Nhiều điểm mới tích cực
Một trong những điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi nhận được sự quan tâm nhất là quy định “bỏ khung giá đất, xác định theo cơ chế thị trường”. Đây là quyết tâm rất lớn của Chính phủ nhằm triệt để tạo ra một môi trường thuận lợi để nắn chỉnh thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và công bằng, đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho người dân.
Về phía doanh nghiệp, Luật Đất đai sửa đổi đã tập trung giải quyết nhiều vướng mắc, đặc biệt là về thủ tục và quy trình đầu tư dự án. Một điểm rõ nhất là khuyến khích việc nộp tiền sử dụng đất hàng năm thay vì “thu một lần” để vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai.
Đối với vấn đề chuyển nhượng dự án, để thống nhất với Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua trước đó và cũng có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, Luật Đất đai sửa đổi cho phép bên chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (mới có quyết định giao đất, cho thuê đất) khi chuyển nhượng dự án bất động sản cho tổ chức theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà nước không thu hồi đất. Thay vào đó, Nhà nước sẽ ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất ngay đối với bên nhận chuyển nhượng dự án (theo Khoản 3, Điều 142).
Luật Đất đai mới cũng đã bổ sung quy định chuyển tiếp cho các dự án đang thực hiện chuyển nhượng tại Khoản 15, Điều 260. Đồng thời, tạo điều kiện về thủ tục liên quan đến đất đai khi thực hiện chuyển nhượng dự án và bảo đảm nghĩa vụ tài chính về đất được kế thừa từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng.
Một điểm mới đáng chú ý là Luật Đất đai 2024 đã bổ sung Chương VIII về “phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất” (Luật Đất đai 2013 không có chương này) quy định “nguyên tắc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất” yêu cầu “việc phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất phải theo quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, sử dụng đất đúng mục đích, công khai, minh bạch, hợp lý, hiệu quả và theo quy định của pháp luật; bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, hỗ trợ tái định cư, an sinh xã hội, bố trí đất ở, đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách theo quy định của luật này”.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nếu thực hiện được nguyên tắc này thì tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước sẽ trở thành nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất trên “thị trường sơ cấp đất đai” phục vụ đầu tư phát triển kinh tế - xã hội và thông qua việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, toàn bộ “địa tô chênh lệch” sẽ thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng.
Cũng theo ông Châu, quy định tại Điều 126 - Luật Đất đai 2024 về thực hiện “đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư” đối với đất chưa giải phóng mặt bằng cũng là điểm mới mang tính đột phá. Theo đó, nhà đầu tư trúng đấu thầu có trách nhiệm ứng vốn để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này sẽ đảm bảo hài hòa lợi ích của 3 chủ thể có liên quan.
Một là, đảm bảo được lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất bị thu hồi đất được bồi thường theo đúng giá thị trường, được bố trí tái định cư theo hướng ưu tiên được tái định cư tại chỗ, không còn xảy ra tình trạng nhà đầu tư được ai đó “chống lưng” để “mua rẻ” đất của dân.
Hai là, đảm bảo lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư khi biết rõ chi phí và thời gian thực hiện hoàn thành bồi thường giải phóng mặt bằng và giao đất để thực hiện dự án, không còn xảy ra tình trạng “đầu nậu” núp bóng sau lưng “chủ đất” gây khó dễ cho nhà đầu tư.
Ba là, việc toàn bộ “địa tô chênh lệch” được thu vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích công cộng sẽ được sự ủng hộ, đồng thuận của người có đất bị thu hồi và toàn xã hội. Hơn thế nữa, thực hiện được việc này sẽ xây dựng được môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh, từ đó làm tăng chỉ số “năng lực cạnh tranh quốc gia” của Việt Nam.
“Nắn mình” theo quy định mới
Vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản bấy lâu nay đó là thủ tục pháp lý bị ách tắc, hàng trăm dự án tắc nghẽn… khiến nguồn cung sản phẩm thiếu hụt, đặc biệt là các sản phẩm vừa túi tiền; dòng tiền không được luân chuyển một cách linh hoạt, phù hợp, tồn đọng ở các dự án dở dang… là một phần nguyên nhân gây ra tình trạng mất cân đối trên thị trường, gây khó khăn cho công tác lập kế hoạch cũng như xây dựng chính sách điều tiết thị trường. Do vậy, sự kỳ vọng rất lớn đối với Luật Đất đai sửa đổi là phải khơi thông thế bế tắc, tạo một môi trường kinh doanh “mở” hơn, “linh hoạt” hơn, mà vẫn đảm bảo tính chặt chẽ, công bằng cho tất cả các chủ thể tham gia thị trường, bao gồm người dân - doanh nghiệp - cơ quan quản lý.
Ông Nguyễn Văn Bình, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Hưng Lộc Phát cho rằng, về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi được thông qua sẽ giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc tiếp cận đất đai, phát triển dự án. Tuy nhiên, phải tới đầu năm 2025 Luật mới có hiệu lực, rồi phải chờ các văn bản hướng dẫn thực thi… nên mất nhiều thời gian chờ đợi, trong khi doanh nghiệp gặp vướng mắc kéo dài nhiều năm qua nên đã “sức cùng lực kiệt”, do đó rất mong các thủ tục sớm được tháo gỡ.
Còn ông Trần Lê Thanh Hiển - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Danh Việt Group nhìn nhận, Luật Đất đai mới được bổ sung, sửa đổi theo hướng cởi mở, thông thoáng hơn, nhưng điều mà doanh nghiệp luôn mong đợi chính là làm sao đưa luật vào thực tế nhanh nhất có thể. Bên cạnh đó, thời gian hoàn thành và quy trình thủ tục hành chính cần được rút ngắn, nếu không vẫn sẽ lặp lại câu chuyện ách tắc thủ tục các dự án.
Ghi nhận ở góc độ thị trường, sau khi Luật Đất đai sửa đổi chính thức được thông qua, nhiều chuyên gia cho rằng, đây là “liều thuốc bổ” có tác động mạnh đến tâm lý người mua, đặc biệt là với giới đầu tư - kinh doanh bất động sản.
Ông Trần Hoài Bảo - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản TPI chia sẻ, Luật Đất đai sửa đổi đã được thông qua và gần 1 năm nữa mới áp dụng được trong thực tế, song tác động thấy rõ là đã khơi thông được tâm lý và niềm tin thị trường vốn bị kìm nén suốt thời gian qua.
“Thực tế cho thấy, với đại đa số người Việt từ xưa đến nay đều có tâm lý thích đầu tư bất động sản. Bởi bất động sản không phải chỉ để ở, để kinh doanh, mà còn là tài sản tích lũy, tức là khi có tiền của thì mọi người sẽ có xu hướng đầu tư vào bất động sản làm của để dành”, ông Bảo nói và cho rằng, thị trường thời gian qua mất thanh khoản một phần do bị tác động bởi suy thoái kinh tế, phần khác do giới đầu tư đứng ngoài cuộc vì lo sợ có sự thay đổi về chính sách với nhiều thông tin đồn đoán bất lợi trong đầu tư như giới hạn thời gian sở hữu chung cư, đánh thuế cao với người sở hữu bất động sản thứ 2…
“Qua thăm dò động thái tâm lý khách hàng, tôi tin là thị trường bất động sản sẽ nhanh chóng tốt lên”, ông Bảo nói và cho biết, ngoài việc khơi thông tâm lý được tác động từ chính sách cùng với các yếu tố khác như mặt bằng lãi suất giảm… sẽ kích thích nhu cầu đầu tư bất động sản tăng trở lại.
