Doanh nghiệp địa ốc: Để “cao giá” hơn với các quỹ đầu tư

Đã khó càng thêm khó

Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước đang siết chặt room tín dụng, phát hành trái phiếu được xem như một kênh huy động vốn hấp dẫn đối với doanh nghiệp.

Đơn cử, theo báo cáo của Bộ Tài chính, 6 tháng đầu năm 2019, các doanh nghiệp trong nền kinh tế đã phát hành trên 116.000 tỷ đồng trái phiếu, tăng 74% so với cùng kỳ. Trong đó, theo thông tin từ Công ty Chứng khoán MB (MBS), nhóm ngành bất động sản, xây dựng, hạ tầng đứng thứ hai về lượng trái phiếu phát hành với 16.230 tỷ đồng, chiếm 27%.

Có thể kể đến, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán PDR) phát hành tổng cộng 850 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp thông qua 3 lần với mức lãi suất lần lượt là 14,5%/năm; 12%/năm và 10,5%/năm; Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc NoVa (mã chứng khoán NVL) phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp qua 2 đợt, mỗi đợt 200 tỷ đồng với lãi suất xấp xỉ 11%/năm.

Một loạt công ty khác trong ngành địa ốc cũng phát hành trái phiếu doanh nghiệp từ đầu năm đến nay như Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (mã chứng khoán KDH); Công ty cổ phần Tập đoàn Hà Đô (mã chứng khoán HDG); Công ty cổ phần Đầu tư Văn Phú (mã chứng khoán VPI); Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Cường Thuận IDICO (mã chứng khoán CTI)…

Báo cáo của MBS cũng cho hay, bất động sản là nhóm ngành phát hành trái phiếu với mức lãi suất cao nhất, phổ biến trên 10%/năm. Trái phiếu doanh nghiệp của nhóm này thường có tài sản đảm bảo dưới dạng quyền sử dụng đất, có thời hạn từ 1 - 10 năm, phổ biến là kỳ hạn 2 năm.

Tuy nhiên, trước tình hình các doanh nghiệp bất động sản ồ ạt phát hành trái phiếu, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát rủi ro trong hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại phải rà soát các quy định về quy trình, thủ tục thẩm định, phê duyệt và quyết định mua trái phiếu doanh nghiệp… Đồng thời, yêu cầu các ngân hàng thương mại không được mua trái phiếu doanh nghiệp nhằm mục đích cơ cấu lại các khoản nợ của doanh nghiệp phát hành.

Các ngân hàng cũng phải kiểm soát chặt chẽ hoạt động đầu tư trái phiếu có mục đích đầu tư vào các chương trình, dự án thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hoặc tăng quy mô vốn của tổ chức phát hành hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản để hạn chế rủi ro.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, giám đốc một công ty bất động sản trên địa bàn TP.HCM cho biết, hiện nay việc các doanh nghiệp xây dựng, mở dự án mới đang gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt trong việc huy động vốn. Việc Ngân hàng Nhà nước “tuýt còi” việc phát hành trái phiếu khiến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rơi vào tình cảnh đã khó lại càng thêm khó.

Phân tích từ góc nhìn ổn định hệ thống tài chính - ngân hàng, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển tỏ ra không ủng hộ việc ngân hàng mua trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, mà cho rằng lĩnh vực này nên dành cho các nhà đầu tư cá nhân hoặc quỹ đầu tư.

Theo ông Hiển, trái phiếu là dạng cho vay dài hạn nhưng không kiểm soát dòng tiền sử dụng của doanh nghiệp. Còn khi cho vay dự án thì bản thân ngân hàng đã đánh giá, phân tích doanh nghiệp và dự án. Khi tiến hành giải ngân sẽ thực hiện theo đúng tiến độ, kiểm soát mục đích đầu tư.

Hơn nữa, cho vay dự án thì ngân hàng cũng có một phần tài sản thế chấp chính trong tài sản doanh nghiệp hình thành từ vốn vay và các tài sản khác an toàn. Trong khi đó, với trái phiếu, khi mua ngân hàng sẽ không kiểm soát được tình hình doanh nghiệp, chỉ đánh giá chung chung mà không đánh giá trực tiếp được dự án.

“Động thái của Ngân hàng Nhà nước là phù hợp. Bởi chức năng cho vay trái phiếu chỉ nên dành cho các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư cá nhân hoặc các tổ chức tài chính. Ngân hàng thương mại không nên đi vào nghiệp vụ này”, ông Hiển nói.

Để hấp dẫn nhà đầu tư

Khi các ngân hàng được cảnh báo về việc sẽ bị kiểm soát chặt hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp địa ốc, các chủ đầu tư sẽ phải tìm đến các quỹ đầu tư, nhà đầu tư cá nhân nhiều hơn khi muốn phát hành công cụ nợ này. Tuy nhiên, làm thế nào để trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các đối tượng này là câu hỏi không hề đơn giản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, các doanh nghiệp đang đứng trước thách thức khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản. Nhưng đây cũng là cơ hội để tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh, giảm dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay tín dụng.

Trong đó, nguồn vốn trả trước của người mua nhà là nền tảng quan trọng và bền vững để các chủ đầu tư triển khai dự án. Để thu hút được dòng vốn này, HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị doanh nghiệp. Luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng...

Như vậy mới có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật (được huy động đến 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà; được huy động đến 95% giá trị hợp đồng nếu đã bàn giao nhà).

Đồng thời, các doanh nghiệp cần tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực của doanh nghiệp, xây dựng hình ảnh uy tín nhằm hấp dẫn các nhà đầu tư tài chính và đặc biệt là các đối tác liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn bất động sản trong nước hùng mạnh, chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản cần lựa chọn đối tác là các doanh nghiệp, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực, học hỏi kinh nghiệm và nâng cao năng lực quản trị.

“Việc gia tăng các động thái kiểm soát tín dụng, kiểm soát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp sẽ gây áp lực tới nguồn cung vốn cho thị trường. Do đó, cơ quan quản lý cần xem xét có những động thái phù hợp để tránh đẩy thị trường vào tình trạng giảm thanh khoản đột ngột, vì bất động sản là lĩnh vực nhạy cảm có sức ảnh hưởng lớn trong nền kinh tế”, ông Châu khuyến cáo thêm.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, doanh nghiệp muốn phát triển thêm nguồn vốn từ trái phiếu thì nên đi tìm từ các quỹ đầu tư, nhà đầu tư tài chính. Tuy nhiên, muốn hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp phải có dự án, quỹ đất sẵn sàng, tiềm lực tài chính tốt. Trong khi đó, hiện nhiều công ty đầu tư bất động sản đang trong quá trình tích lũy quỹ đất, pháp lý dự án chưa hoàn thành... Chưa kể, khi hợp tác, đôi khi doanh nghiệp còn mất quyền quyết định, gần như là bán dự án cho nước ngoài.

Do vậy, phương án tốt nhất trong bối cảnh hiện nay đối với doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản là cần có phương án xử lý chủ động. Khi có sản phẩm tốt, nhưng đang có nợ quá hạn, chủ đầu tư dự án cần phải tính toán, làm việc với ngân hàng về nợ để tìm ra giải pháp.

Doanh nghiệp cũng cần học cách hạn chế bớt sự phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, khi triển khai dự án phải lập kế hoạch cụ thể, chi tiết và chặt chẽ từng khoản thu - chi, tiến độ bán hàng - tiến độ dự án, nếu để dự án kéo dài rất dễ bị “vỡ trận”.

“Bài học thấy rõ là khi thị trường bất động sản quay đầu, nhiều dự án chết thì tất cả các bên đều thiệt hại”, ông Hiển nói và cho biết thêm, không phải là chờ đến lúc khó khăn mới giải quyết mà phải có biện pháp sớm. Bởi bất động sản là loại hình đặc biệt, một dự án có khi kéo dài 3 - 5 năm, tính chu kỳ rất quan trọng. Nếu không tính toán kỹ bài toán vốn cho cả vòng đời dự án thì khi thị trường gặp trắc trở, chủ đầu tư dự án dễ đi vào ngõ cụt.