Đó cũng chính là nội dung được các chuyên gia đặc biệt nhấn mạnh trong hội thảo "Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách” được Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) tổ chức vào sáng nay 26/12.
Phát biểu tại hội thảo, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ cho biết, những năm qua, Việt Nam đạt được mức tăng trưởng ấn tượng, vượt trội và đến năm 2020, nhiều triển vọng vẫn đạt được mức tăng trưởng cao nhất khu vực ASEAN. Năm 2019 là năm thứ 2 tăng trưởng GDP đạt trên 7%.
PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ
Năm 2019, nông nghiệp có nhiều điểm sáng nổi bật: đà tăng trưởng khá, nhiều chỉ tiêu đạt và vượt kế hoạch. Các chủ thể phát triển nông nghiệp đã có sự phát triển. Cả nước có 36.000 trang trại, tăng 500 so 2018; sử dụng nhiều đất, sản xuất lượng nông sản hàng hóa lớn; tổ chức theo chuỗi, hợp tác liên kết quy mô.
Số doanh nghiệp nông nghiệp cũng tăng mạnh, trong đó thành lập mới hơn 2.750 doanh nghiệp, tăng 25% so 2018, nâng tổng số doanh nghiệp lên 12.600, tăng 36% và chiếm 1,8% tổng số doanh nghiệp của nền kinh tế. Nhiều tập đoàn, doanh nghiệp lớn tăng đầu tư vào nông nghiệp công nghệ cao như Vinamilk, TH, Đồng Giao, Nafoods, Dabaco, Masan, Thaoco, Lavifood, Ba Huân, Biển Đông…
Tuy nhiên, theo PGS.TS Trần Đình Thiên, nông nghiệp vẫn là ngành nghề còn chưa phát triển mạnh bằng các ngành nghề khác. Một trong những nguyên nhân khiến ngành nông nghiệp gặp khó là cải cách thể chế chậm, hệ thống chính sách không nhất quán, khó dự báo, chồng chéo và rối rắm.
Khảo sát của các doanh nghiệp cho thấy, việc hạn chế tối đa quyền quyền tài sản trong nông nghiệp khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tự chủ, linh hoạt trong việc sử dụng đất, khó mở rộng thành quy mô lớn hoặc có mở rộng được cũng mất nhiều thời gian và tiền bạc dẫn đến kế hoạch sản xuất kinh doanh bị ảnh hưởng.
Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia cho rằng, vấn đề tích tụ đất đai phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp có nhiều điểm không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài, sự vững chắc về mặt pháp lý và không có lợi cho người tích tụ.
"Người mua rất ngại vì họ có thể phải đối diện với những rủi ro pháp lý bất cứ lúc nào", ông Nghĩa nhận định.
Tại Việt Nam, khi chia đất nông nghiệp cho nông dân, do không có quyền sở hữu nên không có quyền "mua đứt, bán đoạn". Mới xuất hiện hình thức thuê lại. Song, những người đi thuê đất không yên tâm khi bỏ tiền ra nhưng không được sở hữu. Do đó, chính phủ phải có một chiến lược toàn diện về việc giải quyết vấn đề bất động sản trong nông nghiệp như thế nào. Quan trọng nhất là đẩy đủ nền tảng pháp lý, phải an toàn, dài hạn cho nhà đầu tư.
TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia
Về tín dụng, ở Mỹ gần như nông thôn nào cũng phải thế chấp đất để vay vốn ngân hàng, tuy nhiên ở Việt Nam, chỉ có thể thế chấp nhà chứ không thế chấp ruộng. Điều đó chứng tỏ, ngân hàng không coi ruộng là tài sản thực sự. Chính xác là chưa có thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp thực sự.
Do đó, phải để ruộng trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn. Đồng thời, phải có đạo luật, bảo hiểm về quyền sở hữu, đó là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp. Đã có những doanh nghiệp đi tiên phong nhưng họ cảm thấy bất an.
"Thực ra, cơ chế tín dụng không quan trọng bằng cơ chế pháp lý. Khi có pháp lý sẽ hình thành thị trường minh bạch, tức là có thanh khoản. Khi đã có thanh khoản thì ngân hàng sẽ sẵn sàng nhận đất nông nghiệp như một tài sản thế chấp", ông Nghĩa nhấn mạnh.
Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, để thị trường phát triển đúng hướng, bền vững, đầu tiên cần định hướng quy hoạch, phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp.
Thứ hai là khung pháp lý, trong đó cần làm rõ nội hàm bất động sản nông nghiệp, có bao gồm bất động sản lâm và ngư nghiệp không.
Thứ ba là về định hướng quản lý đất nông nghiệp. Chiến lược an ninh lương thực và Chính sách xuất khẩu lúa gạo Việt Nam là những ràng buộc hạn chế trong tháo gỡ rào cản quản lý đất nông nghiệp.
TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế
Việc sửa đổi các nội dung đảm bảo an ninh lương thực là vấn đề cấp thiết cần được xem xét ưu tiên trước khi nghiên cứu các chính sách sửa đổi, cải cách về đất nông nghiệp và bất động sản nông nghiệp. Những thay đổi về an ninh lương thực cần được tính toán kỹ, đưa ra các mức giới hạn sản xuất, dự trữ, xuất khẩu cho từng thời kỳ 10 - 30 năm.
Ngoài ra, yếu tố quan trọng là cần phát triển các yếu tố thị trường, định hướng theo giá trị thị trường như thành lập ngân hàng quỹ đất nông nghiệp và cải cách thủ tục quy trình giao dịch đất nông nghiệp; Điều chỉnh chính sách khung giá đất bám sát thị trường và tuân theo quy luật thị trường; Cần có cơ chế đền bù, xác định giá trị đất nông nghiệp theo cơ chế thị trường; Xem xét khả năng gia tăng thời gian giao sử dụng đất nông nghiệp có thể kéo dài từ 70 đến 99 năm tùy trường hợp; Hạn chế các chính sách thu hồi đất bắt buộc của Nhà Nước, chỉ nên giới hạn việc thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh và phục vụ cho các dự án lợi ích cộng đồng.
"Việc tạo điều kiện tích tụ đất nông nghiệp là vấn đề quan trọng bởi chỉ có sự hỗ trợ của chính phủ trong việc tích tụ đất đai, doanh nghiệp mới có điều kiện để sản xuất kinh doanh trên quy mô lớn" ông Lực nhấn mạnh và cho biết thêm: "Chính phủ cần chỉ đạo tập trung xây dựng, làm giàu và chuẩn hóa cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai nói chung và đất nông nghiệp nói riêng. Đây là tiền đề cho khâu quản lý và khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai".
