Lòng vòng thủ tục
Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long vốn là một trong những doanh nghiệp tiên phong phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, với ba dòng sản phẩm Ehome, Flora, Valora. Tuy nhiên, con đường phát triển này đang gặp nhiều chướng ngại vật mà theo chia sẻ của ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Nam Long thì khó khăn đầu tiên liên quan đến câu chuyện tiền sử dụng đất. Theo ông, nếu như trên thế giới, trước khi quyết định đầu tư, điều đầu tiên nhà đầu tư phải biết là giá thành cơ bản của sản phẩm trong đó có tiền sử dụng đất đóng cho Nhà nước, nhưng ở Việt Nam rất khó để sớm biết tiền sử dụng đất phải nộp là bao nhiêu.
“Ẩn số mang tên tiền sử dụng đất làm doanh nghiệp gặp khó để đi đến quyết định đầu tư”, ông Quang nói và đề cập đến khó khăn thứ hai là sự bê trễ trong các thủ tục đầu tư. Có những thủ tục các cơ quan khất theo tháng, sau đó khất theo năm, rồi khất đến 2 - 3 năm khiến doanh nghiệp không thể nào kiểm soát được tiến độ dự án, gây thiệt hại cho cả doanh nghiệp, Nhà nước và người tiêu dùng.
Có thâm niên hợp tác với các đối tác Nhật Bản trên nhiều dự án bất động sản, ông Quang chia sẻ rằng, các nhà đầu tư Nhật đánh giá phân khúc nhà vừa túi tiền là thị trường lớn ở Việt Nam, tương tự như diễn biến thị trường Nhật Bản 50 năm trước. Vì vậy, khi đầu tư vào Việt Nam, họ tập trung đầu tư phân khúc này. Tuy nhiên, chính vì không kiểm soát được tiến độ nhiều dự án nên Nam Long đành lỗi hẹn không ít thương vụ hợp tác.
“Khi làm việc với các cơ quan chức năng thành phố gặp khó khăn vì nhiều quy định chồng chéo nhau, chúng tôi gõ cửa đại diện các bộ ngành, nhưng lên gặp Bộ Xây dựng thì được chỉ sang Bộ Tài chính, Bộ Tài chính nói sang Bộ Tài nguyên và Môi trường rồi lại sang Tổng cục Đất đai, tức là đi một vòng mà vẫn không giải quyết được vấn đề”, ông Quang nói.
Vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay là một số văn bản luật "đá" nhau nên gây khó cho doanh nghiệp, cho cả thị trường. Nếu không tháo gỡ sẽ cứ luẩn quẩn mãi, làm cho các doanh nghiệp muốn đóng góp trí lực, nhân lực phục vụ đất nước cũng không thể.
Tương tự, Tập đoàn Novaland được biết đến là một “ông lớn” trong ngành bất động sản, nhưng doanh nghiệp này đang phải đối mặt với rất nhiều khó khăn trong việc thực hiện các chính sách triển khai các dự án nhà ở. Ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn cho biết, doanh nghiệp đã “kiệt sức” và xin được cứu xét để tiếp tục thực hiện dự án khu dân cư tại khu đất 30,224 ha tại phường Bình Khánh, quận 2, TP.HCM.
Một câu chuyện “trầm kha” vì thủ tục khác liên quan đến Quốc Cường Gia Lai khi bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HĐQT Công ty cho biết rằng, doanh nghiệp có tới 6 dự án bị ách tắc nhiều năm qua, gây thiệt hại rất lớn. Đặc biệt là dự án Phước Kiển, huyện Nhà Bè do sự bất cập của một số chính sách nên Công ty mất hơn 3 năm chưa làm xong thủ tục, gây thiệt hại hàng nghìn tỷ đồng lãi vay ngân hàng và lãi vay phải trả cho đối tác liên doanh.
Theo lý giải của bà Loan, do dự án có quỹ đất hỗn hợp, trong đó có đất nông nghiệp phải chuyển mục đích sử dụng đất, nên Công ty phải quay về Sở Kế hoạch và Đầu tư để làm lại các bước thủ tục từ đầu.
Một loạt những cái tên vốn là “tay chơi” chính trên thị trường bất động sản TP.HCM như Himlam, HungThinhCorp, Van Phuc Group, Hà Đô, Đất Xanh Group… cũng kêu cứu nhiều tháng nay vì các dự án nằm bất động quá lâu.
 |
Cần “nhạc trưởng” để gỡ vướng
Không chỉ các dự án nhà ở thương mại gặp khó khi triển khai, mà ngay cả những doanh nghiệp lựa chọn đầu tư dự án nhà ở xã hội, phân khúc vốn được hưởng nhiều ưu đãi từ chính sách nhưng cũng đang gặp khó vì… không có hướng dẫn để thực thi cụ thể, điển hình là câu chuyện của Công ty Lê Thành.
Công ty này triển khai một dự án nhà ở xã hội mang tên Lê Thành Tân Kiên tại huyện Bình Chánh, nhưng ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty cho biết, mặc dù khu đất được quy hoạch ưu tiên để phát triển nhà ở xã hội, nhưng hồ sơ cũng bị “ngâm” hơn 3 năm nay chưa được giải quyết.
Vấn đề ách tắc ở đây liên quan đến chỉ tiêu dân số khi dự án được xây dựng trên khu đất 2,5 ha với khoảng 3.200 hộ dân, nhưng UBND huyện Bình Chánh chỉ duyệt cho 2.000 hộ dân. Như vậy, doanh nghiệp cần xin tăng thêm 1.000 hộ dân, nhưng không có cơ quan chức năng nào giải quyết.
 |
Máy móc hoen rỉ giữa công trường dự án Phước Kiển của QCGL |
Chia sẻ thêm về vấn đề này, theo ông Nghĩa, Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã quy định rất rõ những ưu đãi mà doanh nghiệp được hưởng, nhưng thực tế thì doanh nghiệp không được hưởng ưu đãi gì. Cụ thể, theo quy định thì dự án được tăng 50% mật độ xây dựng, tăng 50% hệ số sử dụng đất, nhưng không nói đến chỉ tiêu tăng dân số và tăng chiều cao.
“Được tăng mật độ xây dựng và tăng hệ số sử dụng đất nhưng không được tăng dân số và tăng chiều cao thì chúng tôi biết tăng như thế nào?”, ông Nghĩa than thở.
Phân tích những vướng mắc mà các doanh nghiệp đang gặp phải, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, một số văn bản chính sách đã lạc hậu, không điều chỉnh hết các loại hình bất động sản “mới”. Ngoài ra, việc vận dụng và giải thích pháp luật của cơ quan có thẩm quyền trong các vấn đề quản lý đất đai, thủ tục đầu tư, thủ tục xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất dự án… còn nhiều khoảng trống và bất cập.
Để giải quyết các vấn đề này tạo điều kiện thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững, ông Trung đề xuất cần có cải cách thủ tục hành chính về lĩnh vực đầu tư dự án bất động sản, chẳng hạn như cải cách phương thức xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại các dự án.
“Hiện nay, TP.HCM yêu cầu phải định giá tiền sử dụng đất thì mới cấp phép xây dựng, nhưng định giá tiền sử dụng đất là câu chuyện không dễ dàng. Vì vậy, tôi kiến nghị cho doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất tương đương mức công bố của Thành phố ở khu vực đó, cấp phép xây dựng cho doanh nghiệp và khi có đủ cơ sở sẽ định giá sau, như vậy sẽ giúp doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn”, ông Trung đề xuất.
Còn theo quan điểm của ông Nguyễn Xuân Quang, để tháo gỡ được những nút thắt mà doanh nghiệp đang gặp phải thì cần có một ban chuyên trách liên bộ có chuyên môn và có quyền lực. Nói cách khác là phải có “nhạc trưởng” để hướng dẫn, tháo gỡ cho từng doanh nghiệp cụ thể, bởi theo ông, hiện tại gần như có cả một “rừng” văn bản pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, nhìn chung rất rườm rà, phức tạp, chồng chéo, thậm chí mâu thuẫn, xung đột như một ma trận làm nản lòng nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài.
