi bằng tổng của biên độ 4,73%/năm và lãi suất tham chiếu của kỳ tính lãi có liên quan. Số tiền thu về việc phát hành trái phiếu dự kiến được dùng để thanh toán toàn bộ khoản gốc đáo hạn của 2 lô trái phiếu được phát hành hồi đầu tháng 9/2021.
Theo đánh giá của các chuyên gia từ VIS Rating, trong thời gian tới, khả năng tiếp cận nguồn vốn mới của các doanh nghiệp bất động sản sẽ được cải thiện, giúp giảm bớt khó khăn thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn lớn trong năm 2024 và 2025.
Cụ thể, VIS Rating kỳ vọng dư nợ ngân hàng cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tăng 16-18% trong năm 2024. Tổng lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới của các chủ đầu tư ghi nhận sự phục hồi trong 5 tháng đầu năm 2024 và sẽ hưởng lợi từ tâm lý thị trường cải thiện.
Ngoài ra, có nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong các kỳ đại hội cổ đông gần đây. VIS Rating kỳ vọng sẽ có khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới được huy động để phục vụ phát triển dự án hoặc trả nợ đến hạn.
Tăng tốc triển khai dự án
Nỗ lực đạt được các thỏa thuận hoán đổi, gia hạn nợ cũng như xoay vốn đã giúp các doanh nghiệp bất động sản có thêm nguồn lực để thi công các dự án, sớm đưa sản phẩm ra thị trường, qua đó thu được dòng tiền về.
Đơn cử, Novaland cho biết, đến cuối tháng 6/2024, có 14/16 dự án thuộc các cụm dự án do doanh nghiệp này đang triển khai được tiếp tục xây dựng với tổng hạn mức 12.100 tỷ đồng và đang giải ngân theo giai đoạn. Tổng giá trị sản phẩm nếu hoàn thiện và bàn giao thu được cũng như mở bán mới ước tính gần 480.000 tỷ đồng.
Trong đó, dự án Aqua City (Đồng Nai) dự kiến sẽ hoàn tất việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung TP. Biên Hòa khu C4 và một phần khu đô thị phía Tây đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu trong tháng 8 này.
Hiện dự án đã bàn giao 516 sản phẩm tại các phân khu. Nhiều phân khu của dự án đang tiếp tục được hoàn thiện và dự kiến bắt đầu bàn giao thêm 891 sản phẩm từ nay tới cuối năm.
Với dự án NovaWorld Ho Tram (Bà Rịa - Vũng Tàu), tính đến 30/6/2024, có 381 sản phẩm tại phân kỳ The Tropicana, Wonderland được bàn giao cho khách hàng, đưa vào khai thác cho thuê. Từ nay đến cuối năm, các phân khu Habana Island, The Tropicana, Binh Chau Onsen… sẽ tiếp tục được xây dựng và bàn giao 243 sản phẩm.
Với dự án NovaWorld Phan Thiet (Bình Thuận), quy hoạch chi tiết 1/500 đã được hoàn tất, có 1.111 sản phẩm đã được bàn giao, vận hành hơn 500 căn biệt thự và hơn 100 căn đang hoàn thiện thi công nội thất.
Tương tự, sau khi công bố đã vượt qua vòng xoáy khủng hoảng và thanh toán toàn bộ khoản nợ trái phiếu hơn 2.500 tỷ đồng trong năm 2023, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt đang dồn lực triển khai các dự án trọng điểm.
Trong trung tuần tháng 8/2024, dự án Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh (Khu đô thị Bắc Hà Thanh) đã hoàn thành 95,99% kế hoạch giai đoạn 1 cho hạng mục đắp đất, san nền - khối chặt. Đặc biệt, công tác đào vét hữu cơ đường giao thông đã đạt 312,96% so với kế hoạch, vượt tiến độ và tiến sang giai đoạn 2.
Hiện nay, Phát Đạt và các nhà thầu đang đẩy nhanh tiến độ thi công, tập trung vào việc lắp đặt giàn giáo, lưới che an toàn từ tầng 2 lên tầng 3, gia công lắp đặt cây chống, ván khuôn dầm sàn tầng 3 và hoàn thiện xây tường tầng 1 khu shophouse. Trong tổng số 92 căn shophouse, có 57 căn hoàn thành đổ bê tông tầng 1; 45 căn hoàn thành tầng 2 và 37 căn đã đổ bê tông tầng 3.
Dự án Khu đô thị Bắc Hà Thanh tọa lạc tại xã Phước Thuận, huyện Tuy Phước, tỉnh Bình Định, có diện tích 43,16 ha với tổng mức đầu tư khoảng 2.343 tỷ đồng.
Với tổng cộng 1.422 sản phẩm, đây là 1 trong 3 dự án trọng điểm Phát Đạt sẽ mở bán trong năm 2024, bên cạnh các dự án Thuận An 1&2 (tỉnh Bình Dương) và Cadia Quy Nhơn (tỉnh Bình Định).
Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), thị trường trong nửa cuối năm 2024 dự báo có nhiều chuyển biến tích cực, như việc các chủ đầu tư nỗ lực xử lý dứt điểm nợ xấu, tăng vốn chủ sở hữu để triển khai dự án mới và đẩy mạnh bán hàng để vừa thu về nguồn tiền, vừa gia tăng thị phần. Các doanh nghiệp môi giới tăng cường mở rộng quy mô nhân sự và đa dạng hóa hoạt động kinh doanh.
Song song đó, Chính phủ tiếp tục ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật mới, tăng cường giám sát và kiểm soát thị trường, đồng thời kiến tạo môi trường đầu tư minh bạch và cởi mở. Điều này thúc đẩy hoạt động M&A, tái cấu trúc, hợp tác giữa các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.
