Doanh nghiệp bất động sản niêm yết đau đầu lên kế hoạch 2020

Bất ngờ 2019…

Ghi nhận của Báo Đầu tư Bất động sản cho thấy, dù thị trường bất động sản năm 2019 khó khăn, nhưng theo báo cáo tài chính của 78 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, các doanh nghiệp khối này đã tạo ra hơn 287.000 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 49.000 tỷ đồng lãi ròng trong năm 2019, lần lượt tăng 13% và 38% so với năm 2018. Trong đó, có 73 doanh nghiệp báo lãi, 5 doanh nghiệp báo lỗ; 45 doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng, 25 doanh nghiệp có lợi nhuận sụt giảm. Riêng 10 doanh nghiệp đứng đầu, mức lãi ròng tạo ra đã lên đến gần 41.000 tỷ đồng, chiếm 83% tổng lãi ròng của 78 doanh nghiệp bất động sản niêm yết.

Trong đó, Vinhomes (VHM) đứng vị trí thứ nhất với 21.305 tỷ đồng lãi ròng, tập đoàn mẹ của VHM là Vingroup (VIC) đứng thứ 2 với mức lãi ròng gần 7.506 tỷ đồng. Tiếp sau đó là Novaland (NVL) với lãi ròng 3.426 tỷ đồng. Một thành viên khác của Vingroup là Vincom Retails (VRE) đứng vị trí tiếp theo với lãi ròng 2.848 tỷ đồng

Tiếp sau 4 ông lớn trên, là Đất Xanh (DXG) với 1.216,5 tỷ đồng, Nam Long Group (NLG) với hơn 960 tỷ đồng, Nhà Khang Điền (KDH) với hơn 915,3 tỷ đồng, Phát Đạt (PDR) là 872,4 tỷ đồng, Tập đoàn Kinh Bắc (KBC) là 855,05 tỷ đồng và Tập đoàn Hà Đô (HDG) là hơn 842,27 tỷ đồng.

Trong khi đó, với 392 tỷ đồng lãi ròng, Công ty cổ phần Phát triển đô thị công nghiệp số 2 (D2D) đã thiết lập mức tăng trưởng kỷ lục 316%. Ngoài D2D, còn có một số đơn vị báo lãi tăng trên 100% so với năm 2018 như Công ty cổ phần Phát triển đô thị Từ Liêm (NTL), tăng 132,4% đạt 235,11 tỷ đồng, Vinaconex 3 (VC3) tăng 138,7% đạt hơn 50,3 tỷ đồng, Tập đoàn CEO (CEO) tăng 100,7% đạt 447,9 tỷ đồng… Trong khi đó, Tập đoàn FLC (FLC) ghi nhận lãi ròng của cổ đông công ty mẹ giảm 38%, chỉ đạt 285 tỷ đồng.

Trong năm qua, chỉ có 5 doanh nghiệp bất động sản báo lỗ là Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển công nghiệp Bảo Thư (mã CK: BII), Thương mại Hà Tây (HTT), Đầu tư và Phát triển du lịch Vinaconex (VCR), Đầu tư nhà đất Việt (PVL), Coma 18 (CIG). Đứng đầu trong nhóm lỗ này là BII.

Dù cả nhóm có mức tăng trưởng lãi ròng mạnh năm 2019, nhưng chủ yếu được "gánh" bởi các ông lớn, trong khi có tới gần 40% số doanh nghiệp trong ngành bất động sản niêm yết không đạt được mục tiêu đề ra.

Bấp bênh 2020

Dù bức tranh hoạt động kinh doanh năm 2019 của nhóm doanh nghiệp địa ốc niêm yết tích cực so với diễn biến của thị trường, nhưng năm 2020 được đánh giá là năm không hề dễ thở với nhiều doanh nghiệp.

Ngay từ đầu năm Canh Tý, thị trường xôn xao khi Tập đoàn Novaland, một trong những ông lớn trong ngành bất động sản gửi văn bản "cầu cứu" tới Bộ trưởng Bộ Xây dựng khi những vướng mắc về thủ tục, chính sách khiến doanh nghiệp này gặp nhiều khó khăn trong việc triển khai dự án. Trong văn bản này, Novaland khẩn cầu cho phép Công ty tiếp tục triển khai dự án khu dân cư hơn 30 ha tại phường Bình Khánh, quận 2, TP.HCM vốn đã bị tạm dừng khoảng 2 năm nay.

Sau Novaland, Công ty Địa ốc Kim Oanh cũng vừa có đơn cầu cứu khẩn cấp tới các cơ quan chức năng khơi thông cho dự án mà doanh nghiệp này trúng giá với số tiền cả nghìn tỷ đồng, đó là dự án Khu dân cư Hòa Lân cũng bị vướng hơn 2 năm nay.

Vướng mắc trong thủ tục triển khai dự án không phải là câu chuyện của riêng Novaland, Kim Oanh, mà là tình trạng nhiều doanh nghiệp địa ốc cả trong Nam và ngoài Bắc gặp phải.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, năm 2019, tổng lượng cung căn hộ đạt 107.284 sản phẩm, chỉ bằng 62% so với năm 2018. Lượng giao dịch đạt 72.828 sản phẩm, bằng 65% so với năm 2018. Từ đầu năm 2020 tới nay, số lượng dự án ra hàng tiếp tục giảm mạnh, gần như không có hàng để ra bán.

Lường trước các khó khăn của thị trường, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho biết, đang tính điều chỉnh lại kế hoạch kinh doanh. Năm nay, Công ty dự kiến trình cổ đông kế hoạch lợi nhuận giảm từ 20 - 30% so với năm 2019, thậm chí với mức kế hoạch nay, Công ty chưa chắc đã hoàn thành, bởi 3 dự án của chủ đầu tư này đều không thể hoàn thành thủ tục cấp phép để triển khai và bán hàng.

Trong báo cáo cập nhật mới nhất có tên "Thận trọng là chủ đạo trong năm 2020", Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam dự báo, năm 2020, tình hình thị trường bất động sản không mấy khả quan trong bối cảnh nguồn cung tại thị trường TP. HCM tiếp tục bị thiếu hụt. Dù đây chỉ là khó khăn tạm thời do nhu cầu ở thực (đặc biệt ở phân khúc trung và bình dân) vẫn còn rất lớn, nhưng ít nhất nó cũng đang đặt nhiều dấu hỏi cho triển vọng tăng trưởng của các doanh nghiệp địa ốc trong năm nay.

Tương tự, Công ty Chứng khoán MB cho rằng, nhu cầu với bất động sản vẫn lớn từ tốc độ thị hóa cao, tăng trưởng GDP, FDI, các chỉ số lạm phát, lãi suất ổn định ở mức thấp. Tuy nhiên, xu hướng lãi suất cho vay có thể tăng trong 2020 và việc Nhà nước yêu cầu chặt chẽ hơn trong các hoạt động tín dụng của ngân hàng có thể làm giảm nhiệt thị trường bất động sản trong ngắn hạn.

Còn theo dự báo của Công ty Nghiên cứu thị trường DKRA Vietnam, năm 2020, khó khăn sẽ không thuyên giảm, mà trái lại có thể càng tăng hơn, bởi tác động của dịch bệnh khiến nhiều kế hoạch đảo lộn.

Với đặc thù của ngành bất động sản là bán hàng, kinh doanh thì phải tập trung đông người, nhưng với việc dịch bệnh Covid-19 đang diễn biến phức tạp khiến nhiều người e ngại như hiện nay, thì việc bán hàng tập trung là không khả thi.

Tuy nhiên, vẫn có nhiều doanh nghiệp lạc quan vào triển vọng tăng trưởng cho giai đoạn mới, nên tự tin đặt kế hoạch tăng trưởng mạnh. Cụ thể, NTL đề ra kế hoạch lãi trước thuế 450 tỷ đồng, tăng gần 53% so với kế hoạch năm 2019 và gần gấp đôi so với kết quả thực hiện năm 2019. Công ty cổ phần Địa ốc First Real (FIR) đặt kế hoạch doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế lần lượt đạt 400 tỷ đồng và 120 tỷ đồng, tăng 22% và 29% so với ước thực hiện năm 2019. HDG đặt kế hoạch lãi sau thuế 1.150 tỷ đồng, tăng 21% so thực hiện năm 2019.