Bán dự án để trang trải hoạt động
Cũng như nhiều doanh nghiệp địa ốc khác, Công ty cổ phần Đầu tư LDG đang trải qua giai đoạn rất khó khăn. Năm 2022, LDG lãi hợp nhất 4 tỷ đồng, chỉ bằng 1,54% so với năm 2021. Đến nửa đầu năm 2023, công ty này lỗ đến 150 tỷ đồng, trong khi phát sinh khoản chậm thanh toán tiền lãi hơn 22,5 tỷ đồng của một lô trái phiếu và chậm trả gốc, lãi ngân hàng xấp xỉ 34 tỷ đồng.
Trong nghị quyết vừa được thông qua, Hội đồng quản trị LDG đã nhất trí với chủ trương chuyển nhượng 2 dự án gồm Khu du lịch biển Bãi Bụt - Sơn Trà, Đà Nẵng và Khu chung cư lô C1 tại phường Bình An, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Trong đó, dự án Bãi Bụt - Sơn Trà quy mô 29 ha, tổng vốn đầu tư hơn 4.600 tỷ đồng ở vị trí đắc địa từng được LDG coi là một trong những dự án chiến lược.
Trước khi thông qua phương án này, LDG từng tính đến việc tìm đối tác cùng tham gia phát triển dự án với tỷ lệ 30 - 70%, nhưng lãnh đạo Công ty cũng thừa nhận khả năng này khó xảy ra trong bối cảnh thị trường hiện nay. Giai đoạn vừa qua, Ban lãnh đạo Công ty đã phải dùng tài sản cá nhân để giúp Công ty.
Trên thực tế, đây không phải là lần đầu tiên LDG thông qua chủ trương bán bớt tài sản để trang trải hoạt động. Năm ngoái, khi đứng trước sức ép khách hàng đòi lại tiền đặt cọc mua nhà tại 2 dự án High Intela và West Intela (quận 8, TP.HCM), Công ty đã đề ra nhiều phương án xử lý, trong đó sẽ huy động vốn từ bên ngoài và sử dụng nguồn tiền có sẵn để tiến hành thu hồi sản phẩm, đảm bảo lợi ích cho khách hàng, đồng thời dự phòng rủi ro pháp lý. Trong điều kiện thuận lợi, nếu thu hồi được toàn bộ sản phẩm, LDG sẽ tìm kiếm đối tác để chuyển nhượng lại dự án.
Vào cuối tháng 3/2023, trong công văn gửi tới Công ty cổ phần Chứng khoán Thiên Việt về lô trái phiếu LDGH2123002 với tổng mệnh giá 336,4 tỷ đồng đã quá thời hạn thanh toán, LDG đề xuất phương án thay thế tài sản bảo đảm bảo bổ sung là 2 dự án nói trên bằng nguồn thu chuyển nhượng Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Nam Sài Gòn (chủ đầu tư dự án High Intela và West Intela).
LDG không phải là doanh nghiệp duy nhất trên thị trường đang loay hoay với những khoản nợ quá hạn. Bởi sau một thời gian dài tái cấu trúc, dù đã cố gắng loại bỏ dần các yếu tố làm tăng sức ép tài chính nhưng vẫn không đủ sức để cân đối được dòng tiền khi thị trường khó khăn kéo dài.
Trong tài liệu gửi cổ đông trước kỳ đại hội diễn ra cuối tháng 9/2023, lãnh đạo Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest) cho biết đang gặp khó về dòng tiền. Theo đó, năm 2023, Công ty khó tiếp cận được các nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, không phát hành được trái phiếu và hiện tại còn nợ một số khoản. Trong danh sách vay nối dài của Hải Phát Invest, ngoài trái phiếu, tín dụng ngân hàng, còn có các khoản vay cá nhân lãi suất 15%/năm.
Để có tiền trả nợ, Hải Phát Invest sẽ tập trung bán buôn các dự án tại Lào Cai, 4 tòa nhà cao tầng tại Bắc Giang và dự án khu dân cư đô thị tại Quảng Ninh... Hiện tại, Hải Phát Invest đã bán toàn bộ phần vốn góp tại khu đất thương mại TM 1, thuộc dự án Khu dân cư Cồn Tân Lập, một trong những khu đất “vàng” tại TP. Nha Trang khi nằm giáp cầu Trần Phú, cửa sông Cái chảy ra biển.
Trên thực tế, trong mùa đại hội cổ đông thường niên vừa qua, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng trải lòng về giai đoạn chạy đua trả nợ đầy thách thức năm 2022 và những toan tính “chạy dòng tiền” để xử lý nợ trong nửa cuối năm 2023. Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, từ giữa năm 2023 đến nay là giai đoạn xử lý nợ đầy khó khăn của các doanh nghiệp địa ốc khi phải đối mặt với lựa chọn hoặc bán dự án, tài sản, hoặc bán doanh nghiệp từng phần… để tái cơ cấu nợ và duy trì hoạt động.
Cơ hội cho cả bên mua và bên bán
VNDirect ước tính, lượng trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản đạt khoảng 65.900 tỷ đồng trong nửa cuối năm nay và tăng lên hơn 124.000 tỷ đồng trong năm 2024.
Trong báo cáo mới nhất, các chuyên gia của Công ty Chứng khoán VNDirect nhận định, thanh khoản vẫn là vấn đề đáng lo ngại với các doanh nghiệp bất động sản, cho dù so với nửa đầu năm, rủi ro mất khả năng thanh toán hiện đã giảm bớt nhờ được gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và giãn nợ ngân hàng. VNDirect ước tính, lượng trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản đạt khoảng 65.900 tỷ đồng trong nửa cuối năm nay và tăng lên hơn 124.000 tỷ đồng trong năm 2024.
Trong bối cảnh đó, dòng vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài đã, đang và sẽ đổ bộ vào Việt Nam thời gian tới được cho là cơ hội để các doanh nghiệp địa ốc trong nước tái cơ cấu danh mục tài sản để có nguồn tiền trả nợ cũng như duy trì hoạt động. Hầu hết nhóm nhà đầu tư này đều hướng đến các dự án có pháp lý tương đối hoàn thiện. Nhiều chủ đầu tư đang nắm giữ các dự án “sạch” có thể bán dự án hoặc hợp tác, tạo ra giá trị và lợi ích cho cả 2 bên.
Ông Lê Xuân Đồng, Giám đốc điều hành Khối Nghiên cứu thị trường và Tư vấn FiinGroup cho biết, thị trường M&A dự án đã có sự thay đổi khi trước đây, các thương vụ do các tổ chức, doanh nghiệp trong nước thực hiện thường chiếm tỷ lệ lớn, thì từ đầu năm 2023, các doanh nghiệp nước ngoài vươn lên trong hoạt động M&A dự án khi các nhà phát triển bất động sản trong nước gặp khó khăn.
“Khó khăn của người này là cơ hội cho người khác, các doanh nghiệp nước ngoài xác định hiện là thời điểm thích hợp để mở rộng kinh doanh ở Việt Nam. Vì vậy, số lượng giao dịch được thực hiện bởi các nhà đầu tư nước ngoài tăng mạnh trong từ đầu năm tới nay, tập trung vào 2 lĩnh vực địa ốc và ngân hàng”, ông Đồng nói và cho biết thêm, các nhà đầu tư Nhật Bản, Singapore, Thái Lan và Hồng Kông (Trung Quốc) hoạt động tích cực nhất trên thị trường M&A trong nửa đầu năm 2023. Nhìn chung, hiện nay, những doanh nghiệp đang phải cơ cấu lại nợ vẫn gặp nhiều khó khăn, còn với doanh nghiệp nợ ít, đây là giai đoạn tích lũy tài chính để đi thâu tóm dự án và những doanh nghiệp này vẫn “sống khỏe”.
Còn lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM nhận định, những doanh nghiệp có tài sản sạch đem bán để xử lý nợ thuộc nhóm còn cứu vãn được, trong khi trên thực tế, có nhiều doanh nghiệp không còn khả năng xoay xở do dự án còn vướng pháp nên khó bán, tín dụng cũng khó tiếp cận.
VARS cũng dự báo, thời gian tới, hoạt động M&A sẽ tiếp tục sôi động. Các thương vụ sau khi hoàn tất bước thăm dò, khảo sát trong quý II/2023 đã chuyển sang bước đàm phán, thương lượng trong quý III nên thị trường có thể sẽ chứng kiến những thương vụ thành công đầu tiên trong quý IV này, song số lượng sẽ không nhiều và giới hạn ở các dự án quy mô nhỏ với pháp lý cơ bản hoàn thiện.
Các thương vụ quy mô vừa và lớn sẽ tiếp tục quá trình đàm phán đến hết quý IV/2023, thậm chí kéo dài sang quý II/2024. Các dự án dang dở gặp được chủ đầu tư có tiềm lực tài chính sẽ nhanh chóng được triển khai tiếp. Các chủ doanh nghiệp thu được tiền từ M&A cũng có nguồn vốn để đầu tư cho những dự án khác. Khi các thương vụ M&A diễn ra thành công sẽ góp phần cải thiện nguồn cung cho thị trường bất động sản.
