“Ở góc độ chủ đầu tư, tôi nhận thấy chúng tôi kỳ vọng những điểm nghẽn pháp lý được xử lý thông suốt. Về nguồn vốn, bằng cách này hay cách khác, doanh nghiệp có thể xoay xở, giải pháp về pháp lý mới là điều chúng tôi quan ngại nhất”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest chia sẻ.
Quan điểm này cũng nhận được sự đồng tình từ các diễn giả, lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản trên thị trường tại Hội thảo.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thời điểm 2011-2013 thị trường bất động sản xảy ra khủng hoảng thừa, hàng hoá nhiều nhưng không hấp thụ được vào thị trường. Thời điểm này ngược lại, quá thiếu nguồn hàng, các phân khúc không đồng đều, thiếu sản phẩm phù hợp với thị trường… Tất cả các vấn đề này xuất phát từ hệ thống pháp lý, chính sách…
 |
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam |
Chính phủ đã nhận thấy vấn đề và bắt đầu có động thái xử lý, tìm biện pháp tháo gỡ. Về vấn đề nguồn vốn thì có các gói hỗ trợ, về trái phiếu doanh nghiệp vướng mắc có Nghị định 65/2022, sau đó là Nghị định 08/2023. Tuy nhiên, điểm nghẽn cơ bản cuối cùng phải xử lý là pháp lý, làm thế nào để các dự án được phê duyệt, được tham gia thị trường. Theo ông Đính, chỉ khi giải quyết được bài toán này thì các dự án đầu tư mới được giải quyết các câu chuyện cơ bản.
Chẳng hạn, nếu không phê duyệt giá đất thì không được cấp phép xây dựng, khi đó dự án đắp chiếu nằm chờ. Đặc biệt, chuyển nhượng dự án là vấn đề theo ông Đính, các doanh nghiệp mong sớm được xử lý. Các doanh nghiệp suy yếu nhiều sau 2 năm đại dịch, không thể tiếp cận vốn, cần chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư có năng lực, từ đó thoát nợ, có vốn mới… Tuy nhiên, quy định là phải có sổ đỏ mới được chuyển nhượng, nhiều dự án mới giai đoạn đầu, để có sổ đỏ còn cần rất nhiều năm…
“Theo tôi, cần nghị định ngắn có tính chất cởi mở để có thể chuyển nhượng được dự án, đặc biệt là các dự án đã xử lý gần xong, đẩy nhanh việc đưa dự án mới tham gia thị trường, tạo nguồn cung hàng…”, ông Đính chia sẻ.
Nêu thêm một điểm nghẽn pháp lý, ông Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ, tất cả các thành viên thị trường đều đang chờ đợi những thay đổi về chính sách. Chẳng hạn, nếu Luật Đất đai quy định hình thức giải phóng mặt bằng là tự thoả thuận “thì coi như đóng cửa thị trường”. Chưa kể, vấn đề về cơ chế chuyển đổi. Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có cơ chế chuyển tiếp, nhưng từ cơ chế thu hồi sang cơ chế mới tự thoả thuận thì chuyển tiếp các dự án từ cơ chế cũ sang cơ chế mới như thế nào.
Góp ý với Hội thảo, ông Phạm Thu, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Saigonres) chia sẻ câu chuyện vướng mắc tại chính doanh nghiệp.
Theo đó, Công ty có một dự án phải gia hạn tư cách chủ đầu tư, thời gian thực hiện dự án, mà lý do chậm là do phía địa phương quên không trình Hội đồng nhân dân nên dự án bị sót lại. Thời điểm đó, doanh nghiệp xong thủ tục và dự án thuộc dạng được gia hạn tư cách chủ đầu tư, nhưng không ai ký. Lý do là các ban, ngành có xáo trộn, thay đổi nên lãnh đạo phải phân công lại công việc. Đến năm vừa qua, Công ty xin gia hạn dự án nhưng rất khó.
"Hay một dự án ở Vũng Tàu, doanh nghiệp mua dự án nhà ở đấu giá từ năm 2020 với giá 100 tỷ đồng, đã thanh toán xong mà đến hết năm 2022, chỉ có mỗi thủ tục sang tên cho doanh nghiệp cũng không xong. Có thể do sơ sót của Ban Đấu giá hay của cơ quan quản lý đất đai. Đến tháng 3/2023, chúng tôi phải đưa vụ việc ra tòa. Đã qua hòa giải một lần nhưng doanh nghiệp đã thiệt hại rồi. Doanh nghiệp chỉ mong sai ở đâu thì sửa ở đó, để sang tên dự án cho doanh nghiệp hay trả lại tiền cho doanh nghiệp và ít nhất là kèm theo lãi suất", ông Phạm Thu cho biết.
 |
TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV |
Từ góc độ chuyên gia kinh tế, tư vấn chính sách, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đánh giá, pháp lý là rào cản, khó khăn lớn nhất, xuất phát từ một số nguyên nhân sau.
Thứ nhất, quy định pháp lý của lĩnh vực đất đai, xây dựng và bất động sản hết sức phức tạp, liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư...; trong đó có nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ....
Tiếp đến, quy định pháp lý nhiều khi chưa đầy đủ, chưa được hướng dẫn kịp thời, chưa sát thực tiễn, dẫn đến thiếu cơ sở pháp lý để triển khai. Ví dụ, pháp luật chưa có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và chuyển nhượng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, dẫn đến ách tắc, tồn đọng nhiều dự án... (mới được tháo gỡ 1 phần bởi Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 3/4/2023)…
Cuối cùng là tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, đùn đẩy…; làm chậm, thậm chí là ách tắc nhiều dự án.
