Doanh nghiệp địa ốc “ưa” trọng tài hơn tòa án

Tranh chấp ngày càng phức tạp

Thời gian qua, tình hình hoạt động của thị trường bất động sản có nhiều biến động, nhưng nhìn chung, tỷ lệ hấp thụ vẫn luôn ở mức cao, đặc biệt là ở một số địa phương lớn như Hà Nội, TP.HCM... Chính vì sự phát triển nhanh của thị trường bất động sản, dẫn đến tranh chấp trong lĩnh vực này cũng có dấu hiệu gia tăng và diễn biến phức tạp dưới nhiều dạng khác nhau.

Theo số liệu thống kê của Tòa án Nhân dân Tối cao, trung bình mỗi năm, các tòa án nhân dân đã giải quyết trên 2.500 vụ việc về kinh doanh, thương mại. Tỷ lệ các vụ việc mà tòa án phải giải quyết hàng năm tăng khoảng 15%, các vụ việc về kinh doanh, thương mại và lao động có tỷ lệ tăng cao hơn so với các vụ việc dân sự khác. Trong đó, số vụ án tranh chấp liên quan đến lĩnh vực bất động sản có tỷ lệ ngày càng gia tăng về số lượng và phát sinh nhiều tình huống pháp lý phức tạp.

Còn theo báo cáo của Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), so với năm 2018, số vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản tại VIAC ở thời điểm hiện tại đã tăng lên ở mức đáng kể. Theo đó, tính đến tháng 9/2019, số vụ tranh chấp riêng tại TP.HCM được VIAC giải quyết gần 45 vụ, tăng gấp 4 lần so với thời điểm cùng kỳ năm ngoái.

Ảnh Shutterstock

Các tranh chấp liên quan đến bất động sản phát sinh từ nhiều nguyên nhân, trong đó nguyên nhân chính là do cơ chế chính sách, quy định pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động mua bán, kinh doanh bất động sản và các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Luật sư Châu Việt Bắc, Phó tổng thư ký VIAC cho biết, việc tiếp nhận và xử lý hàng loạt tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản tại VIAC thời gian qua đã cho thấy được tính đa dạng của loại hình tranh chấp này. Trong đó, tranh chấp liên quan đến dự án bất động sản, tranh chấp liên quan đến thuê hoặc cho thuê lại bất động sản và tranh chấp liên quan đến mua bán, chuyển nhượng bất động sản là ba dạng tranh chấp chủ yếu trên thị trường.

Theo ông Bắc, trong những dạng nêu trên, tranh chấp liên quan đến các loại hợp đồng bằng hình thức góp vốn được VIAC thụ lý và giải quyết nhiều nhất.

“Sự bắt tay của các doanh nghiệp để cùng triển khai dự án bất động sản thường được thể hiện dưới hình thức một bên góp vốn đầu tư bằng tài chính, bên còn lại góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Không thể phủ nhận tính tích cực trong việc góp vốn bằng hình thức này, nhưng thực tiễn lại đặt ra một số bất cập và là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các tranh chấp, khiếu nại cho doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản”, ông Bắc nói.

Ngoài ra, thuê bất động sản cũng là một trong những dạng thức dễ dẫn đến tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản. Dẫn chứng từ các vụ việc tại VIAC, ông Bắc cho rằng, đối tượng của tranh chấp này khá đa dạng, tranh chấp có thể phát sinh từ hợp đồng thuê nhà, căn hộ, mặt bằng hoặc khu vực trung tâm thương mại... Trong số đó, tranh chấp từ việc thuê lại bất động sản trong khu công nghiệp, khu chế xuất là khá phổ biến.

Một dạng tranh chấp nữa thường được phát sinh trong lĩnh vực bất động sản và chiếm tỷ lệ cao về số lượng là mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

“Hàng loạt vụ tranh chấp về mua bán bất động sản đều mang đặc điểm chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không hoàn thành việc giao, hoàn thiện chung cư cho người mua. Cố tình kéo dài thời hạn khiến người mua chịu thiệt thòi”, ông Bắc nói.

Xu hướng dùng trọng tài thương mại để giải quyết tranh chấp

Là một trong những văn phòng luật sư đứng ra nhận nhiều vụ khiếu kiện liên quan đến lĩnh vực bất động sản, luật sư Vũ Văn Tiến, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, hiện nay, đối với lĩnh vực bất động sản, bên cạnh phương thức tòa án, việc lựa chọn trọng tài thương mại để giải quyết tranh chấp giữa các bên được nhiều doanh nghiệp lựa chọn.

“Trong bối cảnh này, việc giải quyết tranh chấp bằng tòa án ít khi được các doanh nghiệp lựa chọn và đây chỉ là phương thức lựa chọn cuối cùng khi các phương thức thương lượng, hòa giải không mang lại hiệu quả. Trong khi đó, với các lợi thế nhanh gọn, linh hoạt và hiệu quả, giải quyết tranh chấp bằng trọng tài vốn rất thông dụng trong nền kinh tế thị trường đang ngày càng được các doanh nghiệp Việt Nam ưa chuộng”, ông Tiến phân tích.

Cũng theo ông Tiến, sử dụng trọng tài trong tranh chấp có nhiều ưu điểm, bởi quyết định của trọng tài là chung thẩm có giá trị bắt buộc thi hành đối với các bên. Các bên không thể kháng cáo, nên giúp giảm chi phí về thời gian và tiền bạc của các bên trong quá trình tham gia giải quyết vụ tranh chấp. Đó là chưa kể, tố tụng trọng tài thường ít cứng nhắc hơn tố tụng tòa án, giúp các bên chủ động và thuận lợi trong việc tham gia tố tụng.

Phân tích thêm về những thuận lợi trong việc giải quyết tranh chấp, ông Bắc cho rằng, nhìn ở góc độ khách quan, việc các bên giải quyết tại tòa án không hẳn sẽ có nhiều bất lợi, nhưng với tính chất kinh tế thị trường, việc giải quyết các tranh chấp nói chung và tranh chấp về bất động sản nói riêng bằng trọng tài luôn được khuyến khích.

“Với nhu cầu thị trường ngày càng lớn, bất động sản là ngành nghề tập trung nhiều công ty, tập đoàn lớn nhỏ, cạnh tranh khốc liệt. Để khẳng định được chỗ đứng, vấn đề thương hiệu, uy tín là yếu tố được đặt lên hàng đầu ở mỗi doanh nghiệp”, ông Bắc nói và phân tích thêm, việc bị khởi kiện công khai bởi bất kỳ chủ thể nào cũng sẽ gây thiệt hại đáng kể từ thương hiệu đến hoạt động kinh doanh. Vì vậy, các doanh nghiệp thường chọn giải quyết tranh chấp bằng phương án có độ bảo mật cao, nổi bật trong số đó là trọng tài thương mại.

Cũng theo ông Bắc, lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực có sự vận động không ngừng và rất nhanh chóng, bởi thế, nếu tranh chấp phát sinh không được giải quyết gọn ghẽ, kịp thời, doanh nghiệp có thể bị đẩy vào tình thế treo dự án, thiệt hại đáng kể đến tài sản, hoạt động kinh doanh.

Hiện nay, để giải quyết tình trạng này, pháp luật trọng tài có quy định về thủ tục rút gọn trong việc giải quyết tranh chấp nhằm giúp xử lý vụ việc nhanh chóng hơn, hạn chế tối đa những tổn thất của doanh nghiệp khi tranh chấp kéo dài.

Chưa kể, đối với thi hành phán quyết, đa phần mối quan tâm lớn nhất của các chủ thể khởi kiện luôn là làm sao để các bên vi phạm có thể nhanh chóng thực hiện nghĩa vụ đối với mình.

Nhìn chung, các tranh chấp trong lĩnh vực bất động sản thường được biểu hiện rất đa dạng từ quy mô, tính chất đến giá trị tranh chấp. Vì vậy, việc lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp phù hợp đóng vai trò rất quan trọng với doanh nghiệp. Chưa kể, việc áp dụng trọng tài thương mại để giải quyết tranh chấp sẽ giúp doanh nghiệp đảm bảo được yếu tố về tính bảo mật, hiệu quả nhanh chóng.

Không chỉ vậy, sự phát triển của trọng tài thương mại sẽ góp phần giảm tải áp lực cho ngành tòa án, phù hợp với chiến lược cải cách tư pháp của Nhà nước, thúc đẩy hoạt động giải quyết tranh chấp được tiến hành nhanh chóng và hiệu quả.