Những bất cập
Theo đánh giá của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), sau một thời gian phát triển mạnh, từ năm 2010, thị trường BĐS bắt đầu gặp nhiều khó khăn. Giá của tất cả các phân khúc đều sụt giảm mạnh, số lượng giao dịch giảm, thậm chí có dự án không có giao dịch. Nhiều doanh nghiệp BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS thực sự gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp nhỏ và vừa.
Thị trường BĐS đóng băng không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, mà còn ảnh hưởng tới nhiều lĩnh vực khác như ngân hàng, vật liệu xây dựng, xây lắp… Bên cạnh đó, cơ cấu hàng hóa mất cân đối, thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân, trong khi hàng hóa cao cấp lại dư thừa lớn. Trong khi đó, một số quy định trong Luật Kinh doanh BĐS 2006 hiện không còn phù hợp, vô tình góp phần làm trầm trọng thêm những khó khăn của thị trường BĐS.
Các DN sẽ phải báo cáo công tác phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh BĐS
Ông Chung cho rằng, quy định chủ đầu tư có quyền huy động vốn theo quy định của pháp luật hiện hành là quá chung chung, không nêu rõ huy động vốn gồm những hình thức nào khiến doanh nghiệp áp dụng một cách tùy tiện. Luật cũng chưa quy định về việc góp vốn bằng quyền phát triển dự án, nên hoạt động này diễn ra một cách tự phát, Nhà nước không quản lý được. Ngoài ra, việc chuyển nhượng dự án diễn ra khá sôi động trong thời gian qua, nhưng Luật lại chưa có quy định, khiến Nhà nước khó quản lý.
Đặc biệt, Luật hiện hành cho phép doanh nghiệp thành lập sàn giao dịch BĐS, trong khi quy định về điều kiện thành lập sàn còn đơn giản, quy định về quản lý các gói dịch vụ BĐS theo hướng hậu kiểm dẫn đến cơ quan quản lý nhà nước khó kiểm soát, khiến người dân gặp nhiều rủi ro khi các sàn lợi dụng kẽ hở pháp luật để huy động vốn, mua bán, chuyển nhượng BĐS không đúng quy định.
Bổ sung nhiều điểm mới
Ông Chung cho biết, so với Luật hiện hành, Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh BĐS được bổ sung 3 chương. Chương mới đầu tiên là đất sử dụng phát triển BĐS. Luật hiện hành chỉ quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất, bao gồm đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; quyền và nghĩa vụ của các bên… Dự thảo Luật sửa đổi sẽ bổ sung định nghĩa các loại đất sử dụng để phát triển BĐS, thời hạn sử dụng đất; bổ sung các quyền liên quan đến đất phát triển BĐS như quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thời hạn…
“Trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên đối với đất để phát triển BĐS cũng sẽ được quy định rõ trong Luật sửa đổi lần này”, ông Chung nói và cho biết thêm, những hoạt động như góp vốn bằng quyền sử dụng đất, phương thức đầu tư, tạo lập quỹ đất, thu hồi đất để phát triển BĐS sẽ là những quy định lần đầu tiên được đưa vào Luật.
Chương mới thứ hai là phát triển BĐS. Chương này bổ sung các nội dung mới như quy định đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS; các loại dự án phát triển BĐS; quy trình, thủ tục phát triển dự án BĐS; kinh doanh dự án BĐS; các hình thức huy động vốn để phát triển BĐS.
Chương mới thứ ba có nội dung liên quan đến giao dịch BĐS. Theo ông Chung, quy định hiện hành chưa có nội dung về thế chấp BĐS nên nay sẽ được bổ sung vào mục các phương thức giao dịch BĐS. Đặc biệt, quy định mới sẽ yêu cầu các doanh nghiệp phải có chế độ báo cáo giao dịch BĐS, trong đó quy định rõ báo cáo các công tác phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh BĐS và quy định về nghĩa vụ của người quản lý điều hành sàn phải thực hiện báo cáo giao dịch qua sàn.
Ông Chung chia sẻ, theo dự kiến ban đầu, Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi sẽ được hoàn thiện và trình Quốc hội vào kỳ họp cuối năm 2013. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đã kiến nghị Chính phủ lùi thời hạn trình Dự thảo Luật sửa đổi vào kỳ họp đầu năm 2014 để lấy ý kiến lần đầu và sẽ thông qua vào kỳ họp cuối năm 2014.
“Việc sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh BĐS theo hướng tăng cường vai trò quản lý nhà nước của cơ quan quản lý các cấp, đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với hệ thống pháp luật sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay”, ông Chung nhấn mạnh.
