Doanh nghiệp BĐS đòi sửa cơ chế tận thu

Phân tích lý do khiến giá nhà đất ở Việt Nam cao, đề nghị giao quyền định giá đất cho địa phương, tháo gỡ vướng mắc trong tính tiền sử dụng đất là những nội dung chính mà Hiệp hội BĐS TP.HCM sẽ đề cập trong cuộc đối thoại với Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ và đại diện Ủy ban Nhân dân TP. HCM, đang được xúc tiến tổ chức. Phụ trương Bất động sản Báo Đầu tư Chứng khoán đã trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội về những kiến nghị này.

Thưa ông, việc tổ chức cuộc đối thoại với Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ đã được chuẩn bị đến đâu?

Hiện nay, chúng tôi đã đề nghị Bộ trưởng cho lịch làm việc với Hiệp hội và đại diện của TP. HCM. Trao đổi với Hiệp hội và cá nhân tôi, đồng chí Bí thư Thành ủy Thành phố đề nghị Hiệp hội chia các kiến nghị làm 2 nhóm vấn đề theo thẩm quyền giải quyết của trung ương và của địa phương. Tôi hy vọng là khi kết thúc kỳ họp Quốc hội thì cuộc gặp có thể diễn ra. 

Thông qua Bộ trưởng Huệ, Hiệp hội sẽ kiến nghị gì với Chính phủ?

Chúng tôi đề nghị bỏ Nghị định 188/2004/NĐ-CP về hướng dẫn xác định giá đất và khung giá các loại đất. Giao quyền định giá đất theo thị trường cho các thành phố trực thuộc trung ương. Tùy theo điều kiện thị trường từng thời điểm mà giá đất Hà Nội và TP. HCM sẽ khác nhau. Khi đó, không cần áp dụng hệ số k khi tính tiền sử dụng đất mà áp dụng luôn bảng giá đất như các địa phương khác.

Hiện nay, TP. HCM phải điều tiết giá đất một phần thông qua hệ số k vì bảng giá đất TP. HCM chưa tiệm cận giá thị trường. Lý do là Nghị định 188 quy định giá đất cao nhất là từ 1,5 đến 67,5 triệu đồng/m2 và được cộng thêm 20%. Như vậy, mới có chuyện đất đường Đồng Khởi - Lê Lợi, thuộc quận 1 được tính chỉ 81 triệu đồng/m2. Khung giá đất tối đa có thể áp dụng thấp xa so với giá thị trường. Nghị định 188 đã lạc hậu.

Cách tính và thu tiền sử dụng đất bất hợp lý đang tạo ra gánh nặng cho doanh nghiệp BĐS ở TP. HCM. Đây có phải là lý do cơ bản khiến giá đất cao và TP. HCM không thể phát triển các căn hộ có giá thành rẻ, phù hợp với khả năng chi trả của người dân hơn?

Doanh nghiệp đã phải đền bù cho người dân để có đất, lại phải nộp tiền sử dụng đất, thành ra phải mua hai lần. Khi tính tiền sử dụng đất, đầu ra tính theo giá thị trường còn đầu vào lại tính giá phi thị trường nên tiền sử dụng đất rất cao là yếu tố khiến giá đất cao. Trong chính sách thu tiền sử dụng đất, chúng tôi mong muốn chuyển từ trực thu sang gián thu.

Để giải bài toán vì sao giá đất cao phải nhìn vào cơ cấu giá thành. Giá bồi thường giải phóng mặt bằng cao là một yếu tố. Trước kia, có trường hợp doanh nghiệp cùng chính quyền địa phương đền bù giải tỏa giá rẻ, ép dân. Nhưng thời điểm này, người dân ép lại doanh nghiệp, một phần cũng là do năm 2007 có lợi nhuận lớn, doanh nghiệp hồ hởi đẩy giá đền bù lên cao.

Giá đền bù không phải giá trị đất người dân tạo lập ra. Giá đất tăng lên là do quy hoạch và đầu tư hạ tầng của Nhà nước. Nếu đền bù giá cao để người dân hưởng hết là không hợp lý vì giá trị gia tăng của đất tạo ra khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch. Vì vậy, cơ chế giải phóng mặt bằng phải sửa đổi. Nhà nước phải điều tiết vấn đề này. Giá trị gia tăng, Nhà nước nên thu.

Ở quận 7, có trường hợp giá đền bù là12 triệu đồng/m2 đất ruộng, tôi tính tròn 10 triệu/m2. Mà 1 héc-ta đất quận 7 làm nông nghiệp 1 vụ lúa chỉ được 1.200 đồng/m2/năm. Đền bù giá 10 triệu đồng/m2 là trả trước thu nhập của 1 m2 đất nông nghiệp 10 nghìn năm sau. Đền bù như vậy mà người nhận đền bù không bị điều tiết là bất hợp lý.

Góp phần làm giá BĐS cao còn do chí phí vốn quá cao. Lãi suất cao triệt tiêu động lực phát triển của BĐS. Thủ tục hành chính kéo dài làm thời gian chuẩn bị đầu tư tăng lên, tăng chi phí quản lý và rủi ro.

Hiệp hội sẽ kiến nghị với Chính phủ xử lý các vấn đề nêu trên để kéo giá nhà đất xuống?

Bài toán chúng tôi đặt là vì sao nhà ở Việt Nam cao hơn các nước trên thế giới và trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Philippin. Ở Malaysia, trong chương trình của chính phủ xây nhà cho người thu nhập trung bình, giá căn hộ 2 phòng ngủ là 12.000 USD/căn. Ở Indonesia có chương trình 1 triệu căn nhà cho người thu nhập thấp đã thực hiện được 30%. Chương trình này xây dựng loại căn hộ 1 phòng ngủ là 7.500 USD/căn, loại 2 phòng là 15.500 USD/căn. Ở Trung Quốc đã có chương trình 36 triệu căn nhà trợ giá trong 5 năm đến 2015, giao trách nhiệm cho chính quyền địa phương thực hiện.

Còn tại TP. HCM, căn hộ 60 m2 có giá thấp nhất hiện nay, từ 10 đến 12 triệu đồng/m2 của Công ty Lê Thành và Hai Thành tương đương gần 28.000 USD/căn. Mức giá này vượt khả năng chi trả của người có thu nhập thấp ở Việt Nam. Hiện còn rất nhiều người có nhu cầu về nhà ở nhưng không có khả năng mua nhà.

Tại sao vẫn còn ít doanh nghiệp tham gia vào phân khúc nhà giá thấp? Tại sao ít doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà cho thuê giá rẻ dù nhu cầu lớn? Không có loại hình nhà trả góp dài hạn với lãi suất thấp có hỗ trợ của Nhà nước cho người có thu nhập thấp như công nhân, sinh viên? Trong chính sách phát triển nhà ở cho công nhân không đề cập đến nhà ở cho gia đình công nhân mà chỉ có nhà lưu trú tập thể? Đó là những vấn đề trong chiến lược phát triển nhà ở cần giải quyết và ở đó, cần có cơ chế chính sách khuyến khích các doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Ngành BĐS vẫn được coi là ngành siêu lợi nhuận. Theo ông, khi nền kinh tế ổn định lại, có còn siêu lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS hay không?

Ngành BĐS cũng như các ngành sản xuất khác đạt lợi nhuận hợp lý chứ không phải siêu ngạch. Chỉ có lợi nhuận hợp lý thì doanh nghiệp mới phát triển bền vững. Có những dự án lời 300% hoặc cao hơn nhưng doanh nghiệp chỉ có thể thắng trong một dự án. Vì siêu lợi nhuận tức là doanh nghiệp đã giành hết lợi nhuận của khách hàng. Khách hàng mua nhà giá cao sau đó bị thua lỗ. Những thông tin siêu lợi nhuận đó khiến xã hội, cơ quan quản lý hiểu sai lệch về thị trường và doanh nhân làm BĐS.

Trong quá trình phát triển dự án, quyền lợi của các chủ thể từ Nhà nước, người dân có đất, chủ đầu tư, khách hàng, nhà đầu tư thứ cấp phải hài hòa thì dự án mới phát triển bền vững.

Ở cấp độ địa phương, Hiệp hội sẽ kiến nghị gì với Ủy ban nhân dân TP. HCM, thưa ông?

Ngày 15/10, Thành phô ban hành Quyết định 64 về cơ chế thu tiền sử dụng đất. Theo đó đất có diện tích trong trong hạn mức thì thu theo bảng giá đất Thành phố (Hiệp hội ủng hộ); đất vượt hạn mức dưới 50% thì được tính theo hệ số k bằng 2, nếu vượt quá 50% hạn mức thì phải định giá theo thị trường, tức phải có công ty thẩm định, hội đồng thẩm định.

Bản thân hạn mức đất ở từ năm 2001 đã không hoàn toàn phù hợp với tình hình hiện nay, nhưng vẫn là căn cứ để tính tiền sử dụng đất. Theo tôi, mức vượt quá lớn thì mới nên xem xét tính theo giá thị trường.

Trong Thông tư 93 có quy định ngưỡng 15 tỷ đồng. Theo tôi, nếu giá trị phần đất ở vượt hạn mức mà không vượt quá 15 tỷ đồng thì nên áp dụng hệ số k. Từ 15 tỷ đồng trở lên mới định theo giá thị trường. Tôi tin là đa số phần vượt hạn mức đất ở hiện nay không quá 15 tỷ đồng. Có khu vực hạn mức vượt vài chục m2 nhưng giá trị không bằng vài m2 ở quận 1.

Chính sách tài chính đất đai nên lấy quan điểm nuôi dưỡng nguồn thu, có thể thu ít nhưng thu bền, chuyển từ trực thu sang gián thu. Nếu thu ít, người dân hợp thức hóa giấy tờ và có thể chuyển nhượng hợp pháp, Nhà nước thu được thuế. Còn thu nhiều, một lượng đất đai không có giấy tờ dẫn tới giao dịch ngầm, tranh chấp quyền sử dụng và thất thu cho Nhà nước.

Hiệp hội đã có kiến nghị tương đối toàn diện về vấn đề này, làm sao giải quyết vướng mắc trong nộp tiền sử dụng đất cho người dân và doanh nghiệp.