Bán nhà… nuôi công ty
Nếu ví dòng tiền là mạch máu chảy trong cơ thể các doanh nghiệp địa ốc thì sản phẩm bất động sản chính là thức ăn nuôi dưỡng cơ thể ấy, mạch máu tắc nghẽn thì còn có thể nhờ ngoại lực khơi thông, còn nếu không có nguồn thức ăn thì chắc khó có “cứu cánh” nào khả dĩ.
Vậy mà đã gần 2 năm qua, cực kỳ vắng bóng dự án nhà ở mới được hình thành trên địa bàn TP.HCM và một chủ đầu tư trên địa bàn này khi trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán đã thật lòng chia sẻ rằng, “2 năm nay tôi đã cố hết cách để duy trì sự bình thường bề mặt nhằm lấy điểm với ngân hàng, với đối tác, chứ công ty quá khó khăn, lãnh đạo lấy tiền tiết kiệm, bán nhà đi duy trì hoạt động, răng nghiến mòn… đến lợi rồi”.
Theo khảo sát thực tế của phóng viên, từ đầu năm 2020 đến nay, các doanh nghiệp từng được mệnh danh là những ông trùm dự án ở TP.HCM như Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam, Đất Xanh, Phú Long… đều không có dự án mới nào công bố ra thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng nguồn cung bị tê liệt, khiến giá nhà đất, căn hộ tại TP.HCM liên tục tăng, với mức tăng từ 50 - 70%, thậm chí 100% trong một năm và chưa có dấu hiệu dừng lại.
Trong nửa đầu năm 2021, báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, chỉ có 12 dự án đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai với trên 6.451 căn. Với số lượng ít ỏi này, dễ hiểu về lựa chọn của doanh nghiệp khi họ chủ yếu tập trung làm dự án cao cấp để tối đa hóa khoản lợi nhuận thu về, nhưng hệ lụy là nó cũng trực tiếp thu hẹp cơ hội có nhà của những người lao động từ trung bình trở xuống. Sáu tháng đầu năm qua, tỷ lệ căn hộ thuộc phân khúc cao cấp tại TP.HCM chiếm 55,6%; phân khúc trung cấp chiếm 44,4% và không có căn chung cư nào thuộc phân khúc bình dân.
Nguồn cung khan hiếm vì nhiều lý do và hầu hết ngoài tầm với của doanh nghiệp, chẳng hạn như những điểm nghẽn pháp lý về đất công xen cài, về dự án phải có nguồn gốc đất ở, về những cuộc thanh kiểm tra kéo dài, thậm chí có cả nguyên nhân tâm lý sợ chịu trách nhiệm của một số cán bộ các sở, ngành liên quan khiến họ dùng dằng không ký trình hoặc ký duyệt dự án…
Tất cả những nguyên nhân trên đều rất tế nhị và dù “kêu” với phóng viên rất nhiều, nhưng hầu hết lãnh đạo doanh nghiệp đều đề nghị… xin giấu tên. Đại diện một doanh nghiệp chia sẻ rằng, ông cảm nhận được quyết tâm rất cao của UBND TP.HCM trong việc giải quyết những vướng mắc của doanh nghiệp, những cuộc gặp gỡ, đối thoại thường xuyên được tổ chức. Tuy nhiên, sau những cuộc đối thoại này, các ách tắc, thậm chí những dự án cụ thể được yêu cầu phải khơi thông cũng rơi vào… im lặng đáng sợ. Mặt khác, cũng có những vướng mắc ngoài tầm với địa phương, vì chỉ có sửa luật thì mới gỡ được.
Vị này cho biết, kể từ khi Luật Nhà ở ra đời và tiếp theo đó là nội dung sửa đổi vấn đề này trong Luật Đầu tư 2020, các dự án nhà ở thương mại đòi hỏi phải có đất ở hợp pháp, được hiểu là dự án đó phải có 100% đất ở hoặc “dính” một phần đất ở. Tuy nhiên, hiện nay, rất hiếm một dự án có 100% đất ở bởi đa số là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất sản xuất - kinh doanh được chuyển đổi sang. Những ách tắc này xuất hiện từ năm 2018 đến nay khiến cho 2 dự án của công ty cũng không thể triển khai và đưa ra thị trường.
Thực tế, theo thông tin từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ riêng năm 2020, Sở Xây dựng TP.HCM đã chuyển tổng cộng 61 dự án sang Sở Kế hoạch và Đầu tư để thực hiện thủ tục “quyết định chủ trương đầu tư dự án”, nhưng không có dự án nào được sở này trình lên UBND TP.HCM để ban hành “quyết định chủ trương đầu tư dự án”.
Không chỉ các dự án “dính” đất công mới bị tắc thủ tục, mà ngay cả với các dự án không liên quan cũng “đau đầu”. Năm 2004, Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long đã trúng đấu giá 14 khu đất có diện tích 44,49 ha tại xã Phước Kiển (huyện Nhà Bè) để thực hiện dự án Dragon City. Doanh nghiệp này đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá, hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với 14 khu đất theo đúng quy định và đã được UBND Thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án.
Tuy nhiên đến nay, tại phân khu số 15 của dự án Dragon City vẫn còn tồn tại 1 căn nhà dân không chịu di dời, dẫn đến hơn 16 năm nay Phú Long không thể triển khai tiếp dự án. Được biết, nhiều năm qua, Phú Long đã có không ít văn bản gửi UBND Thành phố, UBND huyện Nhà Bè và các sở ngành có liên quan kiến nghị giải quyết, nhưng cho đến nay, mọi việc chưa có bất kỳ tiến triển nào.
Trường hợp Phú Long còn “dễ chịu” hơn Novaland bởi chủ đầu tư này còn có đến 10 dự án gặp vướng mắc dù các kiến nghị, đề xuất đã được lặp đi lặp lại tại nhiều cuộc gặp gỡ giữa lãnh đạo TP.HCM và doanh nghiệp trong nhiều năm qua.
Một số doanh nghiệp khác lại cho biết về tình trạng dự án bị chậm tính tiền sử dụng đất do quy trình, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài. Hiện nay, việc áp dụng các phương pháp tính “tiền sử dụng đất cụ thể” chưa hợp lý dẫn đến việc chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải “mua lại” quyền sử dụng đất lần thứ hai, do mức khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng quá thấp so với chi phí thực tế đã bỏ ra.
Khi phóng viên đặt câu hỏi “liệu có tính toán được thiệt hại trong thời gian dự án đình trệ vì tắc thủ tục” với một vài doanh nghiệp thì đều nhận được cái lắc đầu ngán ngẩm, bởi chi phí lãi vay ngân hàng còn có thể tính toán chứ chi phí cơ hội, chi phí xây dựng dở dang và rủi ro thương hiệu thì vô chừng… Tất nhiên, tất cả những chi phí này sẽ được cấu thành trong giá bán, người mua nhà là người chịu thiệt nặng nhất.
Gỡ tắc sẽ kéo doanh nghiệp trở lại
Trước thực trạng hồ sơ pháp lý dự án tại TP.HCM triển khai quá chậm, để tồn tại, bắt buộc các doanh nghiệp phải tìm cách mở rộng thị trường, tăng biên lợi nhuận, đa dạng sản phẩm, mà chỉ có thị trường vùng ven mới đảm bảo được câu chuyện này.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, hiện nay TP.HCM đang rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung nặng nề và khó khăn về pháp lý nên các chủ đầu tư có sự dịch chuyển. Nơi nào có quỹ đất tốt, nhu cầu khách hàng cao, có khả năng bán hàng nhanh thì các doanh nghiệp sẽ đầu tư vào.
“Đây là bức tranh chung chúng ta thấy ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Phú Quốc, Lâm Đồng... và đó là cách họ tồn tại trong lúc chờ gỡ nút thắt thị trường TP.HCM”, ông Kiệt nói và cho rằng, TP.HCM vẫn còn tiềm năng phát triển bất động sản bởi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn rất cao. Khi các yếu tố về pháp lý được tháo gỡ, các nhà đầu tư sẽ tự động quay lại.
Trong khi đó, đại diện Tập đoàn Bất động sản An Gia cho biết, mục tiêu lâu dài và tầm nhìn của doanh nghiệp vẫn là phát triển các dự án phân khúc tầm trung tại TP.HCM. Tuy nhiên, “ở bầu thì tròn, ở ống thì dài”, cũng có những thời điểm khó khăn khiến các chủ đầu tư phải chủ động dịch chuyển.
“Khi tình hình pháp lý quá khó, các chủ đầu tư lớn phải rời TP.HCM, nhưng với việc một số văn bản pháp luật đang được gấp rút thực hiện theo hướng tháo gỡ các chốt chặn, tôi tin thời gian tới thị trường sẽ dần khôi phục trở lại, trong đó một trong những sửa đổi được kỳ vọng nhất là kiến nghị sửa đổi Luật Đầu tư của Bộ kế hoạch Đầu tư vào cuối tuần qua”, đại diện Tập đoàn An Gia nói.
Nhiều doanh nghiệp đánh giá, nếu đề xuất sửa đổi, bổ sung Điểm c, Khoản 1, Điều 75 - Luật Đầu tư 2020 trình Quốc hội và được phê chuẩn trong năm nay, nút thắt lớn trên thị trường bất động sản sẽ được gỡ bỏ.
Khi biết tin này, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group bày tỏ cảm xúc rất hồ hởi khi cho rằng, “đó là một tin rất đáng hoan nghênh”. Tất nhiên, kể cả nếu được thông qua sớm, nguồn cung trên TP.HCM cũng chưa thể ngay lập tức trở lại bình thường, nhưng chắc chắn nó sẽ khiến các chủ đầu tư dễ thở hơn, hào hứng hơn.
