Thách thức vẫn lớn
“Sốt sắng” có lẽ là cụm từ miêu tả chính xác nhất trạng thái tâm lý chung của nhiều lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc lúc này. Một phần đến từ việc chỉ còn vài ngày nữa là đến ngày 1/8/2024 - thời điểm 3 luật mới gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chính thức có hiệu lực, phần còn lại là câu chuyện nội tại của chính doanh nghiệp mình.
Hiệu ứng tích cực ngay trước thềm các luật mới có hiệu lực là rất rõ ràng, song khung pháp lý mới cũng tạo áp lực không nhỏ lên các doanh nghiệp trong việc tuân thủ, nhất là trong bối cảnh việc cơ cấu lại nợ và tài sản vẫn đang là thách thức lớn.
Theo thống kê của Fiin Group, tính tới tháng 5/2024, tỷ lệ chậm trả trái phiếu (kể cả trái phiếu doanh nghiệp cơ cấu lại và giãn hoãn kỳ hạn) là gần 18%; riêng khối doanh nghiệp phi ngân hàng, tỷ lệ này là gần 26%. Tổng giá trị trái phiếu có vấn đề vào khoảng 215.000 tỷ đồng, trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản chậm trả chiếm tỷ lệ lớn nhất 42,5%.
Dù vậy, điểm tích cực là trong 5 tháng qua, tỷ lệ trái phiếu doanh nghiệp có vấn đề có xu hướng chậm lại và các thỏa thuận gia hạn nợ cũng ghi nhận kết quả tích cực.
Đơn cử, tại Tập đoàn Novaland, sau 3 lần “lỡ hẹn” hoàn thành thỏa thuận tái cấu trúc gói trái phiếu quốc tế 300 triệu USD, đến đầu tháng 7/2024, doanh nghiệp này đã đạt đồng thuận tái cơ cấu từ các trái chủ với hình thức chuyển đổi trái phiếu sang cổ phiếu NVL với giá chuyển đổi ban đầu 40.000 đồng một đơn vị, tỷ lệ chuyển đổi 134.135 cổ phiếu cho một trái phiếu.
Đồng thời, Novaland cũng khất nợ thành công 8/17 lô trái phiếu phát hành năm 2020 với tổng giá trị gần 3.200 tỷ đồng
Đại diện Novaland chia sẻ, mặc dù còn nhiều khó khăn nhưng việc hoàn tất tái cấu trúc lô trái phiếu quốc tế trên sẽ giúp Tập đoàn giảm áp lực về tài chính cùng những biến động của thị trường gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh.
Ngoài ra, thị trường cũng ghi nhận một số doanh nghiệp như Hoàng Cát, Becamex ITC, Bất động sản Ngọc Minh, Khải Hoàn Land, Hưng Thịnh Land… có động thái xin giãn, hoãn thanh toán nợ gốc và sửa đổi kế hoạch mua lại trái phiếu, giúp giải tỏa áp lực thanh toán trước mắt.
Từ đầu năm đến nay, theo Fiinratings, thị trường ghi nhận thêm khoảng 20.000 tỷ đồng trái phiếu chậm trả, bao gồm 72% giá trị trái phiếu được giãn, hoãn thời gian đáo hạn từ 1-2 năm. Phương án này giúp các doanh nghiệp có thêm thời gian tập trung xử lý khó khăn về sản xuất, kinh doanh và cân đối dòng tiền trả nợ.
Trong nửa cuối năm 2024, theo dữ liệu cập nhật từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), sẽ có khoảng 139.765 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn. Trong đó, phần lớn là trái phiếu bất động sản với 58.782 tỷ đồng, tương ứng tỷ lệ 42%, cho thấy áp lực nợ trái phiếu vào cuối năm nay không hề nhỏ với nhiều doanh nghiệp.
“Số liệu cho thấy, dòng tiền dịch chuyển vào nhóm ngành bất động sản đang tăng trở lại và khối lượng giao dịch cao hơn các ngành khác, nhưng chưa phải mức ấn tượng để dự đoán về một con sóng tăng mạnh mẽ có tính thuyết phục cao”, MBS đánh giá.
Mặt khác, môi trường lãi suất thấp là một trong những yếu tố thuận lợi. Trong điều kiện lý tưởng, lãi vay thấp giúp tăng khả năng chi trả của người mua nhà và kích cầu đầu tư bất động sản.
Tuy nhiên, trên thực tế, với mặt bằng lãi vay hiện tại, người dân và doanh nghiệp vẫn chưa mặn mà và còn khó tiếp cận tín dụng ngân hàng.
Bên cạnh đó, các điểm nghẽn về pháp lý cũng là yếu tố khiến nhiều dự án chưa thể đưa thị trường để thu dòng tiền về, dẫn tới doanh nghiệp cạn kiệt dòng tiền.
“Dù các luật chuyên ngành bất động sản mới có hiệu lực sớm, nhưng cũng cần thời gian để thẩm thấu. Trong khi đó, các chủ đầu tư cần gấp sản phẩm đủ điều kiện để bán ra thị trường thì mới có nguồn thu để nuôi bộ máy, chờ thị trường thực sự hồi phục trở lại. Nhưng muốn có sản phẩm mới thì pháp lý phải được gỡ, nhưng bao giờ gỡ xong thì vẫn phải đợi”, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản giãi bày.
Cần lưu ý rằng, số lượng dự án treo phản ánh vào cơ cấu hàng tồn kho và đây đang là gánh nặng rất lớn đối với các doanh nghiệp địa ốc.
Chỉ riêng báo cáo tài chính của 10 doanh nghiệp bất động sản nhà ở lớn nhất trên sàn HOSE đã cho thấy, tổng giá trị tồn kho tính đến cuối tháng 3/2024 đạt hơn 286.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 11,4 tỷ USD), tăng gần 4% so với cuối năm 2023 (hơn 276.000 tỷ đồng), nếu tính toàn bộ thị trường chứng khoán với khoảng 90 doanh nghiệp đang có cổ phiếu giao dịch thì con số này lên tới hơn 15 tỷ USD.
Danh sách những doanh nghiệp tồn kho nhiều nhất xuất hiện những cái tên quen thuộc như Novaland, Nam Long, Phát Đạt, Đất Xanh, Văn Phú Invest, Hải Phát Invest… Đây đều là những doanh nghiệp được nhắc tới về vấn đề gánh nặng chi phí bị “chôn” ở hàng tồn kho hiện nay.
Tín hiệu nào cho nửa cuối năm 2024?
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Bất động sản Toàn Cầu (GP-Invest), ở góc độ người mua, lựa chọn đang ít hơn trước, kể cả sản phẩm đầu tư hay để ở, do nguồn cung hạn chế.
Người mua cũng e ngại khi giá đang lên cao, so với giai đoạn năm 2022 và đầu năm 2023 thì hiện tại đã cao hơn khoảng 10-15%, thậm chí có dự án tăng tới 20-30%. Trong khi đó, về phía người bán, số dự án có thể ra hàng rất ít, so với giai đoạn 2018-2019 thì các dự án đủ thủ tục triển khai kinh doanh hiện nay ít hơn hẳn.
“Nhiều dự án đang vướng về thủ tục pháp lý. Các luật mới liên quan đến bất động sản sắp có hiệu lực, nhưng các thủ tục thay đổi khiến các chủ đầu tư cũng phân vân về xu thế của thị trường giai đoạn tới. Họ băn khoăn hệ thống luật mới sẽ như thế nào nên còn trong tâm thế chờ đợi”, ông Hiệp cho hay.
Còn chuyên gia bất động sản Phạm Anh Khôi cho rằng, có 2 vấn đề chính khiến khó khăn chung của thị trường bất động sản còn tồn tại: Một là sự bất hợp lý trong cung cầu, khi nhu cầu của người mua nhà còn rất cao nhưng sản phẩm phù hợp lại rất ít; hai là tình hình tài chính của các doanh nghiệp và lãi suất có thể tăng trong thời gian tới. Thị trường chưa hồi phục, doanh nghiệp còn nặng nợ trái phiếu, nếu lãi suất ngân hàng chưa ổn định thì sẽ khó chồng khó.
Dẫu vậy, điểm tích cực là nguồn tiền khách hàng trả trước ngắn hạn tại thời điểm cuối năm 2023 đã tăng mạnh ở nhiều doanh nghiệp địa ốc. Đây có thể xem là chỉ báo phản ánh sức mua thị trường bắt đầu có sự cải thiện.
Ngoài ra, từ đầu quý II/2024, bức tranh kinh tế đã ổn định hơn, ngân hàng tiếp tục nỗ lực giảm lãi suất cho vay, các chủ đầu tư cũng tăng tốc trong việc “làm mới” các sản phẩm cũ để đưa ra thị trường, bên cạnh những sản phẩm mới.
Ông Nguyễn Đình Duy - Giám đốc, chuyên gia phân tích cấp cao tại Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam đưa ra nhận định, việc tiếp cận vốn (bao gồm cả tín dụng ngân hàng lẫn huy động trái phiếu) của doanh nghiệp bất động sản sẽ thuận lợi hơn trong nửa cuối năm 2024.
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong năm nay (dự kiến có khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để trả nợ đến hạn), tất cả những yếu tố này sẽ giúp các chủ đầu tư giảm bớt khó khăn về thanh khoản trong năm 2024 và 2025.
Theo Công ty Chứng khoán MB (MBS), quý III/2024 sẽ là thời điểm đánh giá dòng tiền có quay trở lại mạnh mẽ để đẩy giá cổ phiếu bất động sản vừa tạo đáy hay không. Nếu kỳ vọng thành hiện thực, nhóm bất động sản sẽ trở thành trụ cột, là điểm tựa nâng đỡ chỉ số chung.
“Số liệu cho thấy, dòng tiền dịch chuyển vào nhóm ngành bất động sản đang tăng trở lại và khối lượng giao dịch cao hơn các ngành khác, nhưng chưa phải mức ấn tượng để dự đoán về một con sóng tăng mạnh mẽ có tính thuyết phục cao”, MBS đánh giá.
