Khó chồng khó
Trong hơn 1 tuần qua, thông tin Ngân hàng Nhà nước tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng kiểm soát chặt hơn dòng vốn tín dụng chảy vào lĩnh vực bất động sản, sau đó là một số ngân hàng bắt đầu công bố tạm ngừng cấp vốn cho các dự án bất động sản và một số lĩnh vực xây dựng giao thông gây nhiều chú ý.
Đây không phải là lần đầu tiên Ngân hàng Nhà nước phát đi thông điệp này, nhưng trong bối cảnh thị trường xuất hiện những yếu tố khó lường, đặc biệt là tình trạng giá nguyên vật liệu xây dựng tiếp tục leo thang, khiến các doanh nghiệp bất động sản - xây dựng lo lắng.
“Chưa bao giờ các nhà thầu xây dựng gặp khó khăn như lúc này”, ông Nguyễn Hữu Ngọc, Chủ tịch Hội đồng thành viên - Tổng giám đốc Tổng công ty Xây dựng Trường Sơn (Binh đoàn 12) - một trong những nhà thầu thi công lớn - đã phải thốt lên trước tình trạng bão giá vật liệu xây dựng hiện nay.
Thống kê trong 3 tháng đầu năm 2022 của các hiệp hội liên quan tới xây dựng và vật liệu xây dựng cho thấy, nhiều loại vật liệu xây dựng tiếp tục tăng giá mạnh, trong đó một số mặt hàng có mức tăng vượt đỉnh, chẳng hạn xi măng hiện tăng 100.000 đồng/tấn tùy thương hiệu, gạch xây dựng tăng khoảng 10%, gạch ốp trang trí tăng 10-15%, cát tăng 10.000 đồng/m3… so với đầu năm.
Thông tin từ Hiệp hội Thép Việt Nam (VSA) cũng cho hay, giá thép xây dựng chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, việc các nguyên - nhiên liệu sản xuất thép tăng trở lại khiến giá thép liên tục bị đẩy lên cao. Tính từ đầu năm 2021 đến nay, giá thép đã tăng 7 lần, tổng mức tăng lên đến 2,4 triệu đồng/tấn, từ mức 16,5-17 triệu đồng/tấn lên hơn 19 triệu đồng/tấn. Hiện mức giá của nhiều loại thép xây dựng trên thị trường như Hòa Phát, Việt Nhật, Việt Ý, Pomina, thép Thái Nguyên, thép Miền Nam… vào khoảng 20 triệu đồng/tấn.
Đại diện Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho hay, do hầu hết các chủ đầu tư đều sử dụng loại hợp đồng đơn giá cố định không điều chỉnh ở thời điểm ký kết cho nên phải tự bù lỗ khi giá nguyên vật liệu tăng. Theo VACC, hiện tại, giá thép chiếm khoảng 20% tổng giá trị dự án nên việc giá mặt hàng này tăng mạnh đã khiến chi phí xây dựng đội lên cao, đó là chưa nói đến nhiều loại vật liệu xây dựng khác như gạch, cát, đá, xi măng… cũng đồng loạt tăng giá theo, gây áp lực rất lớn cho nhà thầu.
Đơn cử, tại dự án xây dựng cao tốc Bắc - Nam, sau bão giá thép đầu năm ngoái, việc giá xăng dầu, nhựa đường, sắt thép... tiếp tục leo thang từ đầu năm 2022 đã đẩy nhiều nhà thầu thi công vào tình cảnh thua lỗ. Lãnh đạo một nhà thầu thi công tại 2 dự án Mai Sơn - Quốc lộ 45 và Phan Thiết - Dầu Giây ước tính, chi phí xây dựng đội giá thêm 20-30% so với đơn giá ban đầu trong hợp đồng ký kết.
“Với mức trượt giá này, đa số các nhà thầu thi công trên tuyến cao tốc Bắc - Nam đều đang gặp khó, càng thi công càng lỗ”, vị lãnh đạo trên nhấn mạnh.
Dù báo cáo của Công ty cổ phần Báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) công bố ngày 5/4/2022 cho biết, thị trường xây dựng Việt Nam vẫn là một điểm sáng trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương, nhưng trên thực tế, số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, tốc độ tăng trưởng của toàn ngành xây dựng và vật liệu xây dựng trong năm 2021 chỉ đạt 0,63%, rất thấp so với mức tăng trưởng trung bình 7,2%/năm trong 10 năm trở lại đây.
Không chỉ gây bất ổn đối với hoạt động xây dựng, việc giá nguyên vật liệu đầu vào không ngừng tăng còn kéo theo lo ngại về giá nhà tăng cao. Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc cho biết, trong cơ cấu giá chung cư hiện nay, tiền đất chỉ chiếm khoảng 25%, còn lại 75% là chi phí vật liệu xây dựng, bao gồm cả vật liệu hoàn thiện. Do đó, việc các chi phí này tăng mạnh khiến giá nhà chung cư bị đội lên cao.
“Tại nhiều dự án nhà ở đang triển khai, các chủ đầu tư phải điều chỉnh tăng giá bán. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở không những không giảm, mà còn tăng mạnh. Tại các dự án Đất Xanh miền Bắc đang phân phối, lượng giao dịch thành công tăng 30-40% so với năm trước. Như vậy, có thể thấy, trong năm nay, bên cạnh ảnh hưởng từ các dịch bệnh hay các sự kiện địa chính trị, lạm phát đã và đang tác động mạnh đến giá bán bất động sản”, ông Quyết nói.
Tăng giá thành phẩm là tất yếu?
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP-Invest) cho biết, khi chi phí xây dựng tăng lên do giá nguyên vật liệu đầu vào tăng mạnh, các chủ đầu tư sẽ buộc phải cân nhắc điều chỉnh giá bán bất động sản để bù đắp.
Báo cáo mới đây của DKRA Việt Nam cũng chỉ ra rằng, trong những tháng đầu năm, mặt bằng giá bán sơ cấp căn hộ tại thị trường TP.HCM đã được nâng lên ở hầu hết các dự án với mức tăng từ 5-8% so với giai đoạn mở bán trước đó.
Hệ lụy của tình trạng này, theo ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services, là khi quỹ đất khan hiếm cùng với giá vật liệu ngày càng tăng cao sẽ dẫn tới thực trạng những dự án chất lượng sẽ không còn xuất hiện nhiều trên thị trường.
Ông Khôi cho rằng, trong thời gian tới, người dân sẽ không dễ mua được một không gian sống rộng rãi và nhiều giá trị, cho dù có tiền. Tuy vậy, tăng giá không phải là lựa chọn duy nhất của các chủ đầu tư.
“Thị trường vẫn ghi nhận một số dự án giữ nguyên mức giá sơ cấp hoặc tăng với biên độ không cao. Đây thường là dự án của các chủ đầu tư có năng lực tài chính và cân đối giá vốn tốt”, ông Khôi cho hay.
Thực tế, quỹ đất cũng quyết định tới việc tăng giá bán bất động sản của chủ đầu tư, bởi một doanh nghiệp chỉ có quỹ đất hạn hẹp thì tăng giá sản phẩm là giải pháp tất yếu trước áp lực lạm phát gia tăng và ngược lại, các chủ đầu tư có quỹ đất dồi dào thì có nhiều dư địa cân đối giá bán.
Báo cáo với Thủ tướng Chính phủ một số thông tin liên quan đến thị trường bất động sản tại Hội nghị toàn quốc về phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội diễn ra đầu tuần qua, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trong quý I/2022, mặc dù nền kinh tế hồi phục tích cực, song thị trường bất động sản còn đối mặt với nhiều khó khăn, giá bất động sản ở hầu hết các phân khúc đều tăng, đặc biệt là đất nền, thậm chí một số địa phương còn xuất hiện tình trạng “sốt” đất cục bộ.
“Nguyên nhân là do nguồn cung dự án hạn chế, số lượng dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường giảm dần, nhất là ở các đô thị lớn, cùng với đó là tình trạng chi phí đầu vào của các dự án bất động sản liên tục tăng, từ đó đẩy giá nhà lên cao”, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nói.
