Doanh nghiệp địa ốc chờ điểm rơi lợi nhuận

Tồn kho tăng, dòng tiền giảm

Dù chưa chính thức công bố báo cáo tài chính quý II/2020 và báo cáo bán niên, nhưng nhiều doanh nghiệp địa ốc đều thông tin có nửa đầu năm khá ảm đạm. Ngay từ quý I/2020, số liệu thống kê của Fiin Group cho thấy, doanh thu của khối doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã giảm tới 18% so với cùng kỳ 2019, đứng thứ 5 trong nhóm ngành sụt giảm về doanh thu.

Trong khi đó, quý II/2020 mới là quý chịu ảnh hưởng nặng nề nhất bởi dịch Covid-19 với gần 1,5 tháng cách ly xã hội, hoạt động kinh doanh của mọi ngành, tiêu biểu là nhóm doanh nghiệp ngành bất động sản gần như đứng hình. Hệ quả là sự gia tăng mạnh hàng tồn kho, trong khi vẫn phải chịu sức ép từ chi phí lãi suất, chi phí quản lý vận hành doanh nghiệp cũng như trả lương cho cán bộ công nhân viên.

Thực tế, hệ số vòng quay hàng tồn kho trung bình của các doanh nghiệp bất động sản có xu hướng giảm mạnh từ mức 7 (năm 2017) sang 5,3 (năm 2018) khi thị trường bất động sản bắt đầu bước vào giai đoạn khó khăn, và tiếp tục giảm xuống mức 5 vào năm 2019. Trong đó, chỉ có 7/79 doanh nghiệp bất động sản niêm yết có hệ số vòng quay hàng tồn kho vượt 10. Điều này cho thấy, thời gian bán hàng trung bình của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng chậm.

Tuần qua, một số tổ chức nghiên cứu đã công bố báo cáo thị trường bất động sản quý II với thông tin đáng mừng là trong quý vừa qua, lượng sản phẩm chào báo ra thị trường tại TP.HCM và Hà Nội tăng trên 50% so với quý I.

Tuy nhiên, nhận định về thông tin khả quan này, lãnh đạo một sàn môi giới lớn cho rằng, đó đa phần là nguồn cung đã ở “trên bệ phóng” nhưng bị đình lại trong giai đoạn Covid-19 còn hoành hành ở nước ta. Việc ra mắt dự án, mở bán sản phẩm vào tháng 5 và cao điểm là tháng 6 thực ra chỉ là làm nốt những phần việc nhỏ còn dở dang. Chưa kể ra mắt dự án là một chuyện, thanh khoản đến đâu lại là một ẩn số.

Trong số nhóm doanh nghiệp ứ đọng hàng tồn kho nhiều nhất hiện nay phải kể đến Đất Xanh (DXG) với tổng giá trị hàng tồn kho (tính tới hết quý I/2020) lên tới gần 8.552 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản kinh doanh dở dang. Tiếp sau đó, Quốc Cường Gia Lai (QCG) cũng là doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho dồn ứ nhất với hơn 8.000 tỷ đồng và Khang Điền hơn 7.225 tỷ đồng. Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp khác ít hơn cũng có con số hàng tồn kho lên tới vài nghìn tỷ đồng như LDG, FLC Faros, Hải Phát Invest, Văn Phú Invest, TTC Land, Nhà Từ Liêm, DIG với chủ yếu là các tài sản kinh doanh dở dang và có xu hướng tăng mạnh trở lại sau đợt dịch Covid-19 vừa qua.

Hàng tồn kho tích tụ, trong khi tổng nợ vay tiếp tục gia tăng khiến các doanh nghiệp rơi vào trạng thái "bí bách" thanh khoản. Riêng trong năm 2019, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết phải trả 13.689 tỷ đồng lãi vay, tăng hơn 34% so với năm 2018. Đó là chưa kể con số lãi vay được vốn hóa vào dự án, đây là phần chi phí “vô hình” đem lại những rủi ro đáng kể, nhưng không dễ nhận diện ở bối cảnh hiện tại.

Cụ thể, trong quá trình xây dựng, phần lãi vay được vốn hóa làm tăng giá thành dự án; qua đó, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản có thể bị giảm mạnh nếu giá bán không tăng tương ứng. Tệ hơn, nếu dự án hoàn thành nhưng không bán được (mất thanh khoản), chi phí lãi vay khi đó được tính trực tiếp vào chi phí sản xuất - kinh doanh và xói mòn phần lớn thành quả hoạt động của doanh nghiệp.

Trong 6 tháng đầu năm 2020, ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, mặc dù mặt bằng lãi suất ngân hàng đã có chiều hướng giảm, nhưng tiền lãi phải trả của các doanh nghiệp lại sẽ có xu hướng tăng lên. Lý do là 6 tháng đầu năm, các doanh nghiệp đã chuyển hướng sang sử dụng vay vốn qua kênh trái phiếu với lãi suất không hề thấp. Chưa kể, thủ tục để được hỗ trợ cơ cấu lại vốn vay do ảnh hưởng của dịch Covid-19 cũng không hề dễ dàng.

Doanh nghiệp chờ đợi gì?

Tỷ lệ đòn bẩy cao cùng với việc hàng tồn kho cao sẽ tạo áp lực mới đối với các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Trong bối cảnh này, việc sớm tạo ra dòng tiền để có thể duy trì hoạt động là điều nhiều đơn vị phải đau đầu suy nghĩ. Đó cũng là thêm một lý do khiến trong tháng 5 và đặc biệt là tháng 6 vừa qua, rất nhiều đơn vị bằng mọi cách sớm đưa sản phẩm ra thị trường ngay sau khi giãn cách xã hội. Tuy nhiên, tâm lý “tích cốc phòng cơ”, hạn chế đưa ra các quyết định tiêu tiền lớn của người mua nhà trong giai đoạn này là một cản trở lớn đến hiệu quả bán hàng.

Cũng có những điểm sáng trong 6 tháng qua khi dù doanh thu giảm mạnh, nhiều doanh nghiệp vẫn ghi nhận con số tăng trưởng khá về lợi nhuận. Có doanh nghiệp đã thông báo hoàn thành trên 50%, thậm chí tới 70 - 80% kế hoạch năm. Chỉ lưu ý rằng, trong danh sách những doanh nghiệp báo lãi lớn, có không ít doanh nghiệp, việc ghi nhận doanh thu tăng trưởng chủ yếu là do kỳ hoạch toán doanh thu vào đúng dịp Covid-19 khi các dự án bàn giao hoặc đến tiến độ thu tiền.

Đại diện một doanh nghiệp cho biết, sự suy giảm kết quả kinh doanh quý I so với cùng kỳ năm ngoái là điều khó tránh khỏi, trong đó một số mảng hoạt động của doanh nghiệp như du lịch, cho thuê khách sạn ghi nhận con số âm khi doanh thu không bù đắp nổi chi phí vận hành tối thiểu.

Đặc biệt, theo nhận định của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, người mua nhà bị giảm thu nhập, không trả được lãi vay ngân hàng, dẫn đến có khoảng ít nhất đã có từ 10 - 20% người mua nhà phải thanh lý hợp đồng, chịu phạt mà không nhận nhà. Điều này sẽ gây áp lực vào kế hoạch kinh doanh 2020 của doanh nghiệp và sẽ chủ yếu được hạch toán vào thời điểm cuối năm nay.

Bên cạnh đó, đáng lo ngại nhất đối với tình hình kinh doanh cả năm là tình trạng âm dòng tiền của nhiều doanh nghiệp. Do đó, khác với mọi năm, cứ có dự án là doanh nghiệp sống tốt, năm nay sức chịu đựng của một doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào lượng tiền mặt dự trữ. Nắm giữ lượng tiền mặt nhiều (tiền và các khoản tiền gửi ngân hàng ngắn hạn) sẽ giúp doanh nghiệp trang trải được các hoạt động, chờ đến khi các hoạt động mở bán thực sự đạt hiệu quả trở lại.

Hồi đầu tháng 5/2020, trong báo cáo “Triển vọng ngành quý II/2020”, CTCK Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BSC) cho biết, số dư tiền trung bình ngành bất động sản đủ sức duy trì hoạt động khoảng 11,1 tháng trước giả định doanh nghiệp không có doanh thu và dòng tiền được tạo ra nhưng vẫn phải trả lương cho người lao động (chi phí hoạt động), chi phí lãi vay và một số khoản phải trả (nếu có) trong năm nay, đồng thời nợ ngắn hạn được cơ cấu giãn hoãn. Số liệu từ BSC cho thấy, 6 doanh nghiệp có thời gian duy trì hoạt động cao hơn trung bình ngành gồm Nam Long (NLG) 47 tháng, Phát Đạt (PDR) gần 22 tháng, Tổng công ty DIC (DIG) 19 tháng, Novaland (NVL), Khang Điền (KDH) cùng 17 tháng và Văn Phú Invest (VPI) 13,6 tháng.

Theo ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn đầu tư CTCK Maybank KimEng Việt Nam, đặc thù hàng tồn kho của mỗi đơn vị khác nhau dẫn tới tính thanh khoản khác nhau. Tuy nhiên, phải nhìn nhận rằng, trong tình hình thị trường nói chung không thực sự ủng hộ, nhiều doanh nghiệp địa ốc và các thành viên thị trường khác có tâm lý phòng thủ thì việc cạn dòng tiền là nguy cơ hiển hiện ngay trước mắt.

“Nhiều doanh nghiệp có thể giấu chỉ số luân chuyển dòng tiền để dự phòng phân bổ ngược lại cho những năm có kết quả kinh doanh không tốt. Tuy nhiên, trong dài hạn, doanh nghiệp không thể sử dụng mãi động thái này, nhất là trong bối cảnh thị trường đang kẹt cả về pháp lý lẫn các yếu tố tác động ngoại cảnh như như dịch bệnh, thanh khoản… Tình trạng dòng tiền âm kéo dài cho thấy cả doanh nghiệp lẫn thị trường đều đi đến giới hạn của khó khăn”, ông Khánh nhận định.

Trong khi đó, báo cáo chiến lược đầu tư nửa cuối năm 2020 của Công ty Chứng khoán KB nhận định, tình hình dịch bệnh Covid-19 ở trong nước đã khả quan, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi sau khi lệnh giãn cách được gỡ bỏ. Một số doanh nghiệp đã nhanh chóng đẩy mạnh lại các hoạt động mở bán sau thời gian giãn cách. Tuy nhiên, rủi ro dịch bệnh quay trở lại đã khiến tâm lý bên mua có phần mang tính “phòng thủ”, ảnh hưởng đến tốc độ bán hàng và khả năng hấp thụ của thị trường.

Cùng với đó, những vấn đề pháp lý chưa được tháo gỡ, nhất là đối với các dự án ở TP.HCM, tạo ra những trở ngại nhất định cho các doanh nghiệp hồi phục và tăng trưởng trở lại sau đại dịch. Mặc dù gần đây đã có một số chính sách được ban hành cho thấy tín hiệu tích cực trong việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý như việc TP.HCM chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng hạ tầng trong khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2 và nhiều khu vực trọng điểm khác.

Có thể thấy, trong một số điểm nhấn tích cực đối với ngành bất động sản năm 2020 là việc đẩy mạnh đầu tư công với 1 số dự án lớn như cao tốc Bắc - Nam, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, sân bay Long Thành, từ đó có tác động tốt đến một số doanh nghiệp có dự án, quỹ đất được hưởng lợi từ các dự án này. Những doanh nghiệp có quỹ đất sạch lớn với đầy đủ pháp lý và có cơ cấu tài chính an toàn là các cơ hội đầu tư khi thị trường ổn định hơn sau dịch Covid-19.

Tuy nhiên, chỉ khi Việt Nam mở cửa trở lại với hoạt động hàng không và du lịch, cùng điểm nghẽn pháp lý với các dự án ở những đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng… được tháo gỡ thì thị trường bất động sản mới thực sự trở lại quỹ đạo bình thường. Nhiều ý kiến đang kỳ vọng điều này sẽ diễn ra vào quý IV năm nay.