Doanh nghiệp địa ốc “loay hoay” với bài toán vốn

Hẹp cửa vốn, doanh nghiệp tạm dừng dự án mới

Từ đầu năm 2019, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng đã giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống 40%, đồng thời tăng hệ số rủi ro với hoạt động cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200%.

Không những vậy, chủ trương của Ngân hàng Nhà nước được cụ thể hóa bằng nhiều chỉ thị, quyết định công bố gần đây về việc tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng bất động sản khi đưa ra lộ trình giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn xuống 35% vào năm 2020 và 30% trong giai đoạn sau đó, đồng thời có thể nâng hệ số rủi ro với cho vay kinh doanh bất động sản lên 250 - 300%.

Do các ngân hàng thương mại đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản và kiểm soát chặt tín dụng tiêu dùng, các chủ đầu tư dự án bất động sản và nhà đầu tư thứ cấp ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc có trụ sở tại Hà Đông, Hà Nội cho biết, từ đầu năm đến nay, việc tiếp cận vốn ngân hàng gặp nhiều khó khăn khi ngoài yêu cầu dự án phải đầy đủ thủ tục pháp lý hơn trước, thì hạn mức cũng không còn “rộng rãi” và tỷ lệ vốn đối ứng của chủ đầu tư yêu cầu ở mức cao hơn.

Theo chia sẻ của vị lãnh đạo này, yêu cầu ban đầu của ngân hàng với dự án biệt thự, liền kề mà doanh nghiệp đang triển khai ở Nam Từ Liêm là vốn đối ứng ở mức 30 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi đã hoàn tất hồ sơ pháp lý, doanh nghiệp tiến hành làm thủ tục vay vốn thì ngân hàng yêu cầu nâng vốn đối ứng lên mức trên 70 tỷ đồng mới chấp thuận giải ngân, đồng thời số tiền giải ngân cũng ở mức thấp hơn trước.

Thị trường bất động sản năm 2019 đối mặt với nhiều khó khăn.

"Việc ngân hàng hạn chế hạn mức tín dụng đã được tôi tính tới từ trước, nhưng không nghĩ lại ở mức thấp như vậy. Dự án đã lên kế hoạch triển khai, nhân lực cũng đã sẵn sàng, chỉ cần có vốn là bắt tay vào làm, mà giờ như vậy đành đình lại để tính cửa khác", vị lãnh đạo chia sẻ.

Câu chuyện với doanh nghiệp này không phải là trường hợp cá biệt. Số liệu công bố gần đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, có tới 90% nhà đầu tư không tiếp cận được vốn ngân hàng mặc dù có phương án  kinh doanh khả thi. Với các dự án vay được thì lãi suất tăng mạnh.

Cũng theo ghi nhận của VARS, tại Hà Nội, tình trạng các nhà đầu tư thứ cấp vắng bóng trên thị trường cũng có nguyên nhân quan trọng từ việc không “xoay” được vốn ngân hàng, hoặc lãi suất quá cao.

Vay vốn sẽ còn khó

Trong phiên thảo luận ở tổ của kỳ họp thứ VIII, Quốc hội khoá XIV diễn ra chiều 22/10 vừa qua, Phó Thủ tướng Vương Đình Huệ cho biết, Chính phủ xác định kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Theo Phó Thủ tướng, những năm trước, ta thống kê riêng tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản một mục và một mục khác là tín dụng tiêu dùng cho người mua nhà, sửa chữa nhà ở... Từ năm qua, Chính phủ yêu cầu tổng hợp 2 chỉ số này vào để không phát sinh tâm lý chủ quan là tỷ lệ tín dụng bất động sản còn thấp.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, tín dụng bất động sản tính đến 30/9/2019 chiếm 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế, tăng 14,58% so với cùng kỳ. Trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 32,7% dư nợ bất động sản, tăng 5,5%; tín dụng cho mục đích tự sử dụng chiếm 68,3% dư nợ bất động sản, tăng 19,6%.

Chính phủ đã chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, các dự án quy mô lớn, chỉ xem xét các dự án vay vốn khả thi, thận trọng cho vay nhà đầu tư thứ cấp. Theo đó, doanh nghiệp bất động sản có số dư nợ tín dụng từ 5.000 tỷ đồng trở lên thì Thống đốc Ngân hàng Nhà nước báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ 3 tháng/lần và chịu trách nhiệm về báo cáo đó.

Ở cấp Ngân hàng Nhà nước, Thống đốc yêu cầu các ngân hàng báo cáo về các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ từ trên 1.500 tỷ đồng để kiểm soát. Với quan điểm này đồng nghĩa với việc kênh vốn tín dụng sẽ còn trở nên chặt hơn khi được kiểm soát bằng nhiều công cụ.

Không chỉ được kiểm soát chặt bằng việc giám sát quy trình cấp vốn và giải ngân dự án, động thái của Ngân hàng Nhà nước yêu cầu giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn cũng là cách hạn chế nhu cầu vay vốn khi hàng loạt ngân hàng thương mại đã đồng loạt tăng lãi suất ở kỳ hạn dài để thu hút tiền gửi của người dân, kéo theo lãi suất cho vay tăng cao.

Theo biểu lãi suất tiền gửi tiết kiệm online của Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB), lãi suất kỳ hạn 6 tháng dành cho khách hàng gửi số tiền dưới 1,5 tỷ đồng, nhận lãi cuối kỳ là 8,03%/năm và trên 10 tỷ đồng là 8,21%/năm. Đây là mức lãi suất gửi tiền online cao nhất trên thị trường hiện nay. Còn với kỳ hạn 6 tháng gửi thông thường, nhiều ngân hàng TMCP đang huy động với lãi suất từ 6,5 - 7,7%/năm. Ở kỳ hạn 12 tháng từ 7,1 - 8,2%/năm và kỳ hạn 18 tháng từ 7,2 - 8,5%/năm.

Lãi suất huy động cao cũng khiến lãi suất cho vay duy trì ở mức cao. Tìm hiểu tại một ngân hàng TMCP cho thấy, lãi suất dành cho sản xuất - kinh doanh, kỳ hạn 6 tháng là 10%/năm, kỳ hạn 9 tháng là 10,5%/năm và kỳ hạn 12 tháng là 10,75%/năm. Lãi suất cho vay được áp dụng theo cơ chế thả nổi, điều chỉnh định kỳ 3 tháng một lần với tất cả các kỳ hạn vay. Các kỳ tiếp theo sẽ là lãi suất cơ sở cộng thêm biên độ  từ 2 - 3%/năm nữa, tùy từng đối tượng khách hàng.

Đây là mức lãi suất cho vay khá cao trên thị trường hiện nay. Tuy nhiên, nhân viên của ngân hàng TMCP này giải thích, vì ngân hàng đang huy động vốn kỳ hạn 6 tháng ở mức 7,5%/năm thì cho vay với lãi suất 10%/năm là phù hợp và nhiều ngân hàng khác cũng tương tự. Còn với những kỳ hạn dài từ 12 tháng trở lên, lãi suất cho vay hiện hầu hết đều từ 10,5 - 12,5%/năm dành cho lĩnh vực sản xuất - kinh doanh, lãi suất tín dụng bất động sản còn cao hơn mức này khá nhiều.

Ông Nguyễn Gia Long, Chủ tịch HĐQT MBLand cho rằng, nhiều ngân hàng thương mại hiện không khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản vay vốn. Nguyên nhân là do chính sách siết tín dụng từ phía Ngân hàng Nhà nước. Bên cạnh đó, hiện cũng là thời điểm cuối năm nên hạn mức cho vay dành cho các doanh nghiệp bất động sản đã cạn.

“Lãi suất cho vay tăng cao kèm theo thủ tục pháp lý quá chặt chẽ đã tạo rào cản lớn đối với doanh nghiệp. Trước đây, doanh nghiệp chỉ cần có các quyết định chấp thuận về chủ trương triển khai dự án, nay ngân hàng đòi hỏi phải đầy đủ thủ tục pháp lý, trong khi chính quyền chậm phê duyệt. Do đó, đa số các doanh nghiệp đều không thể tiếp cận vốn vay ngân hàng, trừ các doanh nghiệp lớn”, ông Long nói.

Còn theo đại diện một doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên sàn HOSE, trong ngắn hạn thì các doanh nghiệp phải tự cố gắng thắt lưng buộc bụng, tự xoay xở và chờ đợi. Năm 2019, theo kế hoạch, chủ đầu tư này sẽ triển khai thêm 5 dự án mới nhưng sau đó doanh nghiệp đã quyết định dừng triển khai 2 dự án để tập trung vào các dự án còn lại.

“Thị trường khó khăn, không chỉ chủ đầu tư mà người mua cũng trong tình trạng tương tự. Chính vì thế, chúng tôi quyết định giãn tiến độ dự án, chờ khi thị trường nóng lên, nguồn vốn tăng trở lại mới thực hiện dự án", ông này cho hay.