Tắc nghẽn nguồn cung
Có thể nói, chưa lúc nào thị trường bất động sản TP.HCM đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức như hiện nay. Theo chia sẻ của đại diện nhiều doanh nghiệp địa ốc, năm 2019 sở dĩ họ còn cầm cự được là nhờ vào nguồn vốn tích lũy những năm trước đó. Đến thời điểm hiện nay, nguồn lực của nhiều doanh nghiệp đã cạn kiệt, thậm chí nhiều công ty âm dòng tiền, nếu khó khăn tiếp tục chỉ một thời gian ngắn nữa, nguy cơ sẽ có hàng loạt doanh nghiệp bị phá sản.
Nhìn lại thị trường bất động sản TP.HCM 2 năm qua cho thấy, nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở sụt giảm rất mạnh, nhất là tình trạng quá thiếu nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đã có nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” do không thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng, hoặc bị dừng triển khai.
Năm 2018, nguồn cung dự án nhà ở mới sụt giảm mạnh, giảm 42% số lượng dự án, giảm 40% về số lượng căn hộ so với năm 2017. Số lượng dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn giảm 16,31% về số lượng dự án và giảm 34,14% về số lượng căn nhà so với năm 2017.
Năm 2019, nguồn cung tại thị trường TP.HCM tiếp tục bị sụt giảm sâu. Cả một thị trường rộng lớn, nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao nhưng cả năm chỉ có vỏn vẹn 4 dự án nhà ở thương mại được công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án; 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư giảm 64 dự án; trong đó chỉ có 7 dự án được chấp thuận đầu tư mới. Ngoài ra, chỉ có 47 dự án được xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn, giảm 30 dự án...
Theo khảo sát thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản từ năm 2019 đến nay, hầu như rất ít dự án mới được triển khai. Các doanh nghiệp từng được mệnh danh là những ông trùm về làm dự án ở TP.HCM như Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam, Đất Xanh, Phú Long… đều không có dự án mới nào công bố ra thị trường. Nguồn cung bị tê liệt, trong khi nhu cầu nhà ở không ngừng tăng mạnh dẫn đến thực tế giá nhà đất liên tục tăng cao. Khảo sát của các doanh nghiệp địa ốc cho thấy, giá nhà đất, căn hộ tại TP.HCM trong 2 năm qua tăng từ 50 - 70%, thậm chí 100% và chưa có dấu hiệu dừng lại.
Nguồn cung khan hiếm khiến khả năng tạo lập nhà càng khó với người dân. Ảnh: Lê Toàn
Theo phân tích của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào tình thế khó khăn hiện nay không phải do sức cầu không có, mà nguyên nhân cốt yếu là do vướng mắc, xung đột của một số quy phạm pháp luật và do cả công tác thực thi pháp luật. Do vậy, nếu Chính phủ, các bộ, ngành và các địa phương không có biện pháp xử lý sớm các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục, làm cho “giấc mơ tạo lập nhà ở ngày càng xa vời” đối với đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, nhất là giới trẻ mới lập gia đình, mới lập nghiệp.
Doanh nghiệp kêu cứu
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hầu hết các dự án bất động sản ở TP.HCM đều rơi vào tình trạng “đứng hình” do ách tắc thủ tục. Điều đáng nói là không một doanh nghiệp phát triển dự án nào tự tin nói rằng không sử dụng vốn vay, ngược lại, tỷ lệ vốn vay thường rất lớn, kèm theo đó là chi phí lãi vay cao. Nếu tiền đã đổ xuống mà dự án bị đình lại vì yếu tố pháp lý vài quý, thậm chí vài năm thì coi như đó là hồi chuông “báo tử” cho doanh nghiệp.
Tôi kiến nghị TP.HCM nên phát triển phong trào "3G", đó là Giảm luật lệ, Gom thủ tục và Gấp. Ví dụ hai hay ba thủ tục gom làm một, đặc biệt đối với các dự án nhỏ đã giải phóng mặt bằng cần rút ngắn thủ tục để giảm gánh nặng hành chính. Nếu thành phố thực hiện được quy trình 3G thì sẽ không còn phải mất thời gian lắng nghe doanh nghiệp kêu cứu như hôm nay.
Và trước nguy cơ “báo tử” của nhiều doanh nghiệp địa ốc, một hội nghị do lãnh đạo TP.HCM vừa tổ chức gặp gỡ các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngay giữa thời điểm dịch Covid-19 diễn biến phức tạp nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Tại hội nghị này, ngoài các báo cáo kiến nghị dài hàng chục trang được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổng hợp, còn có đại diện của hơn 36 doanh nghiệp, tất cả đều mang trong mình một nỗi lòng riêng, và khẩn thiết sớm được tháo gỡ. Bởi 2 năm qua kể từ khi thị trường có dấu hiệu sụt giảm nguồn cung cũng là chừng ấy thời gian họ phải đối mặt với quá nhiều khó khăn, thử thách.
Mang câu chuyện của doanh nghiệp mình đến không ít các hội nghị liên quan đến bất động sản, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Lê Thành một lần nữa tiếp tục kể khổ trước lãnh đạo Thành phố về 2 dự án nhà ở xã hội đang bị vướng. Trong đó, điển hình nhất là Dự án nhà ở xã hội Tân Kiên, quy mô 2.600 căn, chỉ riêng khâu xin chấp thuận dự án (khâu đầu tiên) đã làm 11 tháng vẫn chưa xong, nguyên nhân do tổ công tác liên ngành không dám duyệt vì trái với quy hoạch.
“Khu đất làm dự án có quy hoạch chung là xây dựng nhà cao tầng, tối đa 15 tầng, theo quy định về phát triển nhà ở xã hội thì có thể tăng thêm hệ số sử dụng 50%. Tính toán ra thì tối thiểu hệ số sử dụng đất của khu đất làm dự án phải là 4.5, nhưng theo quy hoạch thì hệ số sử dụng đất 2.0, chỉ vì vướng mắc nhỏ này mà gần một năm trôi qua mọi việc giải quyết thủ tục cho dự án của chúng tôi vẫn giậm chân tại chỗ”, ông Nghĩa nói và cho biết, doanh nghiệp đã thỏa thuận bồi thường xong, giữa miếng đất có một con mương nước, khi đi làm thủ tục, các cơ quan chức năng yêu cầu phải đấu giá phần đất này theo quy định. Trong khi đó, việc xây dựng nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất.
Một trường hợp khác cũng khiến cho không ít người phải lưu tâm đến là bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai đang có 6 dự án bị “đứng hình” vì vướng thủ tục. Tương tự như ông Nghĩa, tần suất xuất hiện của bà Loan tại những hội thảo liên quan đến pháp lý bất động sản khiến báo chí trở nên quen thuộc, thậm chí có lần bà Loan phải bật khóc trước lãnh đạo Thành phố trong một buổi hội thảo tương tự diễn ra vào hồi tháng 9/2019.
Tại cuộc họp lần này, bà Loan cho biết, sau lần đối thoại trước đã có 6/12 dự án của doanh nghiệp đã được tháo gỡ vướng mắc, hiện nay vẫn có 2 dự án đang bị “tắc”. Cụ thể, dự án 91 ha tại xã Phước Kiển (Nhà Bè) đã triển khai được 12 năm, đã giải phóng mặt bằng 95%, tổng giá trị của dự án lên đến 50.000 - 70.000 tỷ đồng, riêng tiền thuế VAT, tiền sử dụng đất, thuế doanh nghiệp của dự án đã lên đến khoảng 10.000 tỷ đồng. Vướng mắc của dự án hiện nay là phần đất xây dựng hạ tầng đã đền bù xong 100%, nhưng xin giao đất làm hạ tầng trước thì không được chấp thuận.
Trong thời gian chờ đợi thì thủ tục chấp thuận chủ trương, kế hoạch sử dụng đất đã bị hết hạn. Hiện nay, theo hướng dẫn của cơ quan chức năng, Quốc Cường Gia Lai phải quay lại Sở kế hoạch và Đầu tư xin chấp thuận chủ trương và kế hoạch sử dụng đất.
“Đó là bài toán khó, không biết giải quyết thế nào, trong khi đây là dự án sống còn của doanh nghiệp, đối tác nước ngoài dọa rút lui, nếu đối tác rút lui thì Quốc Cường Gia Lai không có tiền để trả lại”, bà Loan nghẹn ngào nói.
Một ông lớn đầu ngành khác là Tập đoàn Novaland cũng kiến nghị TP.HCM sớm giải quyết các vướng mắt tại dự án 30,2 ha (phường Bình Khánh, quận 2).
Ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Novaland cho rằng, trong vài năm trở lại đây doanh nghiệp có nhiều dự án gặp vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, được sự tháo gỡ của chính quyền, tình hình đang tốt lên, các dự án dần được giải quyết vướng mắc. Riêng đối với dự án 30,2 ha trên địa bàn phường Bình Khánh, quận 2, đại diện tập đoàn này đề xuất được tiếp tục triển khai dự án đối với phần đã xây dựng, riêng phần chưa xây dựng thì đồng ý giao lại cho chính quyền để tổ chức đấu giá.
Ngoài những doanh nghiệp trên, còn có rất nhiều doanh nghiệp đầu tư dự án địa ốc khác “dở mếu dở khóc” vì vướng thủ tục nhưng không dám công khai giãi bày.
Thực tế, rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đang gồng mình lên để thực hiện dự án. Quy trình thực hiện dự án 4 bước, 5 bước hay 6 bước không quan trọng mà quan trọng là mất bao lâu để thực hiện các bước đó. Doanh nghiệp luôn mong muốn được nộp tiền sử dụng đất càng nhanh càng tốt
Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc khi tâm sự với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản đã phải thốt lên: “Làm doanh nghiệp bất động sản lúc này khổ quá, tiến không được, lùi cũng không xong”.
Theo chia sẻ của vị này, doanh nghiệp ông đầu tư một dự án ở TP.HCM tốn gần 2 năm để theo đuổi pháp lý. Đến giai đoạn gần cuối cùng hoàn thiện phần pháp lý, đùng một cái, nhân sự phụ trách lĩnh vực của cơ quan quản lý nhà nước thay đổi. Thế là người phụ trách mới về rà soát lại hồ sơ, doanh nghiệp gần như phải làm lại quy trình thủ tục từ đầu.
Ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, hiện nay, môi trường kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa minh bạch, chưa công bằng, vẫn còn “tù mù”, vẫn còn dấu hiệu “nhóm lợi ích”. Cùng mặt bằng pháp lý như nhau, nhưng trên có địa phương bị vướng, nhưng tại các địa phương khác thì không bị vướng?! Các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp (xen kẹt đất nhà nước quản lý) như nhau, nhưng có một số dự án được phê duyệt đầu tư xây dựng, trong khi nhiều dự án khác lại chưa được phê duyệt, rõ ràng chưa đảm bảo tính công bằng.
Một vấn đề khác khiến thủ tục các dự án bị kéo dài chính là câu chuyện quy trình thực hiện dự án nhà ở. Hiện quy trình thực hiện dự án bao gồm 5 bước được rút gọn theo dự thảo bao gồm: bước 1: Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư; bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo quy định của luật quy hoạch đô thị; bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; bước 4: Lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất theo quy định, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở; bước 5: Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.
Tuy nhiên, theo ông Châu, nên gộp bước 4 và bước 5 lại thành một bước thì sẽ hợp lý và khoa học hơn.
“Bước 4 quy định doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất trước khi được công nhận là chủ đầu tư, chưa được thẩm định thiết kế dự án, chưa được cấp giấy phép xây dựng, chưa được triển khai thi công, là chưa phù hợp với các quy định pháp luật hiện hành và cũng không phù hợp thực tiễn.
Bởi lẽ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng và các văn bản dưới luật đều không quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án, giai đoạn thi công xây dựng trước khi bán nhà, nền nhà, hoặc huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai”, ông Châu nhấn mạnh và giải thích, bởi việc nộp tiền sử dụng đất tại bước 4, chưa kể thời gian làm thủ tục phải mất trên dưới 5 năm hoặc lâu hơn, điều này đồng nghĩa doanh nghiệp sẽ bị chôn vốn. Ngoài ra, các chi phí khác như chi phí đầu tư, chi phí vốn, chi phí quản lý sẽ tăng lên.
Đối với quy trình thực hiện dự án nhà ở khi nhà đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, tôi kiến nghị nên chuyển bước xác định nghĩa vụ tài chính về bước cuối cùng. Nếu không chuyển thì từ lúc bắt đầu đến lúc thi công doanh nghiệp phải mất 5 năm mới xong thủ tục. Theo quy trình, nếu ra được thông báo tính tiền sử dụng đất có khi mất cả chục năm chưa xong.
“Nếu theo quy trình mà Thành phố đưa ra thì đến bước thứ 6 doanh nghiệp mới được công nhận chủ đầu tư và được thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng. Tức là tới lúc đó doanh nghiệp mới được thi công xây dựng các công trình của dự án thì quy định này cũng không phù hợp với pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị”, Chủ tịch HoREA phân tích.
Trong khi đó, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan cho rằng, bắt buộc doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Theo ông Hoan, nghĩa vụ tài chính là khâu khó thực hiện. Nếu chưa thực hiện khâu này thì Nhà nước sẽ không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nếu doanh nghiệp đi ngược, có giấy chứng nhận, triển khai xây dựng dự án xong mới nộp tiền sử dụng đất rất dễ dẫn đến việc nợ tiền sử dụng đất. Chưa kể, bản thân doanh nghiệp chưa biết được mình có nộp tiền sử dụng đất ít hay nhiều, giá thành của dự án sẽ ra sao, rồi chuyển nhượng như thế nào nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
“Để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước quyết định thì cứ phải làm, cấp phép xây dựng vẫn cứ phải cấp. Bởi thực tế, có nhiều chủ đầu tư bỏ tiền vào đất, nếu không được giải quyết thì rất khó khăn, nhất là với các doanh nghiệp mà tiền triển khai dự án chủ yếu từ ngân hàng”, ông Hoan nói và nhấn mạnh, nếu quy trình để thực hiện một dự án bất động sản có đất hỗn hợp còn chậm trễ, gây khó khăn cho doanh nghiệp thì Thành phố sẽ coi lại quy trình xử lý nội bộ để làm nhanh hơn.
Chờ cái hẹn tháng 4
Ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP.HCM thừa nhận, một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng ách tắc của dự án là các quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở đất đai, quy hoạch đô thị chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Cùng với đó, nhiều dự án trong quá trình thanh tra, kiểm tra, rà soát thủ tục pháp lý, dẫn đến việc đùn đẩy giải quyết của các cơ quan quản lý nhà nước, chưa đảm bảm bảo một quy trình liên thông, đồng bộ.
Lấy dẫn chứng về trường hợp của Công ty Lê Thành, Chủ tịch Nguyễn Thành Phong nói: "Các sở, ban, ngành cần phải đặt mình vào vị trí của doanh nghiệp để thấy được sự khó khăn của họ mới thấy bức xúc như thế nào. Các doanh nghiệp phải chờ đợi trong thời gian dài, gây ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, xây dựng", ông Phong nói và nhấn mạnh, chỉ một vấn đề nhỏ như trường hợp của Công ty Lê Thành mà kéo dài đến 11 tháng, trong khi hoàn toàn có thể giải quyết trong 1 tuần là do sự phối hợp của các sở trong việc giải quyết vấn đề cho doanh nghiệp.
Theo ông Phong, bất động sản là 1 trong 9 ngành dịch vụ quan trọng trong sự phát triển của Thành phố, nhưng thật trăn trở khi các báo cáo đều cho thấy doanh nghiệp bất động sản còn nhiều khó khăn, quy mô thị trường và nguồn cung giảm mạnh, hàng loạt doanh nghiệp giảm doanh thu và lợi nhuận, không đạt chỉ tiêu.
Từ thực tế trên, ông Nguyễn Thành Phong đã chỉ đạo các sở, ngành cần tổng hợp các ý kiến của doanh nghiệp để xử lý hoặc xin ý kiến Chính phủ, các bộ, ngành Trung ương xử lý.
“Tôi đề nghị làm ngay, phối hợp với Hiệp hội Bất động sản TP.HCM để hệ thống hóa lại các vướng mắc của doanh nghiệp, đề xuất giải pháp tháo gỡ”, ông Phong nói và nhấn mạnh, với đề xuất của 19 doanh nghiệp có dự án kéo dài, các ban ngành liên quan trực tiếp hình thành tổ công tác, đến ngày 30/4 năm nay phải cơ bản giải quyết xong.
Sớm có kết luận các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM
TP.HCM có 158 dự án bất động sản liên quan đến đất công, thuộc diện phải rà soát do cơ sở pháp lý để ra quyết định chưa chính xác.
Đến nay, đã có 124 dự án được vận hành trở lại kể từ tháng 3/2019, nhưng trên thực tế, nhiều dự án vẫn chưa thực sự được hoạt động bình thường.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền rà soát tính pháp lý của các dự án là rất cần thiết, để các chủ đầu tư chấn chỉnh lại hoạt động đầu tư, kinh doanh và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, không để thất thoát nguồn thu ngân sách.
Thế nhưng, quá trình rà soát, thanh tra đã tác động đến hoạt động sản xuất - kinh doanh của nhiều chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp và cả môi trường kinh doanh.
HoREA đề nghị UBND Thành phố phối hợp với các cơ quan Trung ương sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, trước hết là thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp, giúp bổ sung nguồn cung sản phẩm cho thị trường bất động sản.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
