Đón đầu cơ chế mới
Ngay sau khi TP.HCM chọn được 9 vị trí dọc các tuyến metro và đường Vành đai 3 để triển khai thí điểm phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TP.HCM (mã chứng khoán CII) đã đề xuất ý tưởng phát triển mô hình này tại khu vực Hàng Xanh. Đề xuất được thực hiện theo nhiệm vụ Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi giao cho CII nghiên cứu trong phiên họp ngày 8/2/2025.
Theo đó, dự án TOD Hàng Xanh dự kiến triển khai tại khu vực ngã tư Hàng Xanh (quận Bình Thạnh, TP.HCM) với tổng diện tích nghiên cứu khoảng 51,4 ha. Đây là khu vực sẽ có tuyến metro số 3A, số 5 và một số tuyến giao thông công cộng khác. Tổng mức đầu tư sơ bộ của dự án ước khoảng 216.000 tỷ đồng, tương đương hơn 8,5 tỷ USD.
Chủ đầu tư sẽ xây dựng các công trình điểm nhấn, chung cư cao tầng, mảng xanh, các công trình công cộng…, bên cạnh các khu vực văn hóa, thể thao, y tế, giáo dục, trung tâm thương mại và dịch vụ, nhằm nâng cao tính thẩm mỹ và tiện ích đô thị.
Dự án cũng tập trung phát triển không gian đô thị ngầm, khai thác tối đa tiềm năng để hình thành trung tâm vận chuyển công cộng, đồng thời kết nối với hệ thống metro theo quy hoạch.
Hiện tại, đề xuất mới chỉ là ý tưởng và sẽ được CII tiếp tục nghiên cứu hoàn chỉnh trước khi báo cáo lên Sở Giao thông - Vận tải TP.HCM để tổng hợp và tham mưu cho UBND Thành phố về phương án thực hiện.
Tổng giám đốc CII Nguyễn Quốc Bình đánh giá, đây là dự án có quy mô đặc biệt lớn. Hiện nay, CII đang lựa chọn đơn vị tư vấn nước ngoài có nhiều kinh nghiệm về TOD, các đơn vị tư vấn trong nước có kinh nghiệm về giao thông, quy hoạch đô thị, đồng thời tiến hành nghiên cứu về dân số, cơ cấu sử dụng đất tại khu vực dự án để báo cáo cho UBND Thành phố.
Ông Vincent Choo Wing Sung - Giám đốc Đầu tư, Công ty cổ phần Đầu tư Metro Star (thuộc CT Group) cho biết, ngay từ khi TP.HCM có quy hoạch các tuyến metro, Metro Star đã bắt tay nghiên cứu mô hình TOD và ngày nay là Green TOD.
“Chiến lược phát triển chuỗi hơn 50 dự án Green TOD nằm dọc 8 tuyến metro tại TP.HCM của Metro Star được phát triển dựa trên sự nghiên cứu sâu về chuỗi giá trị kết nối tuần hoàn, công nghệ 4.0, kết nối đa tầng, tự động hóa, đô thị thông minh, kinh tế xanh… cùng nhiều chuyên gia hàng đầu thế giới”, ông Vincent Choo Wing Sung nói và cho biết thêm, sẽ tiếp tục hoàn thiện mô hình này như một đề tài khoa học thực tiễn tiêu biểu trong quá trình phát triển các đại đô thị ở Việt Nam cũng như khu vực.
Chuỗi dự án Green TOD cạnh các ga metro lớn sẽ tạo hiệu quả “kép” khi vừa giúp tăng cường sử dụng phương tiện giao thông công cộng xanh là các tàu điện, giảm số lượng xe máy, ô tô lưu thông trên đường, từ đó giảm tắc nghẽn giao thông, giảm phát thải carbon ra môi trường, vừa tăng cường hoạt động thương mại dịch vụ sân ga, từ đó gia tăng thêm nguồn thu ngân sách, thu hút du lịch quốc tế, tăng cường việc kết nối các trường đại học, các trung tâm văn hóa - thể thao dọc tuyến, tạo lối sống hiện đại cho cư dân trẻ thành phố.
Nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước, các khu vực có mật độ cao với chức năng hỗn hợp có nguy cơ bị quá tải.
Bên cạnh đó, hiện tượng người hưởng lợi mà không phải chịu chi phí sẽ xuất hiện, khi giá trị bất động sản xung quanh tăng lên một cách tự nhiên nhờ hạ tầng mà không có sự điều tiết.
Do vậy, giải pháp là điều tiết giá trị gia tăng từ bất động sản và khu đất xung quanh hạ tầng giao thông công cộng.
Thực tế, không phải đến bây giờ TOD mới được nhắc đến. Từ khi tuyến metro số 1 được triển khai, tuyến đường sắt đô thị này luôn được xem là “điểm tựa” quan trọng giúp tăng giá trị cho các dự án bất động sản lân cận.
Giá các căn hộ dọc tuyến metro liên tục tăng từ thời điểm mở bán với mức tăng trung bình từ 35-70% tùy vào vị trí, cá biệt có dự án gấp đôi.
Do vậy, TOD như một giải pháp hữu hiệu, tạo điều kiện để những quỹ đất dọc các tuyến metro có thể bán đấu giá thu hồi vốn bỏ ra giải phóng mặt bằng, một phần bù vào quỹ đất dùng để làm nhà ở xã hội, phần còn lại nộp vào ngân sách để tái đầu tư.
Động lực phát triển TOD từ Nhà nước
Theo Nghị quyết 98/2023/QH15 ngày 24/6/2023 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM, Thành phố được phép thí điểm mô hình TOD và sử dụng ngân sách đầu tư công để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các khu vực gần nhà ga metro và nút giao Vành đai 3.
Theo ông Vincent Choo Wing Sung, Nghị quyết 98/2023 mở ra cơ hội tự chủ rất lớn cho TP.HCM, khuyến khích các doanh nghiệp tập trung phát triển chuỗi dự án, chuỗi các khu đô thị carbon thấp theo mô hình Green TOD.
“Nếu vận dụng tốt nghị quyết này có thể giúp Metro Star triển khai nhanh hơn 50 dự án dọc 8 tuyến metro như kế hoạch đã đề xuất”, ông Vincent Choo Wing Sung chia sẻ thêm.
Theo kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn - Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners, nếu triển khai tốt, mô hình này có thể trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, giúp Thành phố đạt mức tăng trưởng 2 con số. Khi đó, các dự án TOD sẽ không chỉ mang lại hiệu quả cao, mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa đến nhiều lĩnh vực khác.
Dù vậy, ông Sơn cũng lưu ý, từ kinh nghiệm quốc tế cho thấy, TOD không chỉ xoay quanh hệ thống metro, mà phải xây dựng một hệ sinh thái toàn diện.
Cụ thể, hệ sinh thái TOD về giao thông không thể chỉ dựa vào metro, mà cần tích hợp với các phương tiện khác như xe buýt, sân bay, cảng biển, đường sắt và giao thông đường thủy.
Một hệ thống xe buýt phủ rộng sẽ giúp tăng hiệu quả hoạt động của metro, đảm bảo tính kết nối đa phương tiện, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tiếp cận hệ thống giao thông công cộng.
Ngoài ra, nếu không có kế hoạch phát triển song hành các khu vực dọc theo tuyến metro, Thành phố sẽ phải bù lỗ hàng triệu USD mỗi năm để duy trì hệ thống, bất kể lượng hành khách là bao nhiêu. Do đó, cần quy hoạch và phát triển các dự án trọng điểm trong vùng ảnh hưởng của metro để đảm bảo nguồn khách ổn định và tạo giá trị gia tăng cho đô thị.
“Khi hạ tầng chưa phát triển thì giá trị bất động sản còn thấp, nhưng khi có hệ thống giao thông hoàn chỉnh, giá trị có thể tăng gấp hàng chục, thậm chí hàng trăm lần. Nếu khai thác tốt, Thành phố không chỉ hoàn vốn đầu tư, mà còn thu được nguồn lợi nhuận đáng kể.
Do vậy, Thành phố cần một khung pháp lý đồng bộ, từ giải phóng mặt bằng, đấu giá đất, quy hoạch kiến trúc, đến cơ chế hợp tác giữa các sở, ngành và chính sách thu hút đầu tư. Nếu không có nền tảng pháp lý vững chắc, tiến độ triển khai dự án có thể bị trì hoãn hàng chục năm”, ông Sơn nói.
Đồng quan điểm, TS. Phạm Trần Hải - Phó Trưởng Phòng Nghiên cứu quản lý đô thị, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM (HIDS) cho rằng, dù Nhà nước có can thiệp hay không, các khu vực xung quanh tuyến metro vẫn có xu hướng phát triển theo mô hình TOD.
Tuy nhiên, khi Nhà nước tham gia, vai trò của chính quyền là phát huy những mặt tích cực của mô hình này, đồng thời đảm bảo hệ thống đường sắt đô thị vận hành hiệu quả.
Theo ông Hải, nếu thiếu sự can thiệp của Nhà nước, các khu vực có mật độ cao với chức năng hỗn hợp có nguy cơ bị quá tải. Bên cạnh đó, hiện tượng người hưởng lợi mà không phải chịu chi phí sẽ xuất hiện, khi giá trị bất động sản xung quanh tăng lên một cách tự nhiên nhờ hạ tầng mà không có sự điều tiết. Do vậy, giải pháp là điều tiết giá trị gia tăng từ bất động sản và khu đất xung quanh hạ tầng giao thông công cộng.
“Những chính sách của Nhà nước nếu được triển khai hợp lý sẽ tạo động lực cho sự phát triển hài hòa và bền vững của đô thị theo mô hình TOD, đồng thời khắc phục được các tác động tiêu cực và đảm bảo lợi ích cho cộng đồng”, ông Hải nhấn mạnh.
