Doanh nghiệp địa ốc đua săn vốn trái phiếu

Nở rộ phát hành trái phiếu

Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, từ đầu năm 2019, ngân hàng sẽ chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn, trong đó có bất động sản.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, từ đầu năm 2018, các ngân hàng đã bắt đầu siết chặt hoạt động cho vay đối với các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Vì thế, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải tìm tới các kênh huy động vốn khác, trong đó có kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Một trong những doanh nghiệp tiêu biểu về huy động vốn qua trái phiếu là Tập đoàn Vingroup. Mới đây, tập đoàn này thông báo chào bán 20 triệu trái phiếu không chuyển đổi, tổng giá chào bán lên tới 2.000 tỷ đồng. Việc phát hành sẽ được chia làm 2 đợt, mỗi đợt 1.000 tỷ đồng, mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu. Trái phiếu được thanh toán lãi 6 tháng một lần, được lấy từ lợi nhuận kết quả kinh doanh của Tập đoàn Vingroup.

Phát hành trái phiếu là kênh huy động vốn được nhiều doanh nghiệp địa ốc tên tuổi lựa chọn thay cho nguồn tín dụng ngân hàng 

Trước đó trong tháng 8/2018, Vingroup cũng đã phát hành riêng lẻ cổ phần ưu đãi cho đối tác Hanwha, huy động về 9.322 tỷ đồng.

Một thành viên của Vingroup là Công ty cổ phần Vinhomes (VHM) trong tháng 8/2018 cũng đã phát hành 20 triệu trái phiếu kỳ hạn 3 năm (từ 2/8/2018  đến 2/8/2021), tổng giá trị 2.000 tỷ đồng. Đến tháng 9/2018, tiếp tục phát hành 5.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 2 năm (từ 13/9/2018 đến 13/9/2020). Trước đó, trong tháng 10/2017, doanh nghiệp này cũng đã phát hành 5.500 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm (từ 19/9/2017 đến 19/9/2020).

Tương tự, Công ty cổ phần Tập đoàn Sunshine cũng vừa thông báo phát hành 100 triệu trái phiếu, mệnh giá 100.000 đồng/trái phiếu, tương đương tổng giá trị 10.000 tỷ đồng. Đây là loại trái phiếu có kỳ hạn 3 năm (từ 8/10/2018 đến 8/10/2021), không được chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo và không có bảo lãnh thanh toán.

Tập đoàn Sunshine cho biết, 10.000 tỷ đồng trái phiếu này sẽ tăng quy mô vốn hoạt động và thực hiện các chương trình, dự án đầu tư của Tập đoàn. Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh và các nguồn thu hợp pháp khác (nếu có) sẽ được dùng thanh toán lãi trái phiếu và trái phiếu.

Hồi đầu tháng 11/2018, Tập đoàn Đất Xanh (DXG) cũng xin ý kiến cổ đông để phát hành tối đa 1.400 trái phiếu chuyển đổi kỳ hạn 5 năm với mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu, tương ứng với việc thu về 1.400 tỷ đồng.

Ngày phát hành dự kiến trong quý I hoặc quý II/2019 với lãi suất không cao hơn 7%/năm. Trước đó, vào ngày 10/8/2018, Đất Xanh đã thông qua phương án phát hành 470 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ với kỳ hạn tối đa 36 tháng và 250 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ kỳ hạn 24 tháng.

Riêng với Novaland, tập đoàn này phát hành trái phiếu quốc tế và tháng 11/2018, Novaland công bố thông tin về việc niêm yết 140 triệu USD trái phiếu chuyển đổi trên Sở Giao dịch chứng khoán Singapore (SGX). Trước đó, ngày 30/4/2018, Novaland công bố huy động thành công 160 triệu USD từ việc phát hành trái phiếu chuyển đổi quốc tế được chính thức niêm yết trên sàn Singapore.

Không nằm ngoài “cuộc chơi”, tháng 7/2018, Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest - mã chứng khoán HPX) đã thông qua việc phát hành riêng lẻ 500 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có tài sản đảm bảo. Mục đích phát hành trái phiếu nhằm tăng quy mô vốn hoạt động, đầu tư vào các chương trình, dự án của Công ty.

Hải Phát Invest cho biết, năm 2018, Công ty sẽ tập trung nguồn lực để phát triển các dự án tổ hợp thương mại dịch vụ và căn hộ Hải Phát Plaza, dự án nhà ở xã hội Phú Lãm (The Vesta), dự án Khu đô thị Phú Lương và dự án đấu giá Trâu Quỳ tại Gia Lâm, Hà Nội.

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản khác như TTC Land (SCR), Nam Long Group (NLG), Văn Phú Invest (VPI)… cũng huy động được hàng trăm, đến hàng ngàn tỷ đồng thông qua kênh trái phiếu doanh nghiệp.

Nhiều vấn đề cần lưu ý

Theo đánh giá của chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, so với phát hành cổ phiếu và vay vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu đúng là lựa chọn dễ thở hơn đối với các doanh nghiệp ngành xây dựng cơ bản như địa ốc, xây dựng, hạ tầng trong bối cảnh tín dụng ngân hàng bị siết dần.

Đặc điểm của ngành này là cần nguồn vốn nhiều và đòi hỏi tính liên tục suốt quá trình triển khai, trong khi không phải lúc nào ngân hàng cũng đáp ứng toàn bộ vốn doanh nghiệp cần. Do đó, hầu như các công ty nếu có kế hoạch triển khai dự án tầm cỡ, đều có xu hướng huy động vốn từ trái phiếu. Đây là kênh huy động vốn mà doanh nghiệp phải mang tên tuổi, thương hiệu và uy tín ra đặt cược. Nếu chiếm được niềm tin của nhà đầu tư, thì xem như khả năng huy động vốn thành công khá cao.

Đồng quan điểm, một lãnh đạo Hải Phát Invest cho rằng, trong bối cảnh nguồn vốn vay ngân hàng không còn được dồi dào như trước, để tăng cường vốn, các doanh nghiệp hoặc phải tăng vốn điều lệ, hoặc phải tìm những kênh huy động vốn khác. Tuy nhiên, nếu như việc liên tiếp phát hành thêm cổ phiếu sẽ dẫn đến tỷ lệ sở hữu của cổ đông bị pha loãng, trong khi nhiều cổ đông hiện hữu cũng không mấy sẵn lòng mua thêm. Do đó, việc phát hành trái phiếu được xem là phù hợp hơn.

Ngoài ra, với những doanh nghiệp cần huy động một khoản vốn lớn, thì lựa chọn vay ngân hàng sẽ bị hạn chế do các ngân hàng cũng bị ràng buộc bởi những quy định giới hạn về cấp tín dụng cho một/một nhóm khách hàng không được vượt quá một tỷ lệ nhất định trên vốn tự có.

Dẫu vậy, theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, mặc dù ưu điểm của phát hành trái phiếu là huy động được nguồn vốn rất lớn, nhưng săn dòng tiền từ kênh này không phải lúc nào cũng là câu chuyện dễ dàng. Doanh nghiệp muốn huy động vốn bằng kênh trái phiếu phải đáp ứng nhiều tiêu chí hơn là phát hành cổ phiếu.

Ông Lực phân tích, ngoài tính minh bạch cao, sức khỏe của doanh nghiệp tốt, muốn phát hành trái phiếu thành công, các công ty niêm yết còn phải kèm theo một số điều kiện, như chuyển đổi sang cổ phiếu (trái phiếu chuyển đổi), hoặc hoán đổi cổ phần một công ty thứ ba (trái phiếu hoán đổi), lãi suất thỏa thuận phải cao hơn so với ngân hàng. Có trường hợp trái phiếu kèm thỏa thuận thêm quyền mua sản phẩm với giá ưu đãi... để tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Theo ông Lực, do giá trị của từng doanh nghiệp và cấu trúc tài chính khác nhau, nên cách sử dụng vốn huy động cũng không hề giống nhau. Từ đó hiệu quả của dòng vốn cũng biến hóa khôn lường và điều này tác động không nhỏ đến niềm tin của nhà đầu tư. Những công ty có tên tuổi, thuộc nhóm bluechip dễ dàng tiếp cận với các nhà đầu tư tổ chức nước ngoài để săn vốn lô lớn. Ngược lại, các doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn chỉ có thể phát hành trái phiếu cho các tổ chức trong nước với số lượng khiêm tốn hơn.

"Tuy nhiên, nhìn chung, theo xu hướng tương lai, huy động vốn qua các kênh ngoài tín dụng như trái phiếu, hay cổ phiếu là cách thức tốt mà các doanh nghiệp nên có chiến lược để tạn dụng được nguồn lực này", ông Lực đánh giá.