Ba chân kiềng yếu ớt
“Các dự án của chúng tôi đang bị ảnh hưởng nghiêm trọng do thiếu vốn, thậm chí có dự án sắp hoàn thành nhưng phải ngừng lại vì không có tiền để triển khai tiếp. Nhiều khách hàng cũng không thể tiếp tục đóng tiền theo tiến độ vì phía ngân hàng không tiếp tục giải ngân, trong khi đây là ngân hàng được chính chúng tôi giới thiệu vay vốn nên không thể phạt khách hàng lỗi vi phạm tiến độ đóng tiền”. Đó là chia sẻ của đại diện một chủ đầu tư dự án bất động sản tầm trung ở Hà Nội với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán về thực trạng bức tranh tài chính - kinh doanh của doanh nghiệp.
Còn ông Trần Nhật Thành, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty TNHH Tập đoàn Xây dựng DELTA cho hay, việc ngân hàng siết cho vay đầu tư, phát triển dự án khiến cho các chủ đầu tư không có tiền để thanh toán cho các nhà thầu, dẫn đến cảnh các công trường “đứng lặng cả lại”, ảnh hưởng nghiêm trọng tới tiến độ các dự án.
Hiện tại, bất động sản là lĩnh vực chịu nhiều tác động từ chính sách vĩ mô, mà cụ thể là câu chuyện về nguồn vốn. Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Kinh doanh One Housing cho biết, so với trước đây, các yếu tố vĩ mô quốc tế cũng như trong nước có sự khác biệt lớn, chẳng hạn với câu chuyện lạm phát, đây là vấn đề chung toàn cầu và Việt Nam không nằm ngoài cuộc. Việc điều chỉnh dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản đang diễn ra khiến không phải chủ đầu tư nào cũng có thể huy động được vốn đầu tư phát triển dự án.
“Có chủ đầu tư không tiếp cận được vốn ngân hàng nên không thể triển khai dự án, có chủ đầu tư có dự án đủ điều kiện bán hàng nhưng không có đủ nguồn tài chính để xây dựng chính sách bán hàng nên không dám mở bán. Chỉ những chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững vàng thì mới ra hàng được”, ông Trung nói, đồng thời chia sẻ thêm, thực trạng này khiến nguồn cung càng trở nên khan hiếm và do cấu thành giá sản phẩm được hình thành bởi nhiều yếu tố như dòng tiền, lợi nhuận, lạm phát, vật liệu, nhân công…, nên các chủ đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo lợi nhuận, bao gồm cả việc điều chỉnh giá theo diễn biến lạm phát.
Theo ông Nguyễn Minh Tuấn, Tổng giám đốc AFA Capital, với các doanh nghiệp địa ốc, đặc biệt là khối doanh nghiệp niêm yết, dòng vốn tín dụng - thị trường trái phiếu - thị trường cổ phiếu được ví như “kiềng 3 chân” giúp huy động vốn cho dự án, nhưng nay các chân kiềng này đều “què quặt”.
Cụ thể, ông Tuấn phân tích, với thị trường bất động sản, nguồn vốn tín dụng đang bị siết chặt. Nhìn ra các nước trong khu vực, Việt Nam đang tăng trưởng tín dụng cao hơn cả Trung Quốc, nên việc kiểm soát cho vay lĩnh vực địa ốc là cần thiết để hạn chế rủi ro nợ xấu tăng.
Còn về trái phiếu, tốc độ tăng trưởng lĩnh vực này mỗi năm đạt trên 43% và hiện chiếm khoảng 18% GDP, tổng lượng trái phiếu phát hành khoảng 1,3 triệu tỷ đồng, trong đó trái phiếu bất động sản chiếm khoảng 30%. Do đó, có thể xuất hiện rủi ro hệ thống khi có tới 200.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn thanh toán trong năm nay và riêng trái phiếu bất động sản khoảng 80.000-90.000 tỷ đồng, nên cơ quan quản lý không thể chủ quan.
Với thị trường cổ phiếu, theo ông Tuấn, trong môi trường lãi suất đang tăng cao, thị trường này sẽ không thuận lợi như các năm trước nữa. Do đó, nhìn chung với các doanh nghiệp địa ốc, 6 tháng cuối năm dòng tiền sẽ vẫn là áp lực lớn.
 |
Không dễ tiếp cận vốn vay từ ngân hàng để mua nhà. Ảnh: Thành Nguyễn |
Thời điểm sàng lọc
Khó tiếp cận tín dụng trong môi trường lạm phát tăng là yếu tố bất lợi cho thị trường địa ốc. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, so với nhiều nước trong khu vực và trên thế giới, lạm phát ở Việt Nam vẫn đang được kiểm soát. Tuy nhiên, khi nguy cơ lạm phát còn lớn, Ngân hàng Nhà nước có xu hướng thắt chặt dòng tiền ra thị trường, cùng với việc tăng lãi suất làm giảm khả năng tiếp cận vốn của cả người mua nhà lẫn nhà đầu tư và các doanh nghiệp phát triển dự án.
“Với lãi suất cao, chi phí đầu vào cao, các doanh nghiệp và cá nhân sẽ lựa chọn kỹ lưỡng hơn các kênh đầu tư và cơ cấu vốn để cân đối chi phí (gồm chi phí lãi vay) và lợi nhuận kỳ vọng. Trong khi đó, lạm phát vừa khiến giá thành tăng, đẩy giá bất động sản tiếp tục leo cao, vừa khiến khả năng chi trả giảm xuống, do đó có thể khiến thanh khoản của thị trường bị đình trệ”, bà An nói.
Theo ông Trần Quang Trung, hiện là thời điểm sàng lọc chủ đầu tư. Bởi trên thực tế, không nhiều chủ đầu tư có đủ vốn để triển khai dự án, mà chủ yếu là huy động từ những nguồn khác và đa số là tài sản hình thành trong tương lai.
“Chủ đầu tư thường chỉ có 20-40% vốn để làm dự án (chủ yếu là vốn chủ sở hữu hoặc cổ đông), nếu không huy động được thêm vốn từ khách hàng thì sẽ không đủ nguồn tài chính để phát triển dự án, như vậy số vốn kia sẽ nằm im một chỗ. Giả sử, số vốn này là vốn vay hay huy động ngắn hạn thì chủ đầu tư sẽ lâm vào tình cảnh ‘làm cũng chết, không làm cũng chết’. Dự báo từ nay đến cuối năm sau, không ít chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém sẽ bị loại khỏi cuộc chơi”, ông Trung đánh giá.
Với các nhà đầu tư cá nhân, ông Trung cho rằng, khi lạm phát tăng, nhà đầu tư thường có xu hướng tìm nơi trú ẩn để tránh đồng tiền mất giá. Tuy nhiên, giai đoạn hiện tại không nên lạm dụng đòn bẩy tài chính và chỉ dùng khi có sự hỗ trợ của chủ đầu tư để tránh “ăn” vào lợi nhuận.
“Từ giờ đến cuối năm, nguyên tắc an toàn là giữ một phần tiền mặt, luôn dành cho cơ hội khi nó đến, phân bổ dòng tiền hợp lý chứ không nên tất tay. Giai đoạn này dù có dùng đòn bẩy tài chính, có hỗ trợ lãi suất thì nhà đầu tư vẫn cần tính toán kỹ lưỡng để ít nhất sau 1 năm nữa khi kết thúc các chương trình hỗ trợ thì phải có từ 70% giá trị tài sản đã mua, có thể tất toán một phần vốn tự có để không phải trả lãi. Nói cách khác, đòn bẩy chỉ là 30% thay vì 70% như giai đoạn trước”, ông Trung khuyến nghị.
Đồng quan điểm, bà An nhìn nhận, với các chủ đầu tư, lạm phát làm tăng chi phí đầu tư, thu hẹp biên lợi nhuận, còn với nhà đầu tư là làm giảm khả năng chi trả nợ vay cũng như ảnh hưởng tới sinh hoạt hàng ngày do giá cả tăng cao, từ đó làm giảm nhu cầu mua nhà hoặc đầu tư địa ốc.
“Hiện tại, các nhà đầu tư cá nhân nên đảm bảo tỷ trọng tài sản, cân đối và hạn chế sử dụng vốn vay để đầu tư, cũng như lựa chọn các sản phẩm đầu tư an toàn và có tính thanh khoản cao”, bà An nói.
