Doanh nghiệp địa ốc bắt đầu gặp khó với bài toán vốn

Chật vật huy động vốn

Bà P.K.H, giám đốc một công ty bất động sản đã thành lập hơn 3 năm cho biết, Công ty chủ yếu hoạt động trong mảng môi giới và phát triển dự án phân lô nhỏ. Mới đây, bà muốn đưa công ty phát triển mạnh hơn bằng việc triển khai dự án 21 ha tại Long An, dự án đã được cấp phép phát triển sản phẩm biệt thự đơn lập.

“Với số vốn hiện có, tôi phải huy động khoảng 700 tỷ đồng nữa mới có thể phát triển được dự án trên. Tuy nhiên, làm việc với ngân hàng thì họ cho biết, hiện việc cho doanh nghiệp bất động sản vay sẽ phải xét nhiều yếu tố như thời gian hoạt động, lịch sử có bị nợ xấu hay không, tài sản thế chấp… và số tiền vay cũng sẽ hạn chế. Đặc biệt, lãi suất cũng không hề thấp”, bà H. nói.

Gặp khó trong việc tìm vốn từ ngân hàng, bà kêu gọi vốn từ các đối tác, nhưng điều này cũng không đơn giản, vì số tiền lớn và đối tác cũng đòi hỏi nhiều yêu cầu mới cho vay.

TS. Bùi Quang Tín, Giám đốc Trường Doanh nhân Bizlight cho rằng, hiện trên 70% nguồn vốn đầu tư dự án bất động sản là từ ngân hàng. Thời gian qua, ngân hàng đã đáp ứng nguồn vốn lớn trung dài hạn vào bất động sản, nhưng sắp tới, theo quy định tại Thông tư 19/2017/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHHH, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn sẽ giảm về 45% trong năm nay và xuống 40% từ 1/1/2019. Đồng thời, tỷ lệ rủi ro cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 250%.

Như vậy, dòng vốn sẽ được siết lại, khiến doanh nghiệp địa ốc khó tiếp cận vốn vay từ ngân hàng hơn, bởi dòng vốn cho bất động sản thường là vốn vay trung và dài hạn. Một khi nguồn vốn từ ngân hàng bị siết lại, các doanh nghiệp sẽ phải tính toán và sẵn sàng các điều kiện tiếp cận vốn vay ngân hàng.

 Nguồn vốn từ ngân hàng vào bất động sản đang ngày một bị siết lại . Ảnh: Dũng Minh

Một chuyên gia đánh giá, nỗ lực giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng của doanh nghiệp địa ốc nói riêng và các doanh nghiệp có nhu cầu vốn trung và dài hạn không thuộc 5 lĩnh vực ưu tiên trên thực tế, đang có nhiều điều kiện hỗ trợ.

Cụ thể, sự phát triển của thị trường chứng khoán sẽ mở rộng cửa cho doanh nghiệp huy động vốn trái phiếu, cổ phiếu, tìm kiếm các nhà đầu tư nước ngoài hoặc các đối tác để thực thi hợp nhất, sáp nhập (M&A), gọi vốn đầu tư hợp vốn, góp vốn liên doanh trên từng dự án. Tuy nhiên, đó là trong trung và dài hạn, còn trong năm nay, vốn đầu tư vẫn sẽ là bài toán khó với nhiều doanh nghiệp địa ốc.

Tìm cách lách để huy động vốn

Trước việc “đói vốn”, giới phân tích thị trường đưa ra cảnh báo, nhiều doanh nghiệp sẽ tính bài toán lách luật huy động vốn từ khách hàng.

Đơn cử như theo báo cáo của Trung tâm Tín dụng quốc gia (CIC), Công ty cổ phần Đầu tư Thủ Thiêm (Thủ Thiêm City) đang nợ khoản tiền hơn 156 tỷ đồng của nhiều ngân hàng bằng việc cầm cố nhiều tài sản là đất mà doanh nghiệp này đang có tại khu vực Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, TP.HCM như thế chấp 26 quyền sử dụng đất loại đất ODT: BA 478995, BA 282677, BA 282686, BA 282306, BA 282307, BA 282308, BA 282309, BA 282310, BA 282311, BA 282312, BA 282313, BA 282315, BA 282316, BA 282317, BA 282318...

Ngoài ra, doanh nghiệp này còn tiến hành bán Dự án Thủ Thiêm Dragon tại khu Thạnh Mỹ Lợi, quận 2 từ tháng 11/2017 dù dự án chưa được cấp phép xây dựng và chưa đủ điều kiện mở bán. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, đại diện UBND phường Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) cho biết, đến nay, Dự án Thủ Thiêm Dragon vẫn chưa được cấp giấy phép xây dựng.

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Trần Anh Group cho biết, hiện nay, tình trạng huy động vốn của khách hàng khi dự án chưa được cấp phép mở bán đang diễn ra khá nhiều.

“Dự án mới chỉ được cấp phép 1/500, nhưng vì chủ đầu tư thiếu tiền làm hạ tầng và đóng thuế để hoàn tất pháp lý dự án cũng như cấp phép mở bán, nên tiến hành lách luật bằng việc huy động vốn của khách hàng. Đầu tiên, chủ đầu tư sẽ kêu gọi các sàn môi giới vào lấy hàng của mình bán, khi đó các doanh nghiệp môi giới phải ký quỹ bão lãnh lấy hàng bán, từ đây, chủ đầu tư sẽ có khoản để làm hạ tầng. Sau đó, tiến độ thanh toán mà các sàn môi giới với phía khách hàng cũng được thiết lập, sau mỗi đợt đóng, chủ đầu tư lại có khoản tiền để đóng tiền sử dụng đất.

Khi khách hàng đã đóng tới trên 50% giá trị sản phẩm, thì chủ đầu tư cũng đã có đủ tiền đóng tiền sử dụng đất và hoàn thành pháp lý để ký hợp đồng mua bán. Tất cả sẽ được lách luật bằng các hợp đồng đặt cọc giữ chỗ và hợp đồng thỏa thuận mua bán với khách hàng. Đây là chiêu lấy tiền khách hàng để làm dự án…”, ông Vinh nói.

Một chiêu huy động vốn nữa chủ chủ đầu tư là đẩy khoản vay ngân hàng về phía khách hàng. Cụ thể, khi mở bán dự án, chủ đầu tư sẽ hướng dẫn khách hàng vay vốn ngân hàng để mua nhà, khi đó chủ đầu tư sẽ có nguồn vốn từ ngân hàng để triển khai dự án, nhưng vai trò “con nợ” lại đẩy về phía khách hàng.