Thời dòng tiền “khó”
Nhìn lại bức tranh huy động vốn trái phiếu của doanh nghiệp năm 2023, ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch FiinGroup cho biết, hết 10 tháng đầu năm, thị trường này mới có sự chuyển biến với 82.900 tỷ đồng huy động thành công, trong đó có 74.800 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ với lãi suất tương đối ổn định ở mức bình quân 11,92%/năm, kỳ hạn bình quân 3,65 năm. Tuy nhiên, mức lãi suất huy động trái phiếu bất động sản có biên độ dao động lớn từ 6-14,5%/năm tùy tổ chức phát hành và cấu trúc thương vụ.
Theo ông Thuân, trong bối cảnh phía cung là các doanh nghiệp bất động sản vì yêu cầu chặt chẽ hơn của quy định mới (Nghị định 65/2022) và phải tập trung cơ cấu lại nợ (theo Nghị định 08/2023 sẽ hết hiệu lực từ ngày 1/1/2024 và trở lại áp dụng Nghị định 65/2022) nên khó huy động vốn trái phiếu, thì ở phía cầu - chủ yếu là ngân hàng - cũng giữ tâm lý e ngại. Ngoài ra, còn một lý do khác là có nhiều dự án pháp lý chưa đầy đủ hoặc mất nhiều thời gian cho việc hoàn thiện hồ sơ, thủ tục… cũng khiến việc huy động vốn gặp trở ngại.
“Dù tín hiệu tích cực đã xuất hiện nhiều hơn, nhưng thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn khó khăn. Trong bối cảnh đó, mục tiêu quan trọng các doanh nghiệp cần hướng đến lúc này không phải kiếm được bao nhiêu tiền, mà là giữ được tiền hay không”, ông Thuân nói và cho rằng, bên cạnh kênh trái phiếu doanh nghiệp tắc nghẽn, kênh tín dụng khó tiếp cận, các doanh nghiệp bất động sản còn gặp khó về những nguồn vốn khác như vốn tự có, vốn từ hợp đồng kinh doanh, hợp tác đầu tư....
Cùng góc nhìn, Bộ phận Chiến lược của PropertyGuru Vietnam đánh giá, thị trường vốn chưa hoàn toàn hồi phục, nhiều loại lãi suất đã giảm nhưng lượng tiền gửi vẫn tiếp tục tăng, minh chứng là mức độ tăng trưởng tiền gửi 9 tháng đầu năm 2023 cao hơn so với cùng kỳ những năm gần đây, cụ thể: Năm 2019 là 9,02%; năm 2020 là 5,77%; năm 2021 là 2,92% và năm 2022 là 6,38%.
TS. Lê Xuân Nghĩa - chuyên gia kinh tế cho biết, tới đây, có khả năng Ủy ban Chứng khoán Nhà nước yêu cầu các doanh nghiệp niêm yết phải báo cáo phát thải khí nhà kính đi kèm với báo cáo tài chính và phải được kiểm toán. Trước khả năng này, các doanh nghiệp dường như hạn chế vay vốn hơn, các ngân hàng cũng không dám cho vay nhiều do lo ngại các khoản vay cũ có thể bị tắc và các khoản vay mới không đáp ứng được tiêu chí xanh. Do đó, ông Nghĩa cho rằng, dòng chảy tài chính chỉ thuận lợi ở kênh bất động sản do các doanh nghiệp nhóm này chưa phải báo cáo khí phát thải. Đây là cơ hội rất lớn để đưa vốn tín dụng vào thị trường bất động sản, góp phần thúc đẩy thị trường hồi phục.
Hiện nay, theo ông Nghĩa, thị trường bất động sản cũng như thị trường xây dựng, thị trường vốn đang chịu nhiều áp lực khi số nợ của các nhà thầu và đơn vị liên quan lên tới 170.000 tỷ đồng. Các nhà thầu xây dựng hiện chủ yếu tập trung khai thác những dự án có vốn đầu tư công, mà hạn chế đầu tư vào dự án thương mại.
“Có thể nói, dòng chảy vốn vào nền kinh tế đang bế tắc và lúc này chỉ có một lối thoát duy nhất là bất động sản”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Đâu là giải pháp?
Có thể nói, dòng chảy vốn vào nền kinh tế đang bế tắc và lúc này chỉ có một lối thoát duy nhất là bất động sản.
TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, các nhà phát triển dự án cần tập trung nguồn lực tài chính làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội bởi đây là thị trường có dòng tiền rất tốt, nhu cầu rất cao, nhưng hiện tại nguồn cung rất khan hiếm.
Ông Nghĩa cũng nhấn mạnh, thị trường bất động sản khó khăn kéo dài một phần do chênh lệch cung - cầu, tức là quá thiếu nhà ở vừa túi tiền, trong khi quá dư thừa nhà ở cao cấp và hạng sang. Do đó, cần tập trung toàn bộ nguồn lực xã hội (pháp lý, hành chính, ngân hàng, ngân sách…) để giải quyết vấn đề thiếu hụt trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở bình dân như hiện nay, có như vậy mới giảm được mặt bằng giá nhà, qua đó mới tái cấu trúc được hệ thống này.
Còn theo ông Nguyễn Quang Thuân, các giải pháp hỗ trợ thị trường không nên chỉ tập trung vào giảm lãi suất ngân hàng, mà cần tầm nhìn rộng hơn, bởi lãi suất phải đi kèm rủi ro, không thể đòi hỏi ngân hàng giảm lãi suất nếu dự án thuộc phân khúc rủi ro cao. Thay vào đó, cần tập trung kiến nghị những vấn đề phù hợp với thực tiễn hơn.
“Thẳng thắn mà nói, người làm bất động sản ai cũng muốn lãi suất giảm, nhưng ngay cả trong điều kiện bình thường nếu bán được hàng thì lợi nhuận cũng không nhiều”, ông Thuân nói và cho biết, thông thường, với một dự án, tiền lãi chỉ chiếm khoảng 4-6% trên tổng vốn đầu tư. Dù vậy, với bối cảnh hiện tại, các chủ đầu tư cân nhắc hy sinh một chút lợi nhuận là điều nên làm. Mấu chốt căn bản để thị trường bất động sản hồi phục chính là nguồn tiền từ dòng vốn trong dân và vốn hợp tác kinh doanh. Hiện nay, vốn hợp tác kinh doanh đang gặp khó khi có chủ trương kiểm soát rủi ro tín dụng của Ngân hàng Nhà nước về việc sử dụng mục đích vay, hạn chế góp vốn và hợp tác kinh doanh. Cùng với đó, mục đích phát hành trái phiếu cũng bị hạn chế bởi Nghị định 65/2022.
Ngoài ra, doanh thu nhận trước cũng là nguồn vốn quan trọng, thế nhưng không may là nguồn vốn này đang giảm mạnh. Lý do bởi vướng mắc pháp lý, dự án không mở bán, dẫn đến doanh nghiệp không thu được tiền từ nguồn này.
Ông Thuân cho hay, phía người mua cũng đang tồn tại nhiều vấn đề như giá nhà tăng cao trong khi thu nhập bị ảnh hưởng do kinh tế tăng chậm, lãi suất cho vay mua nhà có tuy giảm nhưng chưa nhiều, chưa kể thời gian ưu đãi ngắn, hết ưu đãi sẽ cộng thêm lãi suất thả nổi nên sẽ tăng cao trở lại...
“Thế nên, nếu chỉ kêu gọi Ngân hàng Nhà nước hay Bộ Tài chính giảm lãi suất, khơi thông thị trường trái phiếu doanh nghiệp… thì chưa đủ để giúp thị trường bất động sản hồi phục và dòng vốn chảy mạnh trở lại”, ông Thuân nói.
Một vấn đề quan trọng khác cũng được đề cập tới, đó là minh bạch thông tin. Ông Thuân cho rằng, trong bối cảnh ngân hàng hạn chế cho vay đầu tư dự án bất động sản như hiện nay, việc doanh nghiệp minh bạch thông tin dự án khi làm hồ sơ vay vốn là điều rất cần thiết.
“Không phải cứ niêm yết doanh nghiệp thì được coi là minh bạch. Dự án cũng cần thông tin cụ thể, rõ ràng tình trạng pháp lý ra sao, bao giờ có giấy phép xây dựng. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư có thể nhận góp vốn trước nhưng phải nói rõ là đang làm giấy phép xây dựng, tránh lập lờ đánh lận con đen”, ông Thuân nhấn mạnh.
Ở góc độ khác, ông Trần Đại Nghĩa - chuyên gia pháp lý dự án, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) cho rằng, một điểm nổi bật của Luật Nhà ở sửa đổi đó là việc tách bạch rõ các nguồn vốn. Nếu như trước đây, vốn huy động từ tổ chức tín dụng bao gồm cả trái phiếu, cổ phiếu phát hành thêm, thì nay theo luật mới đã tách riêng 2 loại hình này, đồng nghĩa với việc nếu yêu cầu doanh nghiệp thoả mãn tối thiểu 20% vốn cho dự án thì đó là số vốn thực có của doanh nghiệp, chứ không phải thông qua việc phát hành trái phiếu, cổ phiếu để “đắp” vào, tức là quy định mới yêu cầu doanh nghiệp phải có vốn ngay, có thực lực thực sự.
“Với sự tách bạch này, vốn huy động từ trái phiếu và cổ phiếu phát hành thêm là một nguồn vốn khác, độc lập với vốn tín dụng và sẽ được quản lý chặt chẽ hơn. Bộ Tài chính sẽ có các quy định để giám sát, có thể theo hướng huy động cho dự án nào thì sẽ dùng cho dự án đó. Đây là động thái để sàng lọc chủ đầu tư, yêu cầu năng lực tài chính tốt hơn, thay vì chủ yếu đi vay mượn như trước”, ông Nghĩa phân tích.
