Doanh nghiệp địa ốc lên sàn giải bài toán vốn dài hạn

Chìa khóa giải bài toán vốn

Với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, bài toán về vốn là một trong những bài toán khó khăn nhất. Hiện nay, các chủ đầu tư thường huy động vốn triển khai dự án từ 3 nguồn chính là vốn tự có, vốn vay ngân hàng và nguồn tiền từ các khách hàng, trong đó nguồn vốn vay ngân hàng là chủ yếu. Tuy nhiên, nguồn vốn từ ngân hàng thường có chí phí cao và không ổn định, nên các doanh nghiệp đang hướng đến các nguồn khác như từ đối tác ngoại, phát hành trái chiếu và đặc biệt là từ thị trường chứng khoán.

Trong những năm qua, số lượng doanh nghiệp bất động sản niêm yết không ngừng gia tăng, từ 11 doanh nghiệp lên 60 doanh nghiệp hiện nay. Gần đây nhất, Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest đã chính thức niêm yết 160 triệu cổ phiếu trên HNX với mã VPI.

Sở hữu quỹ đất rất lớn, sau giai đoạn thận trọng, doanh nghiệp này quyết định mở rộng quy mô hoạt động với việc đồng thời triển khai nhiều dự án lớn và lấn sân sang đầu tư lĩnh vực BT, BOT. Đây chính là động lực khiến doanh nghiệp này quyết định niêm yết trên HNX nhằm tăng khả năng huy động nguồn lực tài chính để đáp ứng nhu cầu phát triển trong giai đoạn tới.

Sau Văn Phú - Invest, ngày 8/12/2017, Công ty cổ phần Kosy đã chính thức đăng ký giao dịch 41,5 triệu cổ phiếu trên sàn UPCoM với mã KOS. Thành lập từ năm 2008, nhưng phải đến 2011, Kosy mới chính thức chuyển hướng sang kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản với nhiều dự án nổi bật tại các tỉnh lẻ như Khu đô thị Kosy - Lào Cai, Khu đô thị Kosy - Bắc Giang, Khu đô thị Cầu Gồ (tỉnh Bắc Giang), Khu đô thị Kosy - Gia Sàng, Khu đô thị Kosy - Sông Công (Thái Nguyên)…

Sau khi đăng ký giao dịch trên sàn UPCoM, ông Nguyễn Việt Cương, Chủ tịch HĐQT Kosy không giấu diếm mục tiêu sẽ đưa cổ phiếu KOS lên niêm yết trên 2 sàn HNX hoặc HOSE trong thời gian tới, nhằm hướng tới tác nhà đầu tư nước ngoài.

Với việc mở rộng đầu tư tại một loạt đia phương với các dự án lớn như Kosy Hà Nội (rộng 20 ha), Kosy Vinh (Nghệ An, rộng 59 ha), Kosy Việt Trì (Phú Th, rộng 70 ha), hay Kosy Ninh Bình (rộng 46,7 ha), thì dòng vốn mới sẽ giúp Kosy có nền tảng tài chính vững chắc hơn.

Ngoài VPI, KOS, trong thời gian tới, theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, có ít nhất 4 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản sẽ niêm yết trên sàn chứng khoán là CENLand (thuộc CENGroup), Hải Phát trong quý I/2018 và MBLand, BIDGroup trong quý II/2018.

Nếu như CENLand là tên tuổi lớn trong hoạt động phân phối bất động sản, thì Hải Phát là ông lớn bất động sản hàng đầu tại khu vực phía Tây Nam Hà Nội với nhiều dự án lớn như Khu đô thị Tân Tây Đô, Khu nhà ở đô thị The Vesta - Phú Lãm, Tổ hợp ổ hợp Thương mại dịch vụ và căn hộ The Pride cao 45 tầng, Dự án CT2-105 Usilk City (đổi tên là Dự án HPC Landmark 105) cao 50 tầng, Tổ hợp Thương mại dịch vụ và căn hộ Roman Plaza, Tổ hợp căn hộ Hanoi Homeland, Nhà Phố Shophouse 24h...

Đáng chú ý, Hải Phát thời gian vừa qua cũng được nhắc tới nhiều sau khi được Dragon Capital nắm giữ 15% cổ phần và trở thành nhà đầu tư chiến lược.

 Hải Phát dự kiến sẽ niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán vào quý I/2018

Trong khi đó, BIDGroup là một tổng thầu xây dựng khá có tiếng và cũng đã bắt đầu ghi dấu ấn mình với dự án BIDHomes The Garden Hill tại 99 Trần Bình (Hà Nội), cùng một số dự án khác mua lại từ AZ Land như CT2 Vân Canh, AZ Lâm Viên… Còn MBLand cũng là một tên tuổi với nhiều dự án đáng chú ý như Golden Field, Pan Pacific Danang… 

Muốn huy động vốn, phải minh bạch

Năm 2017 là năm thăng hoa của thị trường chứng khoán khi chỉ số VN-Index tăng tới hơn 48%, thanh khoản thị trường cũng tăng mạnh. Sự tích cực của thị trường chứng khoán tạo điều kiện cho nhiều doanh nghiệp niêm yết gọi vốn thành công.

Số liệu từ UBCK cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2017, tổng mức huy động thông qua phát hành cổ phiếu đạt 33.500 tỷ đồng, bằng 93% mức thực hiện trong cả năm 2016. Lượng vốn trên giúp nhiều doanh nghiệp tăng năng lực tài chính, mở rộng hoạt động sản xuất - kinh doanh.

Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận thực tế, số lượng doanh nghiệp huy động được vốn trên thị trường chứng khoán vẫn có rất ít so với hơn 1.100 doanh nghiệp niêm yết và đăng ký giao dịch trên thị trường chứng khoán. Chủ yếu các doanh nghiệp huy động được vốn là những doanh nghiệp chất lượng và minh bạch.

Đặc biệt với lĩnh vực hoạt động kinh doanh đặc thù như bất động sản, câu chuyện huy động vốn thành công đòi hỏi rất nhiều yếu tố, không chỉ về mặt hình ảnh thương hiệu, mà còn cả câu chuyện giao tiếp với cổ đông và khách hàng để có được niềm tin của nhà đầu tư và khách hàng với doanh nghiệp.

Đằng sau mỗi thông số trên báo cáo tài chính của một doanh nghiệp bất động sản luôn là những câu chuyện khác nhau và vì thế cổ đông sẽ rất dị ứng với những doanh nghiệp không có độ minh bạch, nhất là các khoản như tạm ứng, giao dịch với các bên liên quan...

Cách đây không lâu, nhiều cổ đông của FID và MTM đã “chết đứng” khi các công nợ giữa 2 doanh nghiệp này được xác định là "ảo", nhằm tạo ra lợi nhuận ảo để lừa dối khách hàng.

Theo ông Dominic Scriven, Tổng giám đốc Dragon Capital, trong bất kỳ hoàn cảnh nào, dù giá cổ phiếu lên hay xuống, nhà đầu tư vẫn đặc biệt quan tâm đến giá trị của công ty mà mình đầu tư, cũng như các vấn đề về quản trị, minh bạch thông tin. Do đó, chất lượng doanh nghiệp là điều quan trọng nhất trong các yếu tố phải xem xét khi quyết định rót vốn. Đây cũng là điểm mấu chốt giúp doanh nghiệp thành công hay thất bại trong huy động vốn. Yếu tố tăng hay giảm của thị trường chứng khoán chỉ mang tính hỗ trợ cho các doanh nghiệp mạnh dễ dàng hơn trong việc gọi vốn.

Bài học thời gian vừa qua cho thấy, không ít doanh nghiệp đã thực hiện các chiêu trò, sử dụng các biện pháp đẩy, đỡ giá cổ phiếu trước thời điểm gọi vốn. Tuy nhiên, nhà đầu tư đã không còn dễ dàng đặt niềm tin vào đà tăng giá trong ngắn hạn.

Bài học từ quá khứ với những câu chuyện doanh nghiệp vốn huy động rồi sử dụng không hiệu quả, sai mục đích, khiến nhà đầu tư cẩn trọng hơn khi rót tiền vào doanh nghiệp. Vì vậy, những phương án tăng vốn “lạ”, những doanh nghiệp kém minh bạch khó có cửa gọi vốn qua thị trường chứng khoán. Đó cũng là bài học với các doanh nghiệp bất động sản đã và sắp niêm yết trên thị trường chứng khoán.