Ông nhận định thế nào về khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở khi lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn năm nay ở mức cao nhất trong vòng 5 năm qua?
Dưới góc nhìn của một đơn vị xếp hạng tín nhiệm, chúng tôi đo lường khả năng trả nợ qua một số tiêu chí. Đầu tiên là mức độ sử dụng đòn bẩy của doanh nghiệp bất động sản nói riêng và toàn ngành nói chung. Việc sử dụng đòn bẩy được đo lường dựa trên chỉ số nợ/EBITDA và chỉ số này của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở đang ở mức cao.
Cụ thể hơn, về nợ vay, dù số tuyệt đối có giảm nhẹ so với năm ngoái nhưng vẫn còn cao, trong khi EBITDA (lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao) sụt giảm. Nguyên nhân chính là giai đoạn 2022 - 2023, hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp bất động sản nói chung còn yếu, dẫn tới khối lượng bàn giao và ghi nhận lợi nhuận năm 2024 ở mức thấp. Theo đó, tỷ lệ nợ/EBITDA của ngành đã tăng lên 8,7 lần ở thời điểm cuối năm 2023, so với mức 7 lần năm trước đó, do tốc độ tăng trưởng nợ vượt quá tốc độ tăng trưởng lợi nhuận.
 |
Ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc Khối Phân tích và xếp hạng tín nhiệm, mảng doanh nghiệp phi tài chính, VIS Rating |
Thứ hai là câu chuyện liên quan tới áp lực trả nợ, lượng nợ đáo hạn trong vòng 1 năm. Theo số liệu thống kê của VIS Rating, khoảng 130.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2024 – mức cao nhất trong 5 năm qua. Bên cạnh đó, số nợ ngắn hạn của các công ty bất động sản trên sàn cũng ở mức cao so với nhiều năm, nên áp lực trả nợ trong ngắn hạn cũng ở mức cao.
Nhìn chung, khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở vẫn ở mức yếu.
Tuy nhiên, một điểm cần chú ý là mức độ phân hoá về khả năng trả nợ sẽ ngày càng nới rộng. Với doanh nghiệp có các dự án tập trung ở phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM thì hoạt động bán hàng vẫn diễn ra khá tốt và có sự hồi phục năm 2024. Theo đó, các doanh nghiệp này sẽ có nguồn lực tốt hơn rõ rệt và khả năng trả nợ cũng ở mức cao hơn.
Ngược lại, một số doanh nghiệp duy trì tình trạng khó khăn do trước đây tập trung khá nhiều vào các dự án mang tính chất đầu cơ cao. Năm 2024, nhu cầu đối với phân khúc này vẫn thấp, do đó, khả năng trả nợ của nhóm này sẽ ở mức yếu.
Trong bối cảnh này, khả năng tiếp cận vốn mới của các doanh nghiệp bất động sản ra sao?
Các doanh nghiệp bất động sản có ba kênh huy động vốn chính: vay ngân hàng, phát hành trái phiếu và phát hành vốn cổ phần. Năm 2024, VIS Rating đánh giá khả năng tiếp cận vốn mới của cả nhóm bất động sản sẽ tốt hơn.
Với kênh vay vốn ngân hàng, ngay từ đầu năm, Ngân hàng Nhà nước đã chủ động cung cấp chỉ tiêu tín dụng cả năm cho các ngân hàng thương mại để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng, đi kèm đó là nhiều chính sách gỡ khó cho doanh nghiệp, khơi thông dòng vốn phục vụ sản xuất - kinh doanh.
Kênh thứ hai liên quan tới trái phiếu. Năm 2024, mức độ hồi phục của thị trường trái phiếu ở mức nhẹ so với giai đoạn 2022 - 2023, do các doanh nghiệp bất động sản hiện nay ưu tiên hơn nguồn vốn vay ngân hàng, thay vì phát hành trái phiếu, nhất là khi điều kiện phát hành trái phiếu đang thắt chặt và tâm lý của nhà đầu tư chưa hồi phục rõ nét.
Với kênh huy động vốn từ phát hành cổ phần, theo quan sát tại các đại hội cổ đông vừa diễn ra, nhiều công ty bất động sản đã thông báo kế hoạch phát hành tăng vốn nhằm tận dụng sự hồi phục của thị trường. Kênh phát hành vốn cổ phần năm 2024 là kênh tăng trưởng rất tích cực cho ngành bất động sản.
Thực tế, nhu cầu vốn của doanh nghiệp là hiện hữu, thể hiện ở việc nhiều công ty đưa ra kế hoạch nâng vốn quy mô lớn. Tuy nhiên, mỗi doanh nghiệp sẽ ưu tiên lựa chọn phương thức huy động vốn khác nhau. Loại hình huy động vốn rẻ nhất cho doanh nghiệp chính là phát hành vốn cổ phần và đây sẽ là kênh tăng mạnh nhất trong năm nay.
Sau đó, các doanh nghiệp mới lựa chọn vay ngân hàng và phát hành trái phiếu, bởi bối cảnh thị trường bất động sản chưa có giao dịch quá tích cực.
Không ít doanh nghiệp bất động sản đang tích cực tái cơ cấu nguồn vốn để xử lý các khoản nợ. Ông có thể chia sẻ đánh giá về các kết quả đạt được cho tới nay?
Theo quan sát hoạt động phát hành tăng vốn trong thời gian qua, đa phần các công ty bất động sản sẽ huy động vốn với mục đích một phần để trả nợ trái phiếu, trả nợ ngân hàng. Đây là ví dụ cho hoạt động tái cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp.
Kết quả đạt được tất nhiên cũng có sự phân hoá. Năm 2024, với việc tiếp cận nguồn vốn tốt hơn và sự chủ động tái cơ cấu nợ của các doanh nghiệp, việc phát sinh các “tên tuổi” mới trong danh sách chậm trả gốc/lãi trái phiếu sẽ rất hạn chế, hoặc không phát sinh mới.
Quay trở lại câu chuyện lượng trái phiếu đáo hạn đạt đỉnh năm 2024. Để xử lý trái phiếu đáo hạn, có một số cách. Chúng tôi ghi nhận trong quý I/2024, có khoảng 23.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đã được gia hạn. Đàm phán gia hạn đang là phương án hiệu quả bậc nhất để các doanh nghiệp bất động sản có thể “ứng phó” với trái phiếu đến hạn, giúp doanh nghiệp có thêm thời gian hồi phục, cải thiện khả năng trả nợ.
Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận vốn mới tốt hơn cũng là yếu tố tích cực. Với sự hỗ trợ từ nguồn vốn ngân hàng trong hoạt động tái cơ cấu, các doanh nghiệp bất động sản có thể đáp ứng được khối lượng trái phiếu đáo hạn.
Một điều đang được thị trường quan tâm là ba sắc luật quan trọng của thị trường bất động sản (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai) có thể có hiệu lực sớm từ ngày 1/7/2024. Ông đánh giá diễn biến này sẽ tác động như thế nào tới thị trường?
Theo số liệu thống kê của VIS Rating, khoảng 130.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2024 – mức cao nhất trong 5 năm qua.
Các quy định trong luật mới tạo nên ba tác động chính: Thứ nhất, quy định mới liên quan tới định giá đất sẽ góp phần thúc đẩy pháp lý dự án. Tuy nhiên, vấn đề này còn phải chờ nghị định hướng dẫn. Tác động đến nhanh hay chậm gần như phụ thuộc hoàn toàn vào việc Chính phủ đưa ra nghị định hướng dẫn sớm hay muộn.
Thứ hai, theo quan điểm của chúng tôi, các luật mới sẽ giúp cải thiện nguồn cung bất động sản cả về chất và lượng. Theo đó, Chính phủ đang muốn đẩy mạnh phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở phù hợp với thu nhập. Nhiều chủ đầu tư đã thông báo chuẩn bị triển khai các dự án nhà ở xã hội quy mô lớn. Điều này sẽ cải thiện câu chuyện về lượng. Về chất, trong vài năm gần đây, nguồn cung nhà ở mới thiên nhiều về phân khúc đầu cơ, nghỉ dưỡng… Theo khung pháp lý mới, hoạt động phân lô bán nền sẽ bị hạn chế. Nguồn cung bất động sản sẽ thiên về nhu cầu ở thực hơn.
Thứ ba, các khung pháp lý mới sẽ góp phần đưa ra cơ chế bảo vệ tốt hơn quyền lợi cho người mua nhà, đồng thời cũng khuyến khích chủ đầu tư phát triển dự án một cách thận trọng hơn. Điều này thể hiện qua các quy định như chủ đầu tư chỉ được nhận đặt cọc tối đa 5 - 10% giá trị bất động sản, huy động vốn trước khi bàn giao tối đa 70%.
Bên cạnh đó, có một quy định rất đáng chú ý liên quan tới tỷ lệ đòn bẩy, tỷ lệ sử dụng nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản trong phát triển dự án. Luật mới chưa đưa ra con số cụ thể nhưng đã định hướng sẽ giới hạn. Đây là một trong các biện pháp thúc đẩy chủ đầu tư phát triển một cách thận trọng hơn, tránh phát triển nóng, ồ ạt và sử dụng đòn bẩy một cách quá mức, dẫn tới câu chuyện đổ vỡ như một số doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn vừa qua.
Tuy triển vọng thị trường được nhận định có sự cải thiện, nhưng kết quả kinh doanh quý I/2024 của các doanh nghiệp bất động sản không lấy làm tích cực. Theo ông đâu là nguyên nhân?
Kết quả quý I/2024 không tích cực là điều đã được dự báo trước. Đây là đặc thù của mảng kinh doanh này khi bức tranh về doanh thu lợi nhuận kế toán và dòng tiền doanh nghiệp có độ lệch. Tức là có giai đoạn dòng tiền dồi dào nhưng hạch toán doanh thu lợi nhuận thấp, và ngược lại, có giai đoạn doanh thu lợi nhuận cao nhưng dòng tiền lại đi xuống.
Việc hạch toán doanh thu, lợi nhuận quý I/2024 không tích cực là do kết quả bán hàng trong giai đoạn trước thấp, tuy nhiên dòng tiền của các chủ đầu tư sẽ có sự cải thiện trong năm 2024 khi hoạt động bán hàng được hâm nóng trở lại cùng với tâm lý thị trường khởi sắc.
