Bởi vậy, chỗ dựa cho doanh nghiệp cũng như cộng đồng nhà đầu tư bất động sản lúc này là sự mạch lạc và linh hoạt trong điều hành kinh tế nói chung, lĩnh vực địa ốc nói riêng, nhất là trong bối cảnh vĩ mô còn nhiều yếu tố bất định như hiện nay.
Gần 1.200 doanh nghiệp phá sản, giải thể
Trong những cuộc trà dư tửu hậu dịp tân xuân, thay vì tâm lý lo ngại như trước đây, không ít lãnh đạo doanh nghiệp lĩnh vực địa ốc bày tỏ sự lạc quan, niềm tin cũng trở lại sau những động thái mạnh mẽ của cơ quan quản lý trong việc vực dậy thị trường bất động sản.
Mới nhất, trong buổi gặp đầu năm với lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đặc biệt nhấn mạnh nhiệm vụ quan trọng của ngành ngân hàng trong năm 2023 là tập trung giải quyết khó khăn, thúc đẩy phát triển thị trường địa ốc. Ðiều đó cho thấy, nếu những vướng mắc của thị trường bất động sản được tháo gỡ thì sẽ góp phần xử lý những tồn tại liên quan tới nợ xấu, trái phiếu doanh nghiệp, sở hữu chéo… vốn đã kéo dài từ nhiều năm nay. Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng, là một ngành kinh tế trọng yếu, sự “nóng - lạnh” của thị trường địa ốc đều tác động rất lớn và ngay lập tức đến các lĩnh vực kinh tế khác, nếu vực dậy thị trường càng sớm thì càng có lợi cho sự phát triển chung của nền kinh tế.
Báo cáo của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) công bố mới đây cho thấy, gần 1.200 doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể trong năm 2022, tăng gần 40% so với năm trước và cao hơn nhiều so với giai đoạn dịch bệnh Covid-19 bùng phát mạnh 2020-2021. Đó là chưa kể rất nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô hoạt động, tinh giản tối đa bộ máy, trì hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng các dự án hiện hữu, dừng triển khai các dự án mới… để ứng phó với khó khăn bủa vây.
Tại hội thảo “Bắt mạch thị trường bất động sản năm 2023” do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức mới đây, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia đã dùng cụm từ “họa vô đơn chí” khi nói về thách thức mà kinh tế Việt Nam nói chung, thị trường bất động sản nói riêng phải đối mặt trong năm 2023.
Theo ông Lực, có nhiều yếu tố bất lợi ở cả bên trong lẫn bên ngoài gây ảnh hưởng to lớn chưa từng có tới Việt Nam kể từ sau khủng hoảng toàn cầu giai đoạn 2009-2011. Với thị trường bất động sản, đó là sự bất ổn lan rộng ở mọi khu vực, mọi phân khúc và mọi đối tượng tham gia thị trường.
“Vì vậy, tôi tán thành việc cơ quan quản lý nhìn nhận đúng vai trò và có những giải pháp quyết liệt ngay từ đầu năm để giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản, bởi trong nhịp tăng trưởng chung, thị trường này không những không thể ‘lạc phách’, mà còn phải trở lại ở một tâm thế mới tốt hơn, bền vững hơn. Thị trường bất động sản không cần bùng nổ như giai đoạn trước, nhưng cần có sự ổn định cho sự phát triển trong dài hạn”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhấn mạnh tại hội thảo.
Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes cho biết, so với giai đoạn 2011-2013, thị trường hiện chưa khủng hoảng bởi sức cầu, nội lực vẫn rất lớn, điểm mấu chốt là phải giải quyết được nút thắt pháp lý thì mới lấy lại được đà tăng trưởng nhanh như vốn có. Hiện tại, có hàng trăm dự án ở TP.HCM và Hà Nội bị ách tắc pháp lý chủ yếu do bất cập trong điều kiện công nhận chủ đầu tư và yêu cầu tuân thủ quy hoạch đô thị (trong đó, nhiều dự án đã kêu cứu chính quyền địa phương từ năm 2019 tới nay).
Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã họp với Chính phủ và Bộ Xây dựng để bàn cách xử lý những tồn tại trong ngành hiện nay, trong đó phần lớn là những vấn đề liên quan tới pháp lý dự án và thủ tục hành chính. Tới nay, đã có những thông tin về việc giải quyết những tồn đọng này, song thị trường cần thời gian để thẩm thấu.
Niềm tin còn, doanh nghiệp còn
 |
Sức ép lên doanh nghiệp lĩnh vực địa ốc đang vơi dần. Ảnh: Dũng Minh |
Rất khó dự đoán bức tranh thị trường địa ốc sẽ ra sao trong thời gian tới, song thực tế là sức ép đối với các doanh nghiệp đang vơi dần. Nhiều doanh nghiệp đẩy mạnh tái cơ cấu hoạt động, củng cố nguồn lực để sẵn sàng cho năm 2023 dự báo tươi sáng hơn.
Đơn cử, tại Novaland, theo đề án tái cấu trúc, ông Bùi Thành Nhơn sẽ trở lại với cương vị Chủ tịch Hội đồng quản trị, đồng thời bắt tay với các cổ đông, đối tác nước ngoài, các đội ngũ chuyên gia hàng đầu của EY - Parthenon, Công ty Luật YKVN… để đánh giá tổng thể tình hình Tập đoàn và đưa ra các giải pháp tái cấu trúc toàn diện.
“Tôi trở lại với vai trò Chủ tịch Hội đồng quản trị và là đại diện pháp luật của Novaland vì tôi nghĩ rằng, đã là doanh nhân, chúng ta phải chấp nhận đối mặt với khó khăn và thách thức, bởi trở ngại này vừa vượt qua thì khó khăn khác sẽ đến”, ông Nhơn nói và cho biết, Novaland đã và đang nỗ lực triển khai các hoạt động bán hàng, thu xếp nguồn vốn, cắt giảm các khoản đầu tư chưa thực sự cần thiết để tối ưu chi phí, tập trung tối đa nguồn lực hoàn thiện các dự án trọng điểm đang triển khai như Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và các dự án bất động sản ở trung tâm TP.HCM.
Một lãnh đạo cấp cao của Khải Hoàn Land nhận định, so với các kênh đầu tư khác, bất động sản vẫn là kênh mang lại lợi nhuận ổn định, thậm chí còn gia tăng giá trị theo thời gian, nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn còn rất lớn. Theo vị này, thị trường địa ốc đang chững lại, nhưng đây là điều tất yếu của chu kỳ phát triển. Thực tế, thị trường đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển mạnh mẽ nên cũng đến lúc phải chậm lại để cân bằng, trước khi bùng nổ trở lại.
Theo ông Lê Hoài Thanh, Giám đốc Ban Kinh doanh, City Group, trong bối cảnh khó khăn, đa phần doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng “thiếu ô-xy”. Tuy nhiên, những doanh nghiệp có năng lực đã có sự xoay chuyển, cấu trúc lại nhân sự, chi phí… và bắt đầu biến chuyển từ cuối quý IV/2022. Với góc nhìn lạc quan, ông Thanh cho rằng, thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu tích cực từ quý II/2023 và trở nên rõ nét hơn từ quý III.
Chia sẻ về chiến lược kinh doanh, ông Thanh cho biết, City Group đang tập trung phát triển dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, tầm giá từ 1 tỷ đồng/căn, nên người mua chỉ cần từ 200-300 triệu đồng là có thể sở hữu nhà. Dự kiến giai đoạn 2023-2024, City Group sẽ tung ra thị trường khoảng 20.000 sản phẩm.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đưa ra dự báo, thị trường có cơ hội “đảo chiều”. So sánh với diễn biến 10 năm trước, ông Quốc Anh cho biết, vào quý I/2012, Ngân hàng Nhà nước bắt đầu giảm mạnh lãi suất huy động kỳ hạn 1-6 tháng. Sau khoảng 1,5 năm, đến quý II/2013, thị trường cũng bắt đầu trở nên cân bằng hơn.
“Quay trở lại hiện tại, nếu tín dụng bất động sản được nới lỏng từ đầu năm 2023, thị trường địa ốc có cơ hội phục hồi nhanh. Đặc biệt, cuối năm 2022, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các doanh nghiệp, dự án và Luật Đất đai sửa đổi đang được trình Quốc hội thông qua là những tín hiệu tích cực cho lĩnh vực này. Tín dụng cởi mở hơn và hành lang pháp lý được hoàn thiện là những yếu tố hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, dự kiến từ quý cuối năm 2023”, ông Quốc Anh nhận định.
Ghi nhận từ khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn về triển vọng thị trường bất động sản 2023, gần 50% người tham gia có thu nhập từ 40 triệu đồng/tháng cho biết sẽ dành khoảng 40-60% tổng thu nhập cho khoản trả góp vay mua nhà, cho thấy khi thu nhập tăng, tỷ lệ sẵn sàng chi tiền mua nhà cũng tăng theo.
Với bất động sản, cần hướng về tương lai nhiều hơn
 |
| Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Vietnam |
Chúng ta hay nói bất động sản phát triển nóng, nhanh, rồi bị chi phối và hành động theo hướng đó, nên khi có sự cố thì thị trường dễ bị ảnh hưởng nặng nề. Với lĩnh vực này, cần hướng về tương lai.
Mặt khác, nhu cầu bất động sản đang rất lớn và thực tế là phân khúc hạng sang hay cao cấp vẫn được đón nhận thời gian qua.
Người mua trước đây ít quan tâm tới năng lực chủ đầu tư dự án, thì nay họ quan tâm nhiều hơn. Vì thế, doanh nghiệp nào càng minh bạch thì càng được chú ý.
Với DKRA Vietnam, nhờ có sự chuẩn bị từ trước, nên năm 2023 sẽ là năm bản lề cho sự bứt phá không chỉ về doanh thu, mà còn là năng lực đội ngũ, công tác quản lý vận hành…
Từ tháng 6/2023 là thời điểm phù hợp để đầu tư địa ốc
 |
| TS. Đinh Thế Hiển, Chuyên gia kinh tế |
Bên cạnh thách thức, kinh tế Việt Nam vẫn có cơ hội nhất định. Từ tháng 9-12/2022, những khó khăn như lãi suất tăng, kẹt tín dụng... xuất hiện, song không xuất phát từ chính sách, mà từ sự bất ổn trong cách huy động và sử dụng vốn của doanh nghiệp.
Tuy nhiên, các cơ quan quản lý đã linh hoạt đưa ra giải pháp nên thị trường không xuất hiện các cú sốc như giai đoạn khủng hoảng 2011-2012.
Lãi suất được dự báo sẽ hạ nhiệt trong quý I và ổn định từ cuối quý II/2023. Theo đó, tháng 6/2023 là thời điểm phù hợp để đầu tư cho mọi lĩnh vực, bao gồm cả bất động sản.
Thị trường địa ốc sẽ phục hồi nhẹ từ quý IV/2023, tập trung ở khu vực đô thị lân cận khu công nghiệp và những dự án hạ tầng đang được đầu tư mạnh.
Sự thận trọng sẽ ngăn chặn đầu tư, kinh doanh dễ dãi
 |
| Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao GIBC |
Trong quá trình tư vấn, tôi nhận thấy đa phần doanh nghiệp giữ tâm lý thận trọng trong năm 2023. Phản ứng này là phù hợp với tình hình thực tế, khi quá trình sàng lọc trên thị trường địa ốc đang diễn ra mạnh mẽ.
Có thể nói, những khó khăn mà các doanh nghiệp gặp phải trong năm qua như mất thanh khoản, thiếu vốn, tắc pháp lý, nợ lớn, chịu lãi vay cao… đã tạo thành “mầm bệnh” và kéo dài di chứng trong năm nay. Do đó, các doanh nghiệp cần nhanh chóng tìm ra biện pháp để chữa dứt các triệu chứng bệnh tật đã trở nặng thời gian qua. Tất nhiên, quá trình điều trị sẽ không dễ dàng khi các nguồn lực đều cạn kiệt, dẫn đến đa số các doanh nghiệp có xu hướng “thắt lưng buộc bụng”, tiết kiệm chi phí, giảm tốc đầu tư, giãn tiến độ dự án, tái cơ cấu sản phẩm…
Dẫu vậy, mặt tích cực là sự thận trọng sẽ ngăn chặn việc đầu tư, kinh doanh dễ dãi, hướng đến sự phát triển ổn định, bền vững hơn.
Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực sẽ được thúc đẩy
 |
| TS. Võ Trí Thành, Chuyên gia kinh tế |
Trong năm qua, “khó khăn” có lẽ là từ được nhắc đến nhiều nhất không chỉ tại Việt Nam, mà trên cả bình diện thế giới. Ở trong nước, kinh tế Việt Nam gặp khó từ giữa quý III/2022, nhưng lĩnh vực bất động sản thì sớm hơn.
Tình hình rất căng thẳng, khó khăn. Chưa bao giờ Chính phủ họp bàn nhiều về tài chính, bất động sản như thời gian qua. Tôi còn nhớ, giai đoạn 2012-2013, bất động sản có hàng trăm nghìn tỷ đồng tồn kho, song cũng không được đề cập nhiều như thế. Điều đó cho thấy mức độ quan tâm lớn của Chính phủ tới những lĩnh vực này
Tôi cho rằng, đang có một làn sóng tái cấu trúc mạnh mẽ và trong 5 năm tới, sẽ tập trung lành mạnh hóa thị trường. Chính sách chung là sẽ thúc đẩy các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở giá bình dân, nhà ở công nhân, nhà ở xã hội.
Tiếp theo đó là việc tập trung vào các doanh nghiệp lớn với nội dung chính là quản trị dòng tiền, sản phẩm, dịch vụ. Cuối cùng là các doanh nghiệp bất động sản bắt nhịp xu hướng bất động sản xanh, số hóa… Những điều này sẽ làm thay đổi đáng kể bộ mặt thị trường và các doanh nghiệp ngành địa ốc.
Muốn tồn tại, doanh nghiệp phải thay đổi
 |
| Ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Thắng Lợi Group |
Trong năm 2022, doanh nghiệp bất động sản gặp khó do bị siết tín dụng, thì sang năm 2023, khó khăn này sẽ tiếp diễn nếu chính sách tín dụng không cởi mở hơn. Theo đó, trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường địa ốc sẽ tiếp tục trầm lắng do khan hiếm nguồn cung cả về sản phẩm đúng nhu cầu lẫn tín dụng cho người mua nhà.
Tuy nhiên, thị trường sẽ dần chuyển biến theo hướng tích cực từ cuối quý III/2023, nhưng không có nhiều đột phá. Vì thế, muốn tồn tại, doanh nghiệp phải thay đổi. Đó là lý do Thắng Lợi Group có kế hoạch mở rộng sang một số lĩnh vực công nghệ, giáo dục, truyền thông, bất động sản nông nghiệp xanh…
Hiện tại, vùng ven TP.HCM vẫn là tâm điểm đầu tư nhờ sự phát triển của hạ tầng giao thông cũng như xu hướng ly tâm ngày một rõ nét. Đồng thời, cán cân cung - cầu thị trường vẫn hấp dẫn bởi phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ được khách hàng quan tâm do nhu cầu rất lớn ở phân khúc này
Vừa qua, đã có thông tin hỗ trợ tín dụng cho bất động sản. Đây là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản năm 2023.
