Đợt mở bán đầu tiên dự án căn hộ “hàng hiệu” The Ritz - Carlton Residences vừa qua gây sự chú ý khi không chỉ là một trong những dự án “mở hàng” tại thị trường Hà Nội sau gần 4 tháng giãn cách và gần 8 tháng trong trạng thái “chờ” từ sau Tết Nguyên đán 2021, mà còn ở mức giá chào bán lên tới gần 700 triệu đồng/m2.
Vẫn biết tọa lạc ở vị trí đắc địa bậc nhất Thủ đô ngay tại phố Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm, thế nhưng mức giá ngót nghét cả tỷ bạc mỗi mét vuông khiến không ít người hoài nghi về thanh khoản của dự án căn hộ siêu sang này. Tuy nhiên, thực tế chứng minh điều hoàn toàn ngược lại, bởi theo chia sẻ của đại diện đơn vị phát triển và kinh doanh dự án là Masterise Homes, chỉ 1 tuần sau đợt mở bán đầu tiên, toàn bộ 104 căn đã có chủ. Đồng thời, diễn biến này cũng tiếp thêm sự tự tin cho nhiều chủ đầu tư khác, bởi rõ ràng sức cầu không hề thiếu dù với bất kỳ phân khúc và mức giá nào.
Ước tính với mức giá gần 700 triệu đồng/m2, khách hàng phải bỏ ra từ 84-175 tỷ đồng để được sở hữu căn hộ tại The Ritz - Carlton Residences, một số tiền quá lớn để sở hữu một căn hộ chung cư nói riêng hay một sản phẩm bất động sản nói chung.
Chưa rõ nhóm khách hàng nào đã mua, bởi kế hoạch ban đầu của Masterise Homes hướng đến cả nhóm khách ngoại, nhưng dù là ai thì theo phân tích của một số chuyên gia trong ngành, rõ ràng phải có một sự tự tin “không hề nhẹ” vào dự án mới khiến nhiều người “xuống” một số tiền lớn như vậy.
Theo ông Gibran Bukhari, Giám đốc Khối Kinh doanh Masterise Homes, với phân khúc bất động sản hàng hiệu, bên cạnh nhóm khách hàng là nhà đầu tư, còn có một nhóm khách hàng tiềm năng là những người yêu thích và trung thành với thương hiệu, mong muốn sở hữu các sản phẩm từ thương hiệu đó như một bộ sưu tập.
“Chúng tôi nhận thấy tiềm năng từ cả 2 nhóm khách hàng trong và ngoài nước. Họ bao gồm cả những người yêu mến thương hiệu Ritz - Carlton và những nhà đầu tư quan tâm tới thị trường bất động sản Việt Nam”, ông Gibran Bukhari nói.
 |
Nhiều chủ đầu tư đang đẩy mạnh việc thâu tóm quỹ đất, công bố các dự án mới. Ảnh: Dũng Minh |
Sẵn sàng cho chu kỳ mới
Chỉ vài tháng trước, thị trường vẫn đầy rẫy những tín hiệu xấu khi lượng giao dịch sụt giảm tới 70-80%, nhiều dự án phải lùi kế hoạch ra hàng vô thời hạn do dịch Covid-19 tái bùng phát. Thế nhưng, cũng chỉ vài tuần kể từ khi hết giãn cách, thị trường dường như bừng tỉnh và sự chào bán thành công ngoài mong đợi của một dự án đắt đỏ như The Ritz - Carlton Residences (Hà Nội) thể hiện rõ sự kỳ vọng lớn lao vào sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường bất động sản sau giãn cách.
Tại Đại hội Môi giới bất động sản toàn quốc tổ chức cuối tuần qua, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) liên tục nhấn mạnh về sức cầu rất lớn hiện tại, một trong những động lực quan trọng thúc đẩy thị trường bứt phá. Sự quan tâm thể hiện rõ với xu hướng tìm kiếm các sản phẩm bất động sản qua một số đơn vị nghiên cứu thị trường như Batdongsan.com.vn đã tăng khá mạnh sau giãn cách và đây cũng là điểm tựa quan trọng cho việc thiết lập các kế hoạch ra hàng của các chủ đầu tư.
Dù chưa có báo cáo chính thức từ các đơn vị nghiên cứu, nhưng khảo sát nhanh của VARS cho thấy, ở cả 2 thị trường trọng điểm là TP.HCM và Hà Nội đều ghi nhận nhịp sôi động tăng dần, từ các công trường thi công tới việc các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Masteries Homes, MIK Group, An Thịnh Group, Novaland, Hưng Thịnh, Khang Điền An Gia Group, Hưng Lộc Phát, Thắng Lợi… đẩy mạnh việc thâu tóm quỹ đất, công bố các dự án mới.
Trong đó, ngoài việc chính thức tái khởi động việc chào bán dự án “vàng” Vinhomes Grand Park tại quận 9 (TP.HCM), Vingroup cũng vừa công bố thông tin khởi công dự án Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh có quy mô lên tới 10 tỷ USD thuộc địa bàn thị xã Quảng Yên và TP. Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh. Trước đó, hồi đầu năm 2021, chủ đầu tư này đã hoàn tất việc mua lại dự án Khu đô thị Đại An tại Hưng Yên với tổng quy mô lên đến 486 ha, nằm trong kế hoạch phát triển chuỗi dự án đại đô thị được thực hiện những năm gần đây là Vinhomes Grand City (TP.HCM), Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City (Hà Nội).
Đại diện Tập đoàn Hưng Thịnh, Phó tổng giám đốc Nguyễn Nam Hiền cũng thông báo kế hoạch trở lại thị trường TP.HCM sau 3 năm không phát triển dự án mới với dự án Khu y tế kỹ thuật cao tại quận Tân Bình. Đồng thời, Hưng Thịnh còn mở bán giai đoạn tiếp theo của 2 dự án tại tỉnh Bình Dương và Đồng Nai, số lượng căn hộ lên tới hơn 2.000 căn. Ngoài ra, chủ đầu tư này còn có kế hoạch mở bán một dự án mới tại TP. Vũng Tàu nếu dịch bệnh được kiểm soát tốt hơn trong tháng 11 này.
Cũng nằm trong số chủ đầu tư tích cực ra hàng trong quý cuối năm nay, Novaland thậm chí còn bận rộn từ tháng 8/2021 - thời điểm dịch bệnh diễn biến căng thẳng nhất - với kế hoạch chào bán và M&A một loạt dự án lớn nhỏ tại Biên Hòa, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu, mà theo ông Nguyễn Thái Phiên, Phó tổng giám đốc Novaland tiết lộ, tổng số lượng có thể lên tới 5.000 sản phẩm.
Đầu tháng 10/2021, một số công ty liên quan của Novaland cũng đã nhận chuyển nhượng cổ phần từ các lãnh đạo của Địa ốc Khang An, qua đó sở hữu 2 dự án của doanh nghiệp này. Được biết, Địa ốc Khang An đang triển khai nhiều dự án lớn, trong đó có dự án quy mô 38 ha, nằm tiếp giáp với cao tốc Long Thành - Dầu Giây, cách Khu đô thị mới Thủ Thiêm khoảng 17 km.
Còn bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Tập đoàn Vạn Phúc cho hay, trong tháng 10 vừa qua, Tập đoàn đã chính thức mở bán 100 căn nhà phố, biệt thự của dự án Van Phuc City tại TP. Thủ Đức (TP.HCM). Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư khu vực phía Nam khác như Trần Anh Group, Cát Tường Group, Phú Đông Group, Danh Khôi Group… cũng đều có dự án tại các tỉnh Long An, Bình Dương, Đồng Nai chờ mở bán trong tháng 11 này, khi chính quyền các địa phương mở cửa kinh tế trở lại.
Mặc dù không rầm rộ như phía Nam, nhưng tại khu vực phía Bắc, nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng công bố các kế hoạch đầy tham vọng. Chẳng hạn, Hải Phát Land (một thành viên Tập đoàn Hải Phát) thông báo phát hành thành công lô trái phiếu trị giá 400 tỷ đồng để huy động vốn cho dự án Khu nhà ở tại lô đất ký hiệu 3, phía Đông đường Hùng Vương, TP. Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên (dự án La Emera Phú Yên), một trong những dự án trọng điểm mà đơn vị này cho rằng rất có triển vọng khi thị trường địa ốc Phú Yên đang “nóng”.
Tương tự, TNG Holdings và các đơn vị thành viên cũng liên tục huy động vốn phục vụ việc thâu tóm, đấu giá dự án, trong đó mới nhất là đăng ký tham gia đấu giá dự án Khu dân cư phía Tây Nam quốc lộ 1A tại phường Tứ Hạ, thị xã Hương Trà, tỉnh Thừa Thiên Huế có tổng vốn đầu tư 750 tỷ đồng.
Trước đó, vào cuối tháng 9/2021, Công ty cổ phần May - Diêm Sài Gòn, một công ty liên quan tới TNG Holdings, đã đăng ký tham gia đấu giá dự án Tổ hợp trung tâm thương mại, vui chơi giải trí, khách sạn 5 sao và văn phòng cho thuê khu vực chợ Sắt với tổng vốn đầu tư gần 6.000 tỷ đồng. Tới đầu tháng 10/2021, tức ngay sau giãn cách, dự án TNR Bỉm Sơn gây chú ý khi nhà đầu tư dồn dập kéo về đây tìm kiếm cơ hội đầu tư.
Thay đổi hành vi vì bên mua
Tại báo cáo ngành bất động sản công bố mới đây, Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) nhấn mạnh rằng, thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản đang đến gần cũng là lúc cơ hội đến với các doanh nghiệp có quỹ đất sạch lớn.
“Ngoài ra, việc lãi suất duy trì ở mức thấp sẽ thúc đẩy nhu cầu mua nhà để ở hoặc đầu tư. Việc đẩy mạnh giải ngân vốn đầu tư công để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế của Chính phủ cũng là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển”, báo cáo của KBSV đánh giá.
Còn TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng, bất động sản hiện nay vẫn là kênh “trú ẩn” an toàn, có khả năng sinh lời cao, dựa vào một số yếu tố như toàn cảnh ngành bất động sản vẫn khả quan với tốc độ tăng trưởng kinh tế trong năm 2021 có thể đạt từ 3-4,5% tùy vào tốc độ kiểm soát dịch; nhiều dự luật đã và đang được bổ sung, sửa đổi, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp phát triển dự án; xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng, sản xuất đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam ngày một rõ nét...
Tuy nhiên, ông Lực cũng lưu ý về sự phân hóa của các doanh nghiệp trong ngành khi các thành viên thị trường cần thêm thời gian để thích nghi sau giai đoạn chững lại bởi Covid-19. Chưa kể, khi dịch bệnh tác động vào thị trường làm suy yếu những mô hình đầu tư chạy theo lợi nhuận nhanh, lướt sóng “gây bão” cho thị trường bằng những cơn “sốt đất ảo”. Do đó, cả chủ đầu tư và nhà đầu tư đều cần hướng đến mục tiêu tạo dựng sản phẩm an toàn, chất lượng, các doanh nghiệp cũng cần phải có sự thay đổi trong tầm nhìn phát triển các dòng sản phẩm mới, phù hợp với nhu cầu trong bối cảnh mới.
Theo đánh giá của JLL Việt Nam, thị trường năm 2022 sẽ có những thay đổi mạnh mẽ so với giai đoạn 2020-2021, trong đó dẫn đầu là xu hướng bất động sản bền vững gắn với lối sống trải nghiệm, lành mạnh và đảm bảo sức khỏe.
“Người mua nhà ngày càng quan tâm đến môi trường sống lành mạnh và bền vững để an cư, hơn là một không gian để ở đơn thuần”, đại diện JLL Việt Nam nói và cho biết thêm, lượng dự án bất động sản tích hợp đã tăng đáng kể trong vài năm qua và những khu đô thị tích hợp thông minh ở ngoại vi thành phố do các chủ đầu tư trong nước chào bán luôn có thanh khoản ấn tượng.
Đồng quan điểm, đại diện Tập đoàn An Thịnh Group, chủ đầu tư dự án Legacy Hill tại Hòa Bình cho rằng, trong tương lai, hầu hết các dự án bất động sản sẽ tích hợp đa trải nghiệm để phục vụ nhu cầu ngày càng tăng của khách hàng. Trong đó, xu hướng thích những nơi ở thoáng rộng, gần gũi thiên nhiên của người dân thành phố tăng lên nhiều, phá bỏ tư duy sống chật hẹp, khiến bất động sản ở trung tâm thành phố dần giảm sức hút.
Quan trọng hơn, nhiều chủ đầu tư hiện nay có xu hướng phát triển những dự án lớn quy mô lên tới hàng trăm héc-ta nhằm tạo ra khu đô thị đẳng cấp, với nhiều giá trị gia tăng và biên lợi nhuận cao. Do vậy, họ sẽ chủ động hướng người mua đến những dự án này, bởi khoảng cách đến trung tâm thành phố sẽ không còn là mối bận tâm quá lớn khi cơ sở hạ tầng và phương tiện giao thông công cộng đã phát triển.
“Người mua bất động sản nghỉ dưỡng ven đô giờ đây kỳ vọng không chỉ sở hữu một nơi mang lại sự cân bằng cho cuộc sống, mà còn có khả năng sinh lời”, đại diện An Thịnh Group nhấn mạnh và cho biết thêm, độ tuổi sở hữu bất động sản ngày càng trẻ hơn, nhất là các bất động sản ven đô, do lớp trẻ có điều kiện kinh tế ngày nay rất biết cách hưởng thụ cuộc sống.
Dòng tiền sẽ chảy vào đất nền giá “mềm”
 |
| Ông Hoàng Kim Hoài, Tổng giám đốc Phúc Điền Land |
Sau giãn cách, thị trường bất động sản có sự phân hóa ở nhiều phân khúc thị trường.
Ngoài các phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực như căn hộ, đất nền có mức giá tầm trung ở khu vực TP.HCM, thì có thể thị trường sẽ hình thành nên một làn sóng đầu tư đất nền giá “mềm” với pháp lý đầy đủ ở các tỉnh lân cận TP.HCM.
Lợi thế của thị trường hiện nay là nguồn cung dòng sản phẩm này đã được nhiều doanh nghiệp chuẩn bị trước đó, nên chỉ cần giao thông giữa các địa phương trở lại bình thường, phân khúc này sẽ được kích hoạt mạnh mẽ do đã bị nén quá lâu.
Nhà đầu tư vẫn còn tâm lý phòng thủ
 |
| Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa |
Thời gian tới, dự đoán sẽ có một lượng cung rất lớn được đưa ra thị trường, bởi trong giai đoạn giãn cách xã hội, các doanh nghiệp bất động sản đã chuẩn bị sẵn nguồn hàng.
Dẫu vậy, nhà đầu tư hiện có tâm lý phòng thủ hơn là tấn công cũng như thay đổi cách tư duy về mua bất động sản.
Trước đây, họ mua bất động sản là mua theo sóng, theo phong trào, nhưng hiện tại, bất động sản được xem là một tài sản để dành, một công cụ để tránh dịch.
Thành ra, khi doanh nghiệp tung sản phẩm ra thị trường cũng cần chú ý tới lượng cung và khả năng hấp thụ.
Đầu tư đất nền cần có tầm nhìn từ 5-10 năm
 |
| Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Bất động sản Asian Holding |
Mặc dù thị trường đã hoạt động trở lại, nhưng công tác bán hàng vẫn còn khá chậm, nguyên do bởi khách hàng vẫn “ngại” tiếp xúc và thận trọng hơn trước khi quyết định “xuống tiền”. Nếu như trước kia, có thể chỉ mất vài ngày là khách hàng đưa ra quyết định, còn hiện tại phải mất cả tuần, thậm chí lâu hơn.
Tuy nhiên, trong những tháng cuối năm nay, đặc biệt là thời điểm cận Tết Nguyên đán 2022, thị trường sẽ có những tín hiệu lạc quan hơn, bởi nhu cầu sở hữu bất động sản đang rất lớn, trong khi dòng tiền của các nhà đầu tư vẫn còn nhiều.
Theo đó, đất nền vẫn là phân khúc hấp dẫn bởi luôn được xem như là tài sản an toàn, lợi nhuận ổn định. Thực tế, mức tăng giá đất nền thường dao động từ 30-40% mỗi năm, do đó nếu đầu tư trung hạn 2-3 năm thì tài sản khả năng sẽ nhân đôi. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên hạn chế dùng vốn vay để đầu tư, mà chỉ nên dùng vốn nhàn rỗi, có sẵn, đồng thời cần đầu tư trong trung hạn và đầu tư dài hạn khoảng 5-10 năm.
Xu hướng chọn nhà có không gian để có thể làm việc ngay tại nhà
 |
| Ông Caleb Lau, Tổng giám đốc Hong Kong Land |
Làm việc tại nhà sẽ là một xu hướng trong điều kiện bình thường mới. Do đó, người mua sẽ tìm kiếm căn nhà có không gian để sắp xếp văn phòng làm việc tại nhà.
Về môi trường sống, người mua nhà sẽ mong muốn có thêm không gian xanh, thông thoáng và tiện ích sẵn có trong khu vực dự án.
Tương lai, chúng ta sẽ thấy ngày càng nhiều hệ thống điều khiển không cần chạm tay ở các khu vực công cộng để tránh bất kỳ nhu cầu chạm trực tiếp nào.
Do đó, thiết kế nhà sẽ phải thay đổi để thích ứng với những nhu cầu này từ người mua nhà.
Thị trường đang có những chỉ báo tốt
 |
| Ông Nguyễn Gia Long, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần TNT |
Thị trường bất động sản sau giãn cách đang có những chỉ báo tốt với lực cầu lớn. Lúc này, có thể ví bất động sản như một chiếc lò xo bị nén lâu ngày đang chờ cơ hội để bung ra, cho nên thị trường vẫn nhiều tiềm năng và cơ hội vẫn lớn.
Tuy nhiên, cơ hội sẽ không chia đều, mà sẽ phụ thuộc vào việc doanh nghiệp nào có sự chuẩn bị kỹ càng hơn về quỹ đất, chiến lược kinh doanh phù hợp với bối cảnh mới. Bản thân TNT sau giai đoạn tái cấu trúc đã và đang tích cực tích lũy quỹ đất mới nhằm đón cơ hội khi thị trường hồi phục, trong đó ưu tiên quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, ở các khu vực có tiềm năng phát triển về công nghiệp và đô thị hóa cao.
Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục chờ đợi kế hoạch sửa đổi các vướng mắc pháp lý khi triển khai dự án. Dự thảo Luật sửa đổi 10 điều luật đã trình Quốc hội xem xét ngay trong kỳ họp vừa qua, nếu thuận lợi sẽ giải phóng và tạo một nguồn cung hàng lớn, chất lượng cao ra thị trường.
