Doanh nghiệp đều gặp khó
Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán ACB (ACBS), doanh thu quý III cũng như cả năm 2022 của Công ty cổ phần Đất Xanh (mã DXG) sẽ không mấy khả quan khi các dự án Opal Cityview, DXH Parkview tại Bình Dương và Lux Star tại TP.HCM phải lùi kế hoạch mở bán trong năm nay sang năm tới.
Nguyên nhân phải dời kế hoạch bán hàng được Ban lãnh đạo Đất Xanh cho biết là do thị trường bất động sản gặp khó khăn, xuất phát chủ yếu từ động thái thắt chặt tín dụng đối với cả chủ đầu tư và người mua nhà, ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng quỹ đất, hoạt động bán hàng, thời gian triển khai và bàn giao dự án, bên cạnh việc cấp phép dự án tiếp tục bị siết chặt.
Trong báo cáo cập nhật của Công ty Chứng khoán VNDirect cũng đưa ra mức dự báo thấp về triển vọng doanh số trong quý III và cả năm 2022 của Tập đoàn Nam Long (mã NLG), Công ty cổ phần Vinhomes (mã VHM), Tập đoàn Novaland (mã NVL) và Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã KDH) so với kỳ vọng từ đầu năm (xem bảng).
VNDirect cho biết, hoạt động bán hàng Nam Long đã chậm lại trong quý III với 2 phân khu mới là Akari - tòa 9 mới bán được khoảng 60% số sản phẩm trong đợt mở bán đầu (thấp hơn nhiều so với mức hơn 90% của các đợt mở bán trước đó). Trong khi đó, dự án Ehome Southgate - giai đoạn 2 dù thuộc phân khúc tầm trung nhưng việc người mua nhà còn dè dặt trong bối cảnh lãi suất tăng đã ảnh hưởng không nhỏ tới tiến độ bán hàng.
 |
Nhóm phân tích tới từ Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cũng dự báo, khả năng hoàn thành kế hoạch doanh thu và lợi nhuận cả năm 2022 của Nam Long bị ảnh hưởng bởi hiệu quả bán hàng thấp và chậm chuyển nhượng dự án. Cụ thể, dự án đất nền Cần Thơ dự kiến được mở bán trong tháng 10/2022 có khả năng phải dời sang năm 2023 do đang chờ phê duyệt tiền sử dụng đất. Hai dự án tại tỉnh Đồng Nai là Paragon Đại Phước và Izumi - Giai đoạn 1B cũng thay đổi kế hoạch chào bán bắt đầu từ năm sau để chờ tín hiệu tích cực hơn từ thị trường.
Đối với Novaland, hoạt động bán hàng của doanh nghiệp này tại các dự án khách sạn, nghỉ dưỡng có thể chậm hơn trong những tháng cuối năm 2022 do sự giám sát tín dụng chặt chẽ hơn đối với các sản phẩm bất động sản đầu cơ và nghỉ dưỡng. Theo đó, doanh số bán hàng năm 2022 của Novaland được dự báo ở mức 76.400 tỷ đồng, giảm 10% so với năm 2021.
Tại cuộc gặp gỡ nhà đầu tư gần nhất, Ban lãnh đạo Novaland cho biết, doanh nghiệp dự kiến mở bán 3 dự án mới vào cuối năm 2022 hoặc đầu năm 2023, bao gồm 1 dự án mới tại TP.HCM, 1 dự án ở miền Trung và dự án Grand Sentosa do doanh nghiệp này đồng phát triển, song thông tin chi tiết chưa được công bố.
Những doanh nghiệp phải lùi kế hoạch bán hàng như Đất Xanh, Nam Long... dù không phổ biến nhưng phần nào cho thấy thị trường địa ốc đang trong giai đoạn khó khăn. Trong trao đổi mới đây với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Hoàng Văn Tăng, Tổng giám đốc Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng - DIC Corp (mã DIG) tỏ ra không mấy lạc quan về kết quả kinh doanh năm 2022 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trước động thái kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào thị trường địa ốc của cơ quan quản lý cũng như việc cấp phép mới dự án. Việc thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán đều đang diễn biến không thuận lợi là một trong những lý do khiến DIC Corp phải hủy kế hoạch chào bán 100 triệu cổ phiếu đã lên trước đó.
Đối với Tập đoàn Hà Đô (mã HDG), ông Nguyễn Trọng Minh, Phó chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn chia sẻ, lợi nhuận quý III/2022 ước tính giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước, nhưng sẽ cải thiện hơn trong quý IV này khi mở bán dự án Hado Charm Villas. Ông Minh cho biết, dự án này sẽ tiếp tục đóng góp chính vào kết quả kinh doanh mảng bất động sản của Tập đoàn trong năm 2023.
 |
Với Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (mã AGG), kế hoạch kinh doanh năm 2022 với doanh thu đạt 5.500 tỷ đồng (gấp 3 lần thực hiện năm 2021) và lợi nhuận sau thuế Công ty mẹ đạt 500 tỷ đồng (tăng trưởng 19%) được cho là sẽ khó hoàn thành trong bối cảnh cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng như hiện nay.
Kỳ vọng gì năm 2023?
Rõ ràng, không nhiều doanh nghiệp địa ốc dám “khoe” tham vọng ở thời điểm này, khi mà thị trường còn tiềm ẩn nhiều yếu tố bất định. Dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn cho biết, mức độ quan tâm đến bất động sản trên cả nước tiếp tục giảm mạnh trong quý III/2022. Nhiều địa phương chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản trong quý III/2022 giảm so với quý trước, đơn cử Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%, Cần Thơ giảm 14%...
 |
Theo khảo sát thực tế của đơn vị này đối với các nhà môi giới, giao dịch bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Trong đó, 36% người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư, 23% chia sẻ giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng khó tiếp cận vốn vay để mua bất động sản, 19% nhận thấy trở ngại chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.
Trong bối cảnh đó, nhiều thành viên thị trường đặt kỳ vọng vào việc nới room tín dụng. Khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn đối với hơn 500 thành viên thị trường bất động sản cho thấy, hơn 34% số thành viên được hỏi cho rằng hạn mức tín dụng sẽ được nới thêm vào cuối năm 2022 và 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023. Kỳ vọng này không phải không có cơ sở bởi nhu cầu tín dụng của nền kinh tế là rất lớn.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước sẽ chưa có động thái nới hạn mức tín dụng mạnh mẽ vì sẽ ảnh hưởng đến việc kiểm soát lạm phát.
“Ngân hàng Thế giới ước tính, Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng 7,2% trong năm 2022. Điều này phần nào cho thấy các tổ chức tài chính lớn trên thế giới vẫn đánh giá cao triển vọng kinh tế Việt Nam, cho nên sức ép cấp thêm hạn mức tín dụng để kích thích tăng trưởng là không quá lớn. Chính phủ sẽ nghiêng về việc kiểm soát lạm phát, thay vì đẩy mạnh bơm tiền vào thị trường”, ông Quốc Anh phân tích.
Trong khi đó, báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield Việt Nam đã hạ triển vọng của thị trường quý IV/2022 khi theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, “giới hạn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đã tạo rào cản trong việc giải ngân vốn vay cho khách hàng, đồng thời người mua nhà cũng đắn đo hơn khi đưa ra quyết định”.
 |
Hoạt động bán hàng gặp khó khăn, trong khi chi phí xây dựng tăng cao khiến các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với bài toán tài chính đầy thách thức, nên phải tìm cách huy động vốn từ nhiều nguồn. Trước đây, phát hành cổ phiếu hay trái phiếu doanh nghiệp là những kênh huy động vốn chủ lực của các doanh nghiệp bất động sản, nhưng nay thị trường chứng khoán đang trong xu hướng giảm khiến nhiều doanh nghiệp phải tạm dừng hoặc thay đổi phương án phát hành cổ phiếu, trong khi huy động vốn trái phiếu ngày càng lại siết chặt hơn.
“Trong quý IV/2022, lợi nhuận của các chủ đầu tư lớn có thể vẫn giữ được ở mức kỳ vọng nhờ một số dự án trọng điểm phát triển trong giai đoạn 2019-2021 đã đến thời điểm bàn giao nhà. Tuy nhiên, năm 2023 được dự đoán sẽ là giai đoạn rất khó khăn và lợi nhuận của ngành bất động sản có thể sẽ chạm đáy vì danh mục dự án không còn dồi dào và lượng bán hàng sụt giảm liên tiếp trong 2 năm qua”, bà Trang Bùi nhấn mạnh, đồng thời chia sẻ thêm, năm 2023 còn là thời điểm các chủ đầu tư đối mặt với áp lực phải thanh toán hay đảo nghĩa vụ nợ đến hạn. Đặt trong môi trường lãi suất tăng như hiện nay, chi phí đảo nợ sẽ tăng lên đáng kể và gián tiếp tác động đến tiến độ triển khai các khu đô thị, khu nghỉ dưỡng.
Theo ước tính của FiinGroup, chỉ tính riêng ngành địa ốc, chi phí đảo nợ đã chiếm 59% tổng giá trị nợ đáo hạn. Trong đó, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2022 đạt khoảng 35.560 tỷ đồng và tăng lên mức kỷ lục 61.370 tỷ đồng vào năm 2023. FiinGroup dự báo, thời gian tới sẽ là giai đoạn khó khăn để các doanh nghiệp xoay xở dòng tiền trả nợ gốc và lãi trái phiếu do thị trường trái phiếu đã thu hẹp đáng kể từ đầu năm 2022.
“Việc đáp ứng nghĩa vụ nợ sắp tới sẽ khó khăn hơn trong bối cảnh lãi suất đi lên, làm gia tăng gánh nặng chi phí lãi vay của nhiều doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp thuộc lĩnh vực thâm dụng vốn nhưng đang gặp trở ngại trong tiếp cận dòng vốn tín dụng như bất động sản”, FiinGroup nhận định.
Ở góc nhìn lạc quan hơn, Agriseco Research đưa ra đánh giá tích cực trong quý IV/2022 khi đây là thời điểm sôi động nhất đối với các doanh nghiệp địa ốc. Theo đơn vị nghiên cứu này, room tín dụng sẽ sớm được mở trở lại và có chọn lọc trong quý IV và điều này sẽ giúp các doanh nghiệp huy động thêm nguồn vốn triển khai xây dựng, mở bán dự án; giúp tâm lý nhà đầu tư bớt e dè và thị trường bất động sản sôi động trở lại. Bên cạnh đó, bước sang năm 2023, thị trường bất động sản sẽ đón chờ việc sửa đổi 3 sắc luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Tham chiếu trong quá khứ, những lần chỉnh sửa Luật Đất đai hay các chính sách, quy hoạch mới đều tác động tích cực tới thị trường bất động sản sau đó.
Ông Đặng Trần Phục, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần AzFin Việt Nam, tổ chức chuyên nghiên cứu về tài chính doanh nghiệp cho rằng, để đánh giá một doanh nghiệp bất động sản không chỉ nhìn vào lợi nhuận, điều quan trọng hơn là khoản lợi nhuận đó đến từ đâu. Các doanh nghiệp phát triển bất động sản có đặc thù là thường thu tiền theo từng giai đoạn phát triển của dự án, trong khi doanh thu chỉ được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng. Ngoài ra, tài sản có giá trị lớn nhất với các doanh nghiệp bất động sản là quỹ đất sạch, giấy phép phát triển...
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, nhiều doanh nghiệp vẫn có khả năng hoàn thành kế hoạch kinh doanh 2022 nhờ hạch toán từ các dự án đã bán hàng tốt từ đầu năm. Chia sẻ tại hội nghị gặp gỡ nhà đầu tư mới đây, ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Hội đồng quản trị CEO Group (mã CEO) cam kết sẽ hoàn thành mục tiêu kinh doanh năm 2022 khi một số dự án hoàn tất bàn giao cho khách hàng và được ghi nhận vào cuối năm, cho dù đến hết quý III/2022, CEO Group mới hoàn thành được khoảng 24% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận sau thuế hợp nhất (lần lượt là 3.000 tỷ đồng và 300 tỷ đồng) cả năm.
Giá bất động sản vẫn khó giảm khi chủ đầu tư chủ động giảm cung
 |
| TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính bất động sản DXS |
Trong thời gian còn lại của năm 2022 và năm 2023, giá bất động sản sẽ có sự phân hóa, các phân khúc mang tính đầu cơ sẽ khó tăng mạnh, trong khi các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội sẽ dành được sự quan tâm của người ở thực.
Dù vậy, trong bối cảnh vĩ mô hiện tại, không ít chủ đầu tư có động thái chậm ra hàng, ảnh hưởng đến nguồn cung.
Với việc cung giảm mà cầu tăng, giá bất động sản sẽ khó giảm.
Ngành bất động sản sẽ "dễ thở" hơn khi việc phát hành trái phiếu thông trở lại
 |
| Ông Đỗ Bảo Ngọc, Phó tổng giám đốc Công ty Chứng khoán Kiến Thiết Việt Nam (CSI) |
Một trong những chính sách tác động mạnh nhất đến thị trường bất động sản thời gian qua là việc siết chặt tín dụng địa ốc.
Điều này đã khiến việc giải ngân cho các dự án mới không thể thực hiện được do không được cấp tín dụng từ ngân hàng, buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm nguồn vốn từ kênh huy động khác.
Trong năm 2022, bên cạnh kiểm soát cung tiền thông qua tín dụng ngân hàng, Chính phủ cũng tăng cường kiểm soát đối với thị trường trái phiếu.
Tuy nhiên, việc Nghị định 65/2022 có hiệu lực từ ngày 16/9/2022 đã tác động tích cực đến thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi giúp doanh nghiệp đủ điều kiện có thể phát hành trái phiếu để huy động vốn.
Kiểm soát tín dụng quá đà ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường địa ốc
 |
| Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) |
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn nguồn cung sản phẩm vừa thiếu, vừa không cân đối.
Những dòng sản phẩm phù hợp nhu cầu số đông thì hạn chế, nhưng sản phẩm đầu tư, đầu cơ lại nhiều, ngay cả bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng cũng đang bị mất cân đối cung - cầu.
Đối với những khó khăn từ thị trường vốn, dòng tiền dễ phục vụ các hoạt động đầu tư thứ cấp và đầu cơ đất nền sẽ là nguyên nhân gây bong bóng bất động sản.
Việc kiểm soát tín dụng bất động sản quá đà sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường địa ốc, từ đó lan sang các nhóm ngành liên quan khác.
Tâm lý e ngại thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư
 |
| Ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc |
Trong quý III/2022, nhiều địa phương phía Bắc chứng kiến nhu cầu tìm mua bất động sản giảm so với quý trước.
Trong khi đó, giá nhà ở tiếp tục leo cao, bất chấp thanh khoản yếu.
Nguyên nhân đa phần đến từ tâm lý e ngại thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư.
Bên cạnh đó, người mua bị hạn chế vay vốn để đầu tư nhà đất, cho dù trở ngại lớn nhất chính là giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của người mua.
